Модели ипотеки

Ипотечные ценные бумаги: развитие рынка

07.08.07 11:39

Заработать на колебании стоимости недвижимости сегодня стремятся многие. Кто-то покупает недвижимость, выбирая прямые инвестиции, другие - вкладывают деньги в закрытые фонды недвижимости. С ростом спроса на услугу, увеличивается и линейка предложений. И сегодня на рынке начинает свое развитие новый инструмент вложений - ипотечные ценные бумаги (ИЦБ).

Ипотечные ценные бумаги в виде облигаций были хорошо известны еще в дореволюционной России и пользовались большой популярностью у населения, поскольку приносили стабильный доход в установленном проценте, а также могли быть проданы на бирже в любой момент. По тем же причинам современные российские ИЦБ всегда будут привлекательны как для отечественных, так и для зарубежных инвесторов, считают экономисты.

Сегодня ипотечные ценные бумаги очень востребованы во всем мире. Они обеспечены реальной недвижимостью, которая всегда в цене. А значит, гарантией доходности этого финансового инструмента служит динамика роста цен на недвижимость. В городах-миллионниках за последние годы в среднем рост цен на жилье составляет порядка 30% в год. В последние годы в некоторых регионах страны он поднимался до 50%. Безусловно, далеко не каждый вид инвестирования может принести подобные заработки.

К ипотечным относят два вида ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Как отмечалось выше, исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие. А также право требовать от эмитента надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием. 
Выпускают такие облигации банки, выдающие ипотечные кредиты, и ипотечные агенты. Эмиссия проводится в полном соответствии с законом "О рынке ценных бумаг". То есть бумаги проходят листинг и обращаются на бирже, покупаются и продаются инвесторами. Выплата фиксированного процента по их номинальной стоимости осуществляется не реже 1 раза в год. Погашение облигаций происходит аналогично другим ценным бумагам. Владельцы вправе требовать от эмитента досрочного погашения в случае, если размер обязательств по находящимся в обращении облигациям превышает размер ипотечного покрытия, нарушены условия, обеспечивающие полноту и своевременность исполнения обязательств.

Между тем, для инвесторов эти бумаги привлекательны не доходностью, а надежностью и ликвидностью. "Доходность по ИЦБ и не должна быть высокой, - отмечает Валерий Кардашов, заместитель председателя правления по развитию розничного бизнеса Русь-Банка, - иначе привлекаемые на рынок кредитования ресурсы будут дороги, и ставки по ипотечным кредитам будут высоки". Но данный инструмент очень интересен тем, кто хочет вложить свои сбережения так, чтобы получать гарантированный доход. Особенно ипотечные ценные бумаги интересны пенсионным фондам, страховым компаниям, ПИФам и другим потенциальным инвесторам в России, имеющим длинные деньги.

Однако в России данные бумаги еще не показали все свои преимущества - рынок не дал такой возможности. "Российский рынок ипотечных ценных бумаг находится в стадии развития, - считает Дмитрий Кобзарь, начальник юридического управления "Городского Ипотечного Банка", - сделок по выпуску облигаций с ипотечным покрытием было закрыто всего две". "О том, что рынок ИЦБ в России начал работать, стало можно говорить только в конце прошлого года, - соглашается с ним г-н Кардашов. - Тогда появились первые бумаги, выпущенные ОАО "Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека". Организатором выпуска этих ИЦБ стал Газпромбанк, который также взял на себя функции спецдепозитария и платежного агента. Позже рублевые облигации с ипотечным покрытием выпустило ОАО "АИЖК". "Это все ИЦБ, обращающиеся сейчас на рынке, - объясняет г-н Кардашов. - Поэтому в России пока еще даже не сложился класс инвесторов в такие ценные бумаги".

Основными причинами, тормозящими развитие этого рынка, по словам г-на Кобзаря, является отсутствие нормативной базы - в первую очередь подзаконных актов, направленных на реализацию Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах". А также неопределенность в отношении потенциального спроса на бумаги такого вида. Вместе с тем, он уверен, что перспективы у данного рынка весьма велики. "Если мы посмотрим на западные рынки ценных бумаг, то объем сделок с бумагами, обеспеченными активами, составляет существенную долю", - уверяет он. Такая популярность объясняется тем, что, как правило, ипотечные ценные бумаги отличаются повышенной надежностью. А значит, могут являться объектом вложений для пенсионных фондов и страховых компаний. "При этом, такой инструмент, как ипотечный сертификат участия, является более сложным и более рискованным, что делает его интересным и для других инвесторов", - полагает специалист.

