Ипотека как специфический вид залога

, где

A — сумма аннуитета, S — сумма кредита, p — процентная ставка за период в долях, n — количество периодов. [10]

Участники рынка ипотечных  кредитов могут быть основными и  второстепенными. Различают четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Каждый из них имеет свои цели:

• заемщики (залогодатели) — получившие ипотечный кредит физические и юридические лица, которые с его помощью решают вопросы привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения имущества, расширения производства, получения иных материальных и нематериальных благ, при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода;
• кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты, добивающиеся с помощью ипотеки максимизации доходности активных операций, ограничения рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;
• инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (инвестиционные фонды, страховые компании), максимизируют прибыль при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка;
• правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Существует множество  второстепенных участников: продавцы жилья, операторы вторичного рынка  ипотечных кредитов (региональные операторы (агентства) по ипотечному жилищному  кредитованию), органы государственной  регистрации прав, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы, институциональные инвесторы, нотариат, паспортно-визовые службы, органы опеки и попечительства и т.п. [11]

Рассмотрим некоторых  из них:

• Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  Поскольку договор об ипотеке должен быть удостоверен нотариусом, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента его государственной регистрации, эта «составляющая» ипотечной сделки является неотъемлемой частью любого кредитного договора. Недвижимость, находящаяся в собственности физического или юридического лица, не может приобретаться по договору об ипотеке через представителя (по доверенности).
• Риэлтерские фирмы. Это юридическое лицо, которое выполняет риэлтерскую деятельность — является либо непосредственным участником сделок с недвижимостью, либо занимается обслуживанием таких сделок. Услуги риэлтора сводятся, в основном, к подбору вариантов и сопутствующим услугам (например, предоставление помещения для переговоров, показ клиенту объекта недвижимости, договоренность с нотариусом о времени и месте подписания сделки и т. п.).
• Оценщики. При оформлении ипотечной сделки оценочные компании привлекаются в целях определения рыночной стоимости квартиры, которую вы намерены приобрести с использованием средств ипотечного кредита. Таким образом, оценщик — это юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности, направленной на установление рыночной или иной стоимости объектов оценки.
• Страховые компании. На сегодня у каждого банка есть аккредитованные при нем страховые компании, в которых заемщик имеет право оформить необходимую страховку. Страхование при ипотеке — необходимая мера безопасности для банков: если заемщик не сможет выплачивать кредит по причине потери трудоспособности, страховая компания возьмет на себя дело возвращения кредита. [3, с.251-253]

В 2007 году на белорусском фондовым рынке появился новый продукт — долгосрочные ценные бумаги, которые взаимовыгодны и интересны как для эмитентов, так и для инвесторов. Для выпуска ипотечных облигаций до подписания Указа Президента Республики Беларусь от 28 августа 2006 года № 537 “О выпуске банками облигаций” и для разработки нижней иерархии нормативных документов отсутствовало необходимое правовое поле.

Что из себя представляет ипотечная облигация? Это — облигация, или долговая ценная бумага, которая по своей сущности является кредитной. И в отличие от другого инвестиционного документа — акции, денежные средства, вложенные в эту долговую ценную бумагу, всегда будут возвращены инвестору в соответствии с номиналом и процентом, в крайнем случае, через судебную систему.

Ипотечные облигации  выпускаются в бездокументарной форме, учет их осуществляют в депозитариях. Накопительные счета для хранения облигаций депозитарии банков открывают для клиентов в соответствии с условиями заключаемых между ними договоров. Так, в депозитарии АСБ “Беларусбанк” накопительный счет для хранения облигаций открывается клиентам бесплатно. Владелец облигации в любое время при необходимости может ее продать на вторичном рынке — на бирже.

Рынок ипотечных  ценных бумаг выполняет важную социальную функцию, так как способствует переливу капитала в сферу жилищного строительства. Развитие рынка ипотечного кредитования, как свидетельствует мировой опыт, в США, Италии, ФРГ, как правило, сопровождается оздоровлением экономики. Ипотека способна обеспечить жильем население, тогда как другие формы (бесплатное жилье, долгосрочная аренда) в условиях развития экономики трудноосуществимы и нежелательны.

В Республике Беларусь жилищное строительство является приоритетной государственной задачей. Для ее выполнения, а также для становления полноценного развития ипотечного кредитования необходимо принять закон об ипотеке, который обеспечит инвесторам больший спектр видов ипотечных ценных бумаг: закладных, ипотечных сертификатов участия.

