Ипотечный кредит: понятия, субъекты и модели

Глава 1. Теоретические и правовые основы ипотечного кредитования

1. Ипотечный кредит: понятия, субъекты и модели.

Ипотека- это способ осуществления обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Ипотека представляет собой полную или частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту[1]. В этом и состоит суть залога земли, жилой и вообще всякой недвижимости, приносящей ренту.

По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества[2].

Обычно ипотекой называют залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным, так как ипотека предполагает не только залог имущества. Она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество[3].

Таким образом, в широком смысле слово «ипотека» означает юридически-правовую систему, которая включает порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент.

Ипотека – это полномочия банкира (обычно на основе вручения ему залогового письма) продавать товары,  переданные ему как залог по займу. Таким образом, товары передаются как документальная тратта, подразумевающая, что банкир (ипотечный банкир, специализирующийся на ипотечном финансировании; сотрудник ипотечной финансовой компании) может продавать их в случае отказа от платежа или акцепта[4].

Ипотека – это письменный акт о передаче титула и собственности, но не в коем случае права на владение, а также права получения платежей по долгу или на реализацию обязательств при условии, что этот акт утрачивает силу после окончательного платежа[5].

Основной элемент ипотеки- это ее субъекты . Цели и функции этих субъектов описаны в таблице 1.

Таблица 1. Цели и функции субъектов ипотечного кредитования.

Субъекты	Цели и функции
Заемщики	Приобрести по возможности лучшее жилье и иметь средства для оплаты ежемесячных взносов по кредиту
Кредиторы (банки и другие финансово-кредитные учреждения)	Максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров с помощью ограничения рисков платежеспособности заемщиков
Риелторские организации	Выгодно продать имеющееся жилье и получить свой процент со сделки
Орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним	Сбор, регистрация и предоставление информации о праве собственности на жилье на территории РФ
Страховые компании	Страховое сопровождение сделок и максимизация прибыли
Оценочные компании	Оценка имущества
Операторы вторичного рынка	Приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов
Инвесторы	Максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в ипотечные ценные бумаги
Органы опеки и попечительства	Контроль за соблюдением прав несовершеннолетних граждан
Государство	Обеспечение условий для надежного и эффективного действие ипотечного кредитования, легальность сделок и защита прав вкладчиков банков, содействие некоторым группам семей в получении ипотеки

 

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, которые возникают по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов. В свою очередь, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование имеет ряд особенностей, отличающих его от других видов кредитования:

1) ипотека- это одна из  форм залога, которая является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Исходя из этого, ипотека основывается на обязательстве, так как без него она теряет смысл;

2) ипотека подлежит государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки;

3) предметом ипотеки всегда  выступает недвижимость. К недвижимому  имуществу относятся:

-земельные участки, за  исключением земельных участков, которые находятся в государственной  или муниципальной собственности, и части земельного участка, площадь которой меньше среднерайонной нормы;

--недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности, в том числе предприятия в целом как имущественные комплексы, здания, сооружения, и т.д.;

--жилая недвижимость, в том числе жилые дома, квартиры, комнаты и их части;

--недвижимость потребительского назначения, а именно дачи, садовые дома, гаражи и другие строения;

--воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

4) собственником, пользователем  и фактическим владельцем предмета ипотеки является законодатель по ипотечному договору, но лишается права распоряжения им без согласия залогодержателя;

5) договор об установлении  ипотеки оформляется специальным документом – закладной, сопровождающейся нотариальным удостоверением и государственной регистрацией;

6) в случае неисполнения  или ненадлежащего исполнения  обеспеченного ипотекой обязательства, кредитор вправе требовать обращения  взыскания на заложенное имущество. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами лица. При этом сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем;

7) ипотека дает возможность  получить дополнительные ипотечные  ссуды под залог того же имущества (последующая ипотека) при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита. Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки[6].

Зачастую, пользователи ипотечного кредита самостоятельно выбирают схемы ипотечного кредитования. В основе ипотечных программ, в большинстве случаев, лежит бюджетное софинансирование, тем самым замедляет развитие рыночной конкурентной среды функционирования ипотечной системы. Но, не смотря на это, в России постепенно развиваются различные направления ипотечного бизнеса, базой которых служат классические модели, которые представлены на рисунке 1.

 

                     

 

     

 

 

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Рисунок 1. Классические  модели ипотечного кредитования.

