Основные этапы ипотечного кредитования

 

 

Содержание

 

1 Земельные отношения 3

2 Основные этапы ипотечного кредитования 7

Список использованных источников 15

 

1 Земельные отношения

 

Земельные отношения - это совокупность отношений, возникающих между субъектами земельного права по поводу владения, пользования  и распоряжения землей как ограниченного  природного ресурса, как всеобщего  труда и средства производства.

Земельные отношения в Российской Федерации  регулируются Земельным кодексом РФ, принятым 25.10.2001.

Субъектами земельных отношений в России являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также с рядом ограничений, закрепленных в Земельном кодексе РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица.

Объектами земельных отношений могут выступать

• земля как природный объект и природный ресурс
• земельные участки
• части земельных участков

Законодательство  России предусматривает следующие  виды прав на землю:

1. Право собственности:

• Право государственной собственности (федеральная, субъектов федерации).
• Право муниципальной собственности.
• Право частной собственности, а именно: право собственности граждан и юридических лиц.

Иностранные граждане и иностранные юридические  лица не могут обладать на праве  собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается  Президентом Российской Федерации  в соответствии с федеральным  законодательством о Государственной  границе Российской Федерации, и  на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Иностранным гражданам и иностранным юридическим  лицам земельные участки, находящиеся  в государственной и муниципальной  собственности, предоставляются в  случаях, когда это допускается  законодательством, в собственность  только за плату.

2. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

(субъекты  права - государственные и муниципальные  учреждения, федеральные казенные  предприятия, а также органы  государственной власти и органы  местного самоуправления, а также  ограниченно граждане и юридические  лица РФ)

3. Пожизненное наследуемое владение земельными участками

(субъекты  права – граждане РФ)

4. Аренда земельных участков

Субъекты  права – граждане и юридические  лица РФ. Иностранные граждане могут  иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные  участки на праве аренды с ограничениями, предусмотренными Земельным кодексом РФ.

В аренду сдаются земли, находящиеся как  в частной собственности, так  и в государственной и муниципальной  собственности.

5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

6. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

(субъекты  права – граждане и юридические  лица РФ)

Земельные отношения - очень сложная проблема, состоящая из большого количества аспектов. Она содержит большой круг вопросов, таких как формы собственности и хозяйствования, рынок земли, цена земли, рента, налог на землю, управление земельными ресурсами, разграничение федеральных и муниципальных земель, а так же средств, поступающих от оборота земли, в том числе от аренды. Являясь базисом производственных отношений, земельные отношения активно влияют на развитие производительных сил, ускоряют или замедляют процесс производства.

Главным звеном в процессе перестройки аграрных отношений на разумной основе были и есть земельные взаимоотношения и механизмы исполнения земельной собственности. Появление частной собственности на землю способствовало образованию рынка земли. В настоящее время возможны операции по купле-продаже земельных участков. Проблема заключается в том, что спрос на земли неоднороден. Для нашей страны типичен спрос на земли, которые расположены вокруг крупных городов (также и в самих городах), курортных местах и на земли богатые полезными ископаемыми.

Рыночная стоимость не всегда зависит от качества и местоположения земельного участка. Под воздействием немалого количества факторов рыночная стоимость может значительно колебаться в ту или иную сторону.

Для экономики  рынок земли является объективно необходимым элементом в рыночной системе хозяйствования. Опыт многих стран в формировании рынка земли указывает на определенные трудности, и, борьба с ними - предмет особого внимания со стороны государственной власти.

При формировании земельного рынка нельзя рассматривать  землю только как товар из-за того, что в процессе рыночного оборота  потеряются её свойства, как основного  природного ресурса, главного средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Практически это может  привести к тому, что в результате расширения свободной купли - продажи  сельскохозяйственных земель в первую очередь будут скуплены земли - носители скрытой сверхприбыли. Например: пригодные сельскохозяйственные земли для расширения жилого и производственного строительства, земли, содержащие полезные ископаемые, для возможной разработки так далее. Причем даже запреты на изменение целевого назначения земель не смогут защитить продуктивные угодья от перепрофилирования их. Развитие земельного рынка должно выступать средством повышения эффективности сельского хозяйства России, роста доходов и улучшения социальных условий сельского населения.