Однако есть и другие причины, не способствующие развитию рынка. Как отмечает глава "Городского ипотечного банка" Николай Шитов, в законе "Об ипотечных ценных бумагах" есть ограничение, не позволяющее секьюритизировать кредиты, в которых соотношение кредит/залог меньше 70%. Таким образом, чтобы рынок ипотечных ценных бумаг развивался, нужно либо поднять планку, либо вводить это ограничение на уровне ипотечного пула. У нас до сих пор пенсионным фондам не разрешено, инвестировать средства в структурированные ипотечные ценные бумаги, имеющие рейтинг не ниже странового. По мнению участников рынка, если не изменить их инвестиционную декларацию, то российские банки так и будут размещать структурированные бумаги на западных рынках.

Кроме того, по мнению Валерия Кардашова, рынок ипотечных ценных бумаг в России зависит от развития рынка ипотечного кредитования. А ипотека будет развиваться активно, в этом уверены все экономисты. "В настоящее время объем рынка ипотечного кредитования по отношению к ВВП составляет 1,3%, - приводит данные заместитель председателя правления "Русь-Банка". - В развивающихся странах этот показатель составляет 6%, а в экономически развитых странах - до 50% и более".

Стоит отметить, что приобретать ипотечные ценные бумаги могут не только организации, но и частные инвесторы получили возможность сохранять таким образом свои сбережения. Участники ипотечного рынка надеются, что ИЦБ по достоинству оценены в ближайшие годы.

Ипотечные ценные бумаги в России

Развитие ипотечного кредитования получило в России законодательную базу и постепенно развивается. Это один из сегментов банковской деятельности, который еще предстоит освоить коммерческим банкам. Опыт развития потребительского кредитования в 2004-05 гг. показывает, что сектор обслуживания физических лиц становится все более привлекательным для коммерческих банков. Объем кредитования удваивался каждый год. Рост доходов населения - основа диверсификации банковских услуг и продуктов в этой сфере.

Помимо выпуска ипотечных ценных бумаг на внутреннем РЦБ, российские банки приступили к выпуску еврооблигаций с ипотечным покрытием. Внешторгбанк в июле 2006г. осуществил первый в России выпуск еврооблигаций с ипотечным покрытием в рамках проекта секьюритизации собственного портфеля ипотечных кредитов. Общий объем выпуска составил 88,3 млн. долларов США. Выпуск зарегистрирован на Ирландской фондовой бирже, срок обращения бумаг составляет 29 лет. Еврооблигации разделены на три транша, различающиеся по объемам, полученному рейтингу и доходности. Старший транш выпуска получил рейтинг - А1 по шкале Moody's и BBB+ - по шкале Fitch, что является самым высоким показателем для российских эмитентов. На этапе размещения объем заказов на еврооблигации в три раза превысил предложение.

Основная цель выпуска ипотечных ценных бумаг - привлечение долгосрочных ресурсов на рынке капитала для выдачи ипотечных кредитов населению.

В портфель вошли кредиты, прошедшие государственную регистрацию, ипотеки недвижимого имущества, находящиеся в залоге у Внешторгбанка и застрахованные в крупнейших российских страховых компаниях.

Отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам, регулируются ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах" [1].

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Ипотечное покрытие облигаций может составлять имущество, предусмотренное ФЗ, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество. Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее чем восемьдесят процентов общей номинальной стоимости облигаций.

Недвижимое имущество может составлять ипотечное покрытие облигации только, если является собственностью эмитента.

Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законодательством РФ;

Ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, которая соответствует требованиям законодательства, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, или закладных. Ипотечному агенту в соответствии с законодательством РФ предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием;

Жилищная облигация с ипотечным покрытием - облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Ипотечные покрытия могут составлять обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными. Ипотечные покрытия могут составлять также ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае, если основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не превышает семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя.

Недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

В случае если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования.

Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие.

Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями.

Кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, обязаны выполнять установленные в соответствии с законодательством требования Банка России.

Облигации с ипотечным покрытием должны закреплять право их владельцев на получение процента, размер которого определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием.

Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже чем раз в год.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием осуществляется в соответствии с ФЗ "О рынке ценных бумаг", ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами ФСФР.

На момент представления документов для государственной регистрации выпуска облигаций с ипотечным покрытием размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие таких облигаций, должен быть не менее чем их общая номинальная стоимость и сумма процентов по этим облигациям.

Размер ипотечного покрытия облигаций, эмитентом которых является кредитная организация, на любую дату их погашения может превосходить размер обязательств по этим облигациям не более чем на 20 %.

Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.

Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием, устанавливаемый правилами доверительного управления ипотечным покрытием, не должен составлять менее чем год и более чем сорок лет.

Специализированный депозитарий обязан осуществлять контроль за соблюдением управляющим ипотечным покрытием ФЗ, иных нормативных правовых актов РФ и правил доверительного управления ипотечным покрытием.

Специализированный депозитарий несет солидарную ответственность вместе с эмитентом облигаций с ипотечным покрытием или управляющим ипотечным покрытием перед владельцами облигаций и ипотечных сертификатов.