 

 

Сбалансированная автономная модель.

Данная модель основывается на ссудо-сберегательном принципе. В России были попытки создания ссудо-сберегательных касс на основе опыта Германии. Подобные, но с более жесткими условиями, являются жилищные накопительные кооперативы. Заемщик накапливает необходимую сумму в определенный срок ежемесячными зачислениями на свой накопительный счет. Счет открывается под процент, который существенно ниже рыночного. При накоплении необходимого первоначального взноса заемщику предоставляется ссуда на приобретение недвижимости. Средства, которые накапливаются вкладчиками, используются для выдачи кредитов их предшественникам, уже закончившим период накопления. Но деятельность подобных кредитных учреждений в большой степени зависит от бюджетных средств и имеет ограниченный масштаб функционирования (кредитование осуществляется в основном лишь для обеспечения жильем конкретных слоев населения).

 Усеченно-открытая модель.

По этой модели в России действует большая часть банков, выдающих ипотечные кредиты, так как она является наиболее простой, не требующей создания специализированных участников ипотечного рынка, и одновременно, наименее совершенной. В основном модель замыкается в рамках первичного рынка закладных. Ипотечные ссуды финансируются за счет произвольных источников – собственного капитала банка, средств на депозитах, межбанковских кредитов, частично за счет вторичного рынка закладных и пр. При этом параметры выдаваемых кредитов напрямую зависят от состояния кредитно-финансового рынка в стране.

Расширенная одноуровневая модель.

Данная модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг непосредственно ипотечными кредиторами и рефинансирование выдачи ипотечных кредитов за счет их продажи. В России из всех банков, занимающихся ипотечным кредитованием, только около двух десятков практиковали выпуск ипотечных ценных бумаг и их можно условно назвать ипотечными. [7]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

              

 

 

 

 

              

                 1.2. Правовые основы ипотечного кредитования.

 

Как и любой кредит, ипотечное кредитование имеет свои основополагающие законы и правовые документы об ипотеке.

Согласно законодательству, ипотеку регулируют напрямую законы и документы, которые указаны на рисунке 2.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                 Рисунок 2. Законы и правовые документы об ипотеке.

 

Система нормативно-правовых актов, регулирующих институт ипотечного кредитования, сделала достаточно прозрачной схему финансовых потоков, которые возникают в процессе ипотечного кредитования.

В первую очередь это Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", рассматривающий основные понятия, относящиеся к ипотечному кредитованию и ипотечным процессам, вопросы регулирования ипотеки, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой. 
        Федеральный законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержит в себе информацию о содержании договора по оформлению ипотеки и его государственной регистрации. Также он рассказывает о том, что такое закладная и осуществление прав по закладной, а также исполнение обеспеченного ипотекой обязательства. 
               Один из важных аспектов, содержащихся в Федеральном законе "Об ипотеке" - это страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита, так как многие заемщики особенно опасаются того, что будет с ними в случае , если они не смогут вернуть банку кредит.

Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации" - это один из главных правовых документов ипотеки. Данный кодекс регулирует основные начала жилищного законодательства, различные аспекты жилищных отношений, действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав, право собственности и т.д.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" описывает все необходимые подробности регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и на ипотеку. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя, после государственной регистрации, вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулирование деятельности бюро кредитных историй, установление особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России определяются Федеральным законом №218-ФЗ от 30 декабря 2004 "О кредитных историях"

Также очень важным является Постановление Правительства №1050 от 17 декабря 2010 года «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы», которое устанавливает:

 1. Утвердить прилагаемую федеральную целевую программу "Жилище" на 2011 - 2015 годы. 
2. Установить, что выпуск и реализация государственных жилищных сертификатов в рамках подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы осуществляется в порядке, установленном Правилами выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 марта 2006 г. N 153 "О некоторых вопросах реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы"[10].

     Так же ипотечное  кредитование имеет следующие основополагающие принципы, которые показаны на рисунке 3.

 

 

Рисунок 3. Основные принципы ипотечного кредитования.

 

Принцип возвратности подразумевает обязательное погашение (возврат) всей суммы основного долга кредитору заемщиком. Свое практическое выражение этот принцип находит в постепенном погашении конкретного кредита путем перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет кредитной организации или путем внесения наличных денежных средств в кассу банка. Данный принцип закреплен в п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации [8] (далее по тексту – ГК РФ).