Ипотечное кредитование

Глава 3. Нормативно-правовая база

Институт ипотеки ввиду различных  как экономических, так и правовых препятствий до настоящего времени  не приобрел в России значительного  распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных  актов.

В первую очередь к ним относятся  Федеральный закон 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Общие нормы  о залоге, не нашедшие места в  указанном законе, принимаются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ. Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой  устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным  законом 1997 г. "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним".

Фактическая реализация прав банка  по ипотеке возможна в рамках закона "Об исполнительном производстве". Отдельные специальные нормы, которые тем не менее следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам. Таким, например, как закон "О товариществах собственников жилья". При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, в том числе Жилищного кодекса РСФСР, а также законам и правилам регистрации граждан по месту жительства. Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ. Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

До начала девяностых годов ипотека  практически отсутствовала. Псевдоипотека осуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость, являвшуюся ее объектом, на кредитора. После окончания расчетов между должником и кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось дважды платить весьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с рисками, связанными с возможной недобросовестностью кредитора, получавшего права на недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации прав были весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не могла найти широкого распространения. Но и после легализации ипотеки, как цивилизованного правового института, в 1992 году, противоречия между устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности в достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора.

Между "социалистическим" жилищным законодательством и новым российским правом имелся принципиально непреодолимый  разрыв.

К сожалению, и последние законы исправили нетерпимое положение лишь наполовину. Например, до принятия закона "Об ипотеке" вообще не было серьезных оснований для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Могла идти речь лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением (в зависимости от размера жилой площади на одного жильца). В настоящее время выселение вполне возможно, но при условии ... предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта. В нашем случае в Москве. И с учетом всех санитарных норм. Судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях пока отсутствует. Ранее взыскание на заложенную квартиру можно было обратить лишь в судебном порядке. С целью обхода данного правила, широкое применение получило использование схемы с заключением с неплатежеспособным заемщиком договора "об отступном". Но с момента новации, т.е. замены первоначального договора новым, прекращался договор залога и возникала конкуренция с другими кредиторами. Не все банки это учитывали и сделки по приобретению и дальнейшему отчуждению полученной по договору "об отступном" недвижимости могли признаваться недействительными. По новому закону "Об ипотеке" договорная реализация недвижимости возможна.

Глава 4. Функции ипотеки

Ипотека в России выполняет следующие  функции:

- является экономическим инструментом  привлечения финансовых средств в сферу материального производства;- обеспечивает возврат заемных средств;- стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;- формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотеке следует различать  два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки  состоит в обременении имущественных  прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом  отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах  ипотека имеет свое место и  смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования

Ипотечный рынок можно условно  разделить первичный и вторичный  сегменты.

В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения  разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

По договору об ипотеке может  быть заложено недвижимое имущество, указанное  в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:1. Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона "Об ипотеке" земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами.

2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности.

3. Жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат.

4. Дачи, садовые дома, гаражи и  другие строения потребительского  назначения.

5. Воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  6. Объе6кы незавершенного строительства  недвижимого имущества, возводимого  на земельном участке, отведенном  для строительства в установленном  законодательством РФ порядке.

7. Право арендатора по договору  об аренде недвижимого имущества  (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или  договором аренды не предусмотрено  иное.

В п. 1 ст. 5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки может  быть недвижимое имущество по классификации  ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для  государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

По сути, первичный ипотечный  рынок - сегмент, объединяющий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие  отношения, согласно взятым на себя обязательствам по договору об ипотеке.

Глава 5. Схема первичного сегмента ипотечного рынка

Важной стороной деятельности банка  является возобновление кредитных  ресурсов, которые он был бы готов  выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Эту чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный рынок ипотечных  кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация  кредитного портфеля ипотечной системы  за счет трансформации прав по кредитным  обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Главным прорывом в новом законе явилось появление "закладной" как свободно обращающейся на рынке  ценной бумаги. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без  представления других доказательств  существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после регистрации и передается передаточной надписью. Обязанным по закладной признается должник и залогодатель. В закладной указываются: слово "закладная", имя залогодателя и сведения о нем, название кредитного договора или иного денежного обязательства, обеспечиваемого ипотекой, имя и сведения о должнике, сумма основного обязательства, описание переданного в ипотеку имущества, по которому оно может быть опознано, подпись залогодателя (если это третье лицо, а не должник), сведения о нотариальном удостоверении сделки.Закладная не требуется, если объектом ипотеки выступают предприятие как имущественный комплекс, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, леса, а также право аренды имущества.

