Ипотечный кредит и его развитие

 

Капитал физически, в виде средств производства, не может переливаться из одних отраслей в другие. Этот процесс осуществляется обычно в форме движения денежного капитала. Поэтому кредит в рыночной экономике необходим, прежде всего, как эластичный механизм перелива капитала из одних отраслей в другие и уравнивания нормы прибыли.

 

Кредитная система, ее главный институт – банки, в силу распоряжения значительными средствами, принадлежащими субъектам сбережений, влияния на инвестиционную активность и развитие экономики в целом, не могут не находиться под контролем и регулирующим воздействием государства. Поэтому кредит, выступая как объективное экономическое отношение, становится элементом монетарной политики (политики, связанной с функционированием денежной сферы). В ее рамках, наряду с налогово-бюджетной и валютной составляющими, должны выделяться как самостоятельные кредитная и денежная политика, различающиеся своими целями и средствами их достижения. Целью кредитной политики являетсярегулирование доступности кредита для стабильного экономического роста. В денежной политике процентная ставка по кредитам используется для достижения прироста или снижения денежной массы. Ее вторичный, производный эффект – влияние на доступность кредитов коммерческих банков. Для кредитной политики основное – доступность кредита, что воздействует на объем денежной массы, но это не является непосредственной целью этой политики.

 

Кредитная политика опосредованно связана с налогово-бюджетной и валютной политикой. Если исходить из того, что увеличение государственных расходов не сопровождается увеличением налоговых поступлений (их величина имеет определенный предел), дополнительные затраты финансируются в таком случае путем заимствований, что сокращает государственные, равно как и национальные, сбережения в целом.

 

По линии спроса на инвестиции государство оказывает свое влияние через политику налогов. При рассмотрении места и роли кредитных отношений во взаимодействии финансового и реального секторов экономики анализируются их прямые и обратные связи. По линии прямой связи необходимо подчеркнуть первенство реального и вторичность, производность финансового сектора экономики. Это определяется, прежде всего тем, что сбережения как исходный пункт кредитных отношений зависят от размеров доходов домохозяйств, фирм и государства, которые, в свою очередь, выступают как результат развития производства. Однако это не означает, что финансовый сектор лишен собственной специфики и своих закономерностей развития.

 

По линии обратной связи финансовый сектор, в том числе кредит, активно воздействует (позитивно или негативно) на реальную экономику. В соответствии с выполняемыми функциями денежный капитал принимает различные формы, он может осуществлять свое движение в границах финансового сектора, не превращаясь в действительное накопление.

 

Спекулятивный мотив использования сбережений в рамках финансового сектора сужает их инвестиционный потенциал и возможность их применения для развития реального производства. Однако было бы неверно любой ценой через кредит стимулировать инвестиционную направленность сбережений: это может привести к "перегреву" экономики, содействовать неустойчивости, отрицая тем самым назначение кредита – обеспечение эффективного функционирования системы производства.

 

Механизмом трансформации сбережений в инвестиции служит кредитный рынок, имеющий свою внутреннюю структуру. В самом общем виде его можно подразделить на денежный рынок и рынок капиталов, но такое разделение достаточно условно и постепенно теряет свое значение. Функционирование кредитного рынка опосредуется соотношением предложения заемных средств, спроса на них и уравновешивающей их процентной ставки. Процесс трансформации сбережений в инвестиции при посредничестве коммерческих банков предполагает реализацию отношений собственности и экономических интересов вкладчиков (владельцев сбережений), заемщиков и самих банков.

 

Отношения собственности, рассматриваемые в триединстве отношений владения, пользования и распоряжения, реализуются в этом случае в сложных связях первичных инвесторов, банков и заемщиков. Владельцем заемных средств на всем протяжении кредитных отношений остается первичный инвестор – вкладчик банка, передающий их в распоряжение последнего. Категория распоряжения предполагает действия, связанные с отчуждением имущества от его владельца, но в данном случае имеет место временное отчуждение, ибо кредит предполагает возвратность вложения средств. Право пользования кредитными средствами передается заемщику, в руках которого он выступает как капитал – функция.

 

Кредит как форма трансформации сбережений в инвестиции реализует себя через ряд функций: содействие движению капиталов и бесперебойности процесса воспроизводства, снижение издержек обращения, активизация процессов централизации и концентрации капиталов, структурной перестройке воспроизводства, стимулирования (или сдерживания) экономического роста.

 

Источником такого роста являются сбережения домохозяйств, если они направляются на прирост потребительского предложения. Но, поскольку прирост потребительских товаров требует предварительного увеличения инвестиционных товаров, сбережения по необходимости принимают на начальной ступени экономического роста специфическую форму спроса на инвестиционные товары и лишь на основе их использования обеспечивают рост продукции потребительского назначения.

 

Роль кредита в экономике трудно переоценить. Кредит обеспечивает трансформацию денежного капитала в ссудный, а также он выражает отношения между кредиторами и заемщиками. При его помощи свободные денежные капиталы и доходы предприятий, личного сектора и государства аккумулируются, превращаются в ссудный капитал, который передается за плату во временное пользование.

