Ипотечный кредит: понятия, субъекты и модели

Принцип платности предусматривает обязанность заемщика заплатить кредитору за пользование его денежными средствами и обозначает их цену в форме ссудного процента или ставки, которая определяет доступность и возмездность кредитных (денежных) ресурсов. Платность кредита стимулирует заемщика к его наиболее продуктивному использованию, а главное к его своевременному возврату.

В соответствии со ст. 423 ГК РФ [8] договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Кредитный договор всегда является возмездным. Это обуславливается тем, что банк (небанковская кредитная организация) является коммерческой организацией и имеет основной целью своей деятельности получение прибыли от осуществления банковских операций, в том числе и от кредитования.

Действующее российское законодательство предусматривает лишь один вид вознаграждения за пользование кредитными средствами – проценты. В соответствии со ст. 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» [9] в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам.

Принципом обеспеченности является предоставление кредита только под залог недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество), которое становится предметом ипотеки. Данный принцип обозначает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении обязательств заемщика. Удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости предмета ипотеки и не зависит от финансового состояния должника.

Следует отметить, что предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, существующее в действительности, или права на него, но и недвижимое имущество, которое «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем» [5].

Залог вещей, которые залогодатель приобретет в будущем, допускается и ГК РФ. Это положение дает возможность использовать жилое помещение, которое будет приобретено впоследствии, в качестве обеспечения обязательства должника перед кредитором по договору ипотечного жилищного кредитования. Следовательно, предметом ипотеки могут быть как приобретенные квартира или жилой дом, так и строящиеся квартира в многоквартирном жилом доме или жилой дом .

Принцип срочности предусматривает своевременный возврат кредита в заранее установленный срок, который зафиксирован в кредитном договоре. Если устанавливаются «сроки возврата кредита», то кредит подлежит возврату частями, для каждой из которых устанавливается свой конкретный срок. Дата истечения срока кредита и дата возврата кредита или его последней части совпадают [5].

В случае невозврата заемщиком кредитных средств в установленный срок и отказа кредитора пересмотреть его, кредитор может принять предусмотренные договором (законом) меры по ликвидации задолженности заемщика перед ним и приобретает право требовать компенсацию за незаконное пользование денежными средствами.

Принцип специальности означает, что предметом ипотеки является конкретный объект недвижимости либо права на него. Этот принцип предусматривает возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме. В соответствии с этим принципом объект недвижимости должен быть точно описан и достоверно обозначен, должны быть определены доли совладельцев, сервитуты и т. п.

Принцип обязательности (принцип внесения) состоит в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть записаны (внесены) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту – ЕГРП). В некоторых зарубежных странах, например, в Германии, роль ЕГРП выполняют специальные ипотечные книги. Юридическое значение этого состоит в том, что вещные права на объект недвижимости возникают не иначе и не раньше, чем с момента такой записи, и только с этого момента ипотека становится действительной для третьих лиц. Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6] государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Принцип гласности (публичности) предусматривает возможность ознакомления с данными ЕГРП (данными ипотечной книги) любого заинтересованного лица, получившего информацию о записях относительно интересующего его объекта недвижимости, может узнать не только его технические характеристики, но и права других лиц на эту недвижимость – права залога, аренды, сервитута и т. д. Данный принцип выражен в ст. 26 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [5] и п. 1 ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принцип достоверности означает, что записи в ЕГРП (в ипотечной книге) предполагаются достоверными , т. е. в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных. Этот принцип выполняется со строгими ведениями реестров и ипотечных книг. Так, к примеру, в дореволюционной России учреждения, ведущие ипотечные книги (суд, ипотечные учреждения), должны были в каждом конкретном случае проверять законность акта, устанавливающего имущественные права на объект недвижимости. В силу этого, чиновники должны были удостоверяться в тождестве и дееспособности всех участвующих в сделке лиц.

Принцип приоритета (старшинства) предполагает приоритет предыдущей ипотеки над последующей и означает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ЕГРП (в ипотечную книгу). В соответствии с этим принципом кредитор, заключивший самый ранний по времени договор, обеспеченный ипотекой, имеет преимущественное право в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором. Данный принцип сформулирован в п. 1 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следующим образом: «Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки».[5]

Принцип бесповоротности направлен на обеспечение стабильности и состоит в том, что ипотека прекращается лишь в тех случаях, которые прямо предусмотрены в законе или договоре. Согласно данному принципу запись об ипотеке сохраняет силу, если ее оспаривают и она может быть опровергнута только судом.

Принцип дифференцированности означает индивидуальный подход со стороны кредитора – банка или иной кредитной организации – к различным потенциальным категориям заемщиков по ипотечным кредитам. Этот принцип соблюдается при разработке кредитной организацией собственной методики анализа кредитоспособности заемщика.