Закладная может быть передана (уступлена) другому лицу. Новый залогодержатель  приобретает все права прежнего. Он может требовать исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, и получает право его переуступки. При этом согласия должника-залогодателя на это  не требуется, если иное не предусмотрено  законом. Эта уступка или цессия также требует нотариального  удостоверения и государственной  регистрации. Передача прав оформляется  передаточной надписью на самой закладной, владелец которой считается законным, если его права основываются на последовательном и непрерывном ряде передаточных надписей.

В общем случае законодательство допускает  многократный последующий залог  уже обремененного ипотекой имущества, что в принципе снижает кредитоспособность заемщика, на которую рассчитывал  банк при заключении договора. Во избежание  этого следует включать соответствующее  запретительное условие в каждый ипотечный договор.Сам банк также может уступать свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога.

Рефинансирование банков через  механизм выпуска ипотечных облигаций  под залог закладных происходит следующим образом:- заключение коммерческим банком с юридическими и (или) физическими  лицами кредитных договоров под  залог недвижимости с оформлением  соответствующих закладных;- эмиссионно-финансовые компании (ипотечные агентства) производят выкуп закладных у банка, путем  выпуска облигаций, которые в  дальнейшем размещаются на фондовом рынке;- денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору.

Глава 6. Схема вторичного сегмента ипотечного рынка

Таким образом вторичный рынок становится связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Важная задача вторичного рынка - дополнительная гарантия вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.К сожалению, в Законе "Об ипотеке" не прописана процедура предъявления закладной ее владельцем обязанному по ней лицу. А ведь это один из важнейших моментов в развитии отношений сторон ипотечной сделки.

Жилищный вопрос в России был  и по-прежнему остается трудно решаемым.

Треть россиян проживает в неблагоустроенных  квартирах. Московские очередики получают лишь шестую часть вводимой жилплощади, остальная реализуется по коммерческим ценам. Понятно, что бесплатным жильем будут обеспечены далеко не все даже имеющие на это право. Поэтому если бы ипотека, о которой так долго и много твердили, была доступна большинству россиян, она стала бы основным инструментом успешной реализации жилищной политики.

Предложенная ранее правительством схема ипотеки была неоднократно опробована и в Европе, и в Америке. Ее реализация подразумевает, что покупатель берет в банке кредит под залог  имеющейся или покупаемой квартиры. При этом права собственности  остаются у него, но распорядиться  этим жильем он может лишь после  того, как рассчитается за полученный кредит и выплатит проценты. По мнению экспертов, реализация такой схемы  возможна только в условиях стабильной экономики. Но несмотря на то, что в стране нет пока развитого рынка оценочных и риэлторских услуг, внедрение ипотеки все же продолжается во многих регионах России.

В Москве кампания по внедрению ипотеки  началась сравнительно давно. Однако прежде чем выделить кредит покупателю, банк обязан проверить его платежеспособность. Одним из главных условий призван  стать официально декларируемый  доход. А дальше все выглядит следующим  образом. Максимальный кредит предоставляется  на сумму не более 70% стоимости квартиры. При этом предполагается, что выплаты  по сумме кредита должны составлять не более 30% ежемесячного дохода покупателя. Однокомнатная квартира в московских новостройках стоит около 17000 долларов. При этом выплачиваемая покупателем  сумма должна быть не менее 5100 долларов. Кредит на оставшиеся 70% стоимости квартиры при таком расчете составит 11900 долларов.

Ежемесячные выплаты при ставке 10% годовых и максимальном сроке  кредита 10 лет составят около 157 долларов. Значит, официальный доход покупателя должен быть не менее 500 долларов. Можно  смело утверждать, что даже в столице  сегодня вряд ли найдешь многих, имеющих подобную сумму официального дохода. Власти предлагают цены на недвижимость в два-три раза выше расчетной, игнорируя  основной закон рыночного ценообразования  о взаимосвязи спроса и предложения. Типовое жилье рассчитано, в первую очередь, на обычных людей, а большинство  из них никак не уложится в предлагаемую цену.

Позиция властей в вопросе ценообразования  вредна еще и тем, что лишает большую  часть общества возможности почувствовать  результаты своего труда, получить материальное удовлетворение - собственная квартира становится недосягаемой мечтой. Очевидно, что в нынешнем виде ипотека не решит жилищную проблему в нашей  стране. Она рассчитана на людей  с достатком, то есть на тех, кто или  уже имеет жилье, или может  приобрести его, не влезая в дорогостоящий  кредит. Наверное, именно этим объясняются  весьма скромные успехи ипотечного кредитования в России. Чтобы программа ипотеки  заработала активно, доходы населения  должны быть на порядок выше нынешних.