 

Кредит разрешает противоречие между необходимостью свободного перехода капитала из одних отраслей производства в другие и закрепленностью производственного капитала в определенной натуральной форме. Он позволяет также преодолевать ограниченность индивидуального капитала. В то же время кредит необходим для поддержания непрерывности кругооборота фондов действующих предприятий, обслуживания процесса реализации производственных товаров.

 

Ссудный капитал перераспределяется между отраслями, устремляясь с учетом рыночных ориентиров в те сферы, которые обеспечивают получение более высокой прибыли или которым отдается предпочтение в соответствии с общенациональными программами. Поэтому кредит выполняет перераспределительную функцию. Эта функция носит общественный характер и активно используется государством в регулировании производственных пропорций и управлении совокупным денежным капиталом.

 

Кредит способен оказывать активное воздействие на объем и структуру денежной массы, платежного оборота, скорость обращения денег. Благодаря кредиту происходит более быстрый процесс капитализации прибыли, а следовательно, концентрации производства.

 

Кредит стимулирует развитие производственных сил, ускоряет формирование источников капитала для расширения воспроизводства на основе достижений научно-технического прогресса. Регулируя доступ заемщиков на рынок ссудных капиталов, предоставляя правительственные гарантии и льготы, государство ориентирует банки на преимущественное кредитование тех предприятий и отраслей, деятельность которых соответствует задачам осуществления общенациональных программ социально экономического развития. Государство может использовать кредит для стимулирования капитальных вложений, жилищного строительства, экспорта товаров, освоения отсталых регионов. Таким образом, без кредитной поддержки невозможно обеспечить быстрое и цивилизованное становление фермерских хозяйств, предприятий малого и среднего бизнеса, внедрение других видов предпринимательской деятельности на внутригосударственном и внешнем экономическом пространстве.

 

2.Сущность ипотечного кредита

 

2.1 Сущность ипотечного кредита  и его роль в решении социальных  проблем

 

Ипотека – это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды.

 

Ипотечный кредит – это особая форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества – земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

 

Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.

 

Предметом ипотеки может быть имущество, связанное с землей – здание, сооружение, квартира, предприятие (его структурные подразделения) как целостный имущественный комплекс. На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.

 

Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется. Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно.

 

Субъектами ипотечного кредита являются:

 

- Кредиторы по ипотеке  – ипотечные банки или специализированные  ипотечные компании, а также универсальные  коммерческие банки;

 

- Заемщики – юридические  и физические лица, имеющие в  собственности объекты ипотеки, или имеющие поручителей, которые  предоставляют под залог объекты  ипотеки в пользу заемщика.

 

Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т.е. сохраняет свое право собственника.

 

Недвижимость как объект ипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а со временем, как показывает хозяйственная практика, цена ее даже растет. Ипотечное кредитование требует от персонала коммерческих банков специальных знаний и высокой экономической квалификации. Особенно это важно для правильной оценки кредитоспособности заемщика, а также стоимости недвижимого имущества, без чего ипотечный кредит становится слишком рискованной банковской операцией. Основными документами, которые, как правило, используются на практике при оформлении ипотечного кредита, являются:

 

- Ипотечное обязательство, выдаваемое заемщиком кредитору  на подтверждения его (кредитора) преимущественного права на удовлетворение  денежных претензий из стоимости  заложенного имущества в случае  невыполнения заемщиком своего  обязательства, обеспеченного залогом  имущества;

 

- Закладное письмо –  долгосрочный ценная бумага, выпускаемая  ипотечными банками под залог  земельных участков, зданий и  другого недвижимого имущества; он обеспечивает доход в виде  процентов.

 

В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, важное значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, который привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование посредством механизма вторичного рынка.

 

Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процентов. Проценты по ипотечным займам имеют ту особенность, что их величина зависит от территориального размещения недвижимого имущества. Повышение ставки процента по ипотечным займам связано с ростом риска обесценивания капитала, что влияет на деятельность кредиторов. Понятно, что повышение процентных ставок и увеличение размера первоначального взноса сужает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это ухудшает условия пользования им для заемщиков.

 

Процентные ставки по ипотечным ссудам дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика. При неуплате задолженности в срок заемщик теряет недвижимость, которая является обеспечением кредита. Существуют два основных вида ипотеки:

 

1) прямая ипотека –  участок закладывается его собственником  с занесением соответствующей  записи в земельную кадастровую  книгу;

 

2) косвенная ипотека –  когда происходит выдача ипотечным  банком дебитору залоговых писем. В этом случае залоговое письмо  служит банковской гарантией  по последующему кредиту.

 

Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Вместе с тем залог недвижимости успешно применяется в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание в Республике Беларусь такой системы послужит одним их важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики.

 

Опыт большинства европейских стран и США доказывает возможность и целесообразность введения системы ипотечного кредитования даже в условиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов населения. Данное обстоятельство объясняется тем, что ипотечное кредитование является существенным фактором экономического и социального развития страны, особенно в период выхода из экономического и социального кризисов. Ипотечное кредитование способствует повышению налоговой дисциплины граждан. Это объясняется тем, что одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплате налогов). Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы. Это позволит не только компенсировать потери от налоговых льгот, но и обеспечить прирост налоговых сборов.