Убыточность сельскохозяйственных предприятий  оказывает непосредственное влияние  на качество обрабатываемых земель. Отсутствие материальных средств, приводит к тому, что земли используются не рационально. При минимальной обработке или  её отсутствии снижается плодородие пашни, увеличиваются площади подверженные водной и ветровой эрозиям, расширяются масштабы загрязнения почв тяжелыми металлами, нефтью, пестицидами и прочее. Улучшение ситуации не скоро произойдет, хотя и действует целевая программа "Сохранение и восстановление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как национального достояния России на 2006 - 2010 года и на период до 2012 года".

Как пишет  в своей статье доктор экономических  наук, профессор А. Югай необходимо перераспределить средства, поступающие  от плательщиков земельного налога. Создавать  фонды для восстановления и сохранения природных ресурсов на федеральном  уровне, за счет части доходов добывающих отраслей. Так же и на уровне муниципальных  органов - фонд сохранения сельскохозяйственных земель и сельских территорий, за счет земельного налога и штрафных санкций  к предприятиям, наносящим ущерб  природной среде и других источников.

Эти меры в свою очередь улучшили бы качество угодий, что привело бы более выгодному  положению земли в рыночной экономике. Ведь экономическая суть частной  собственности на землю реализуется  не в абстрактной возможности  купли - продажи земли, а в количественно  определенном доходе от ее использования  в соответствии с целевым назначением.

Формирование  рынка земли, как объективно необходимого элемента рыночной экономики, невозможно и без создания государством условий  для преодоления аграрного кризиса  и эффективного развития сельскохозяйственного  производства в стране.

2 Основные этапы ипотечного кредитования

 

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки - длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Для максимального сокращения процедуры  оформления кредита и получения  кредитором максимальной информации о  клиенте кредитными учреждениями разработаны  стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление  о предоставлении кредита, справка  о наличии вкладов, справка о  наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная  справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется  качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения  кредита.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования :

1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

2) сбор и проверка информации  о клиенте и о залоге;

3) оценка вероятности погашения  кредита;

4) принятие решения по кредиту  (сумма, срок, ставка процента, порядок  погашения);

5) заключение кредитной сделки;

6) обслуживание кредитной сделки;

7) закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Заявление о предоставлении кредита  рассматривается кредитором как  один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

- желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

- описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;

- источник первоначального платежа;

- назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.;

-биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;

- сведения о работе и источниках дохода;

- сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%:

%

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита  будет следующим:

Сумма кредита = 0,7 • Стоимость объекта залога

Рекомендуемая величина отношения  платежей по кредиту к сумме доходов  заемщика - не более 30% чистого дохода заемщика:

Платеж по кредиту = 0,3 • Чистый доход заемщика

Кредиты предоставляются при условии  наличия у заемщика первоначального  капитала в размере не менее 30-50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.

Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после  определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих  процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» - выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой  сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны  третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

По результатам повторного собеседования  проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

- сведения о заемщике: пол, возраст,  семейное положение, наличие брачного  контракта, наличие и количество  иждивенцев, место проживания заемщика  и поручителей;

- основная информация о приобретаемой  недвижимости;

- наличие первоначального капитала;

- сведения о занятости заемщика  и поручителей;

- сведения об активах и обязательствах  заемщика и поручителей;

- сведения об имуществе заемщика.

В зависимости от набранного посредством  тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на «стабильных» и  «нестабильных».

При оформлении заявления на ипотечный  кредит определяется технология получения  ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма  кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально  подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется  заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место  работы (в случае его смены в  течение последних двух-трех лет  устанавливаются причины) и др.

На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг - процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.