Для некоторых видов кредитования, например, ипотечного кредитования жилищного строительства, обязательным будет принцип целевого назначения, предусматривающий, что кредит выдается заемщику на конкретную цель, в приведенном примере – на строительство четко определенного объекта жилой недвижимости. Данный принцип выражает необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Следует отметить, что большинство ипотечные кредитов являются целевыми и выдаются на приобретение либо строительство объекта недвижимости, который, как правило, и становится предметом ипотеки[7].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3.Система ипотечного  кредитования.

 

Система (от греч. systema –целое, составленное из частей, соединение) – это множество взаимодействующих элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, составляющих целостное образование[11].

Например, А.Н. Ужегов определяет систему ипотечного жилищного кредитования как многофакторную модель, включающую сам процесс выдачи ипотечного кредита и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов и операции на рынке недвижимости. Однако система ипотечного жилищного кредитования – это не только выдача ипотечного кредита, но и погашение, также это страхование финансовых рисков, процессы инвестирования, что важно учитывать при рассмотрении данного понятия.

Достаточно емким и научно обоснованным является следующее определение системы ИЖК. Система ипотечного жилищного кредитования – это комплекс субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе[12].

Основным элементом системы ИЖК с экономической точки зрения является финансовый механизм, который определяет всю совокупность финансовых отношений при работе системы ИЖК. Как правило, финансовый механизм базируется на правовом и организационно-экономическом механизмах.

Взаимодействующие и взаимообусловленные элементы системы ипотечного жилищного кредитования показаны на рисунке 4.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

              Рисунок 4.  Взаимодействующие и  взаимообусловленные элементы системы  ипотечного жилищного кредитования.

   

    Система ипотечного  жилищного кредитования как сложно  структурированный объект представлена  на рисунке 5.

 

 

 

 

 

Рисунок 5. Система ипотечного жилищного кредитования.

 

         Таким образом, система ИЖК – это взаимодействие субъектов и объектов ипотечного жилищного кредитования с учетом принципа целостности через систему финансово-экономических отношений, базовой основой которой служит финансовый механизм, результатом данного взаимодействия в соответствии с государственными приоритетами является решение жилищной проблемы.

Социально-экономическая необходимость и государственная значимость ипотечного жилищного кредитования определяются основными приоритетными направлениями развития государства. Как правило, большинство государств решение жилищной проблемы ставят в число приоритетных направлений национального развития и повышения социального уровня граждан.

Субъекты системы ИЖК взаимодействуют в процессе работы системы ИЖК, а эффективность и правильность функционирования данной системы зависит от хорошо отлаженного финансового механизма ИЖК.

Финансовый механизм – это достаточно динамичная сущность любой финансовой системы. Система имеет главный признак – это целостность, а также системообразующий фактор, например, система ИЖК строго ориентирована на выдачу ипотечных жилищных кредитов, т. е. количество выданных кредитов является главным показателем работы системы. Финансовый механизм должен определять взаимодействие элементов системы ИЖК в части финансовых отношений, ориентированных на данный результат.

Финансовый механизм подразделяется на директивный и регулирующий[13].

Директивный финансовый механизм, как правило, разрабатывается для финансовых отношений, в которых непосредственно участвует государство. Регулирующий финансовый механизм определяет основные законы в конкретном сегменте финансов, не затрагивающем прямо интересы государства. В данном случае при работе системы ипотечного жилищного кредитования реализуется директивно-регулирующий финансовый механизм.

Важным элементом финансового механизма системы ИЖК является финансовый инструмент. Финансовые инструменты – финансовые обязательства и права, обращающиеся на рынке, как правило, в документарной форме. Финансовыми инструментами являются ценные бумаги и срочные контракты, базовым активом которых являются ценные бумаги[11].

Следующим элементом финансового механизма является финансовый рычаг. Финансовый рычаг представляет собой прием действия финансового метода. К финансовым рычагам относятся прибыль, доходы, амортизационные отчисления, экономические фонды целевого назначения, финансовые санкции, арендная плата, процентные ставки по ипотечным кредитам, депозитам, облигациям[14].

Немаловажным элементом финансового механизма является финансовый стимул, который определяет в конечном итоге получение грантов, денежных и налоговых льгот, упрощение финансовых процедур.

Гаджиев М.Г.отчемает, что важным элементом финансового механизма системы ипотечного жилищного кредитования является обеспечение кредита. Ипотека является разновидностью имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечного кредита. Обеспечение кредита больше относится к финансовым методам[13].

Таким образом, финансовый механизм системы ипотечного жилищного кредитования можно охарактеризовать следующим определением: это директивно регулируемое взаимодействие элементов ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающее осуществление широкой системы распределительных отношений, образования доходов и накоплений, создание и использование централизованных и децентрализованных фондов денежных средств через совокупность финансово-экономических методов, инструментов, рычагов и стимулов с учетом нормативно-правового и информационного обеспечения, результатом которого является эффективное ипотечное жилищное кредитование.