Учитывая специфические  особенности банковской системы  Республики Беларусь, а именно неразвитость небанковских кредитно-финансовых организаций, которые традиционно осуществляют операции с закладными, преимущественным видом ценных бумаг для республики останутся облигации с ипотечным покрытием. При доработке законодательной базы, регламентирующей выпуск и обращение на фондовом рынке “ипотечных сертификатов участия” (именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие), их можно будет отнести к перспективным ипотечным ценным бумагам для нашей республики. [12, с.35-38]

Из сказанного выше можно  сделать вывод, что ипотечный  кредит представляет собой тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества. Виды ипотечных ссуд по методам их погашения, уплаты процентов подразделяются на: типовую, ипотеку с периодическим увеличением суммы взносов, ипотеку с изменяющейся суммой выплат, ипотеку с залоговым счетом, ипотеку с переменной процентной ставкой и др.

3. Этапы предоставления ипотечного кредита.

Расчет ставки процента по ипотечному кредиту.

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки - длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором исчерпывающей информации о клиенте кредитные учреждения разработали стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья это заявление о предоставлении кредита, справки о вкладах и о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором, изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью, выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие  этапы ипотечного кредитования:

• предварительный (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);
• сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;
• оценка вероятности погашения кредита;
• принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
• заключение кредитной сделки;
• обслуживание кредитной сделки;
• закрытие кредитной сделки.

 На предварительном  этапе заемщик должен получить  всю необходимую информацию о  кредиторе, об условиях предоставления  кредита, о своих правах и  обязанностях при заключении  кредитной сделки. После разъяснения  заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление о предоставлении кредита, которое рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Максимальная сумма кредита зависит от размера ежемесячного дохода заемщика. При этом рассматривается совокупный доход заемщика и поручителей, при этом в расчет принимаются: доходы по месту работы (основному и по совместительству), доходы от аренды недвижимости, проценты по вкладам, дивиденды, премии.

Цель следующего этапа - сбор и проверка информации о клиенте  и залоге - выявление потенциальных  некредитоспособных заемщиков, для  чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценку предмета залога. Заемщику разъясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной (возможность осуществления любого способа превращения объекта недвижимости в деньги, ликвидность недвижимости обратно пропорциональна времени, которое требуется для превращения недвижимости в деньги), права третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п. По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика.       

 На следующем этапе  - оценка вероятности погашения кредита - проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг заемщика - процедура оценки банком вероятности погашения или непогашения запрашиваемого кредита. Она предполагает изучение платежеспособности, кредитоспособности потенциального заемщика.  Платежеспособность - это возможность человека, исходя из его реальных доходов и расходов, выплачивать ежемесячно равными долями сумму кредита с процентами. В понятие кредитоспособности входит платежеспособность плюс, как выражаются юристы, «субъективный фактор» - добропорядочность заемщика. При проведении андеррайтинга анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу; учитывается уровень квалификации и образования клиента, его профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Платежеспособность - это возможность человека, исходя из его реальных доходов и расходов, выплачивать ежемесячно равными долями сумму кредита с процентами. В понятие кредитоспособности входит платежеспособность плюс, как выражаются юристы, «субъективный фактор» - добропорядочность заемщика.

Затем принимается решение о выдаче кредита или об отказе в кредитовании.  Решение о выдаче кредита принимает кредитный комитет - коллегиальный орган принятия кредитных решений в банке, одобряющий или отклоняющий кандидатуры конкретных заемщиков и утверждающий конкретные условия кредитования каждого из них. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию. При выявлении ложной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, "стабильному" потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.      

 Следующий этап - принятие  решения о кредите. На этом  этапе оформляется запрос о  проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста об оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

На этапе заключения кредитной сделки оформляются и  заключаются следующие договоры:

• договор купли-продажи недвижимости (например квартиры) (прил. 1);
• кредитный договор (прил. 2);
• договор залога (ипотеки) (прил. 3);
• договоры страхования (прил. 4).

Важный момент – проведение расчетов между сторонами: как правило, заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет, снимает деньги со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Продавец получает ключи от ячейки и подписывает договор, что получить доступ к ней он может только с зарегистрированным договором купли-продажи.

Этап обслуживания кредитной  сделки заключается в следующем:

• принимаются платежи;
• проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;
• ведется бухгалтерский учет операций;
• рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;
• взимаются просроченные платежи;
• ведется работа с проблемными кредитами:
• ведутся переговоры, заключается новый кредитный договор, изменяются условия договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращается взыскание на заложенное имущество и т.п.;
• ведется отчетность по выданным кредитам.

       Закрытие  кредитной сделки - заключительный  этап ипотечного кредитования. После  полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки, следовательно, ипотека прекращается. Если заемщик и залогодатель не выполняют условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней), на расходы по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик. [5, с.292-294]