Ипотечное кредитование

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами:

      на основе балансовой стоимости имуще­ственного комплекса.

У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимо­сти на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются перио­дической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент пере­оценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену ос­новных фондов предмета залога.

      основывается на заключении не­зависимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуще­ствляется профессиональными оценщиками на ос­нове проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.

      оценка стоимости имущества осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справоч­ные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.

Если заемщик не выполнил в срок своих обя­зательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию пред­мета залога на открытых торгах. Для этого преду­смотрена специальная процедура, которая произво­дится за определенный процент от выручки пред­мета залога на торгах.

При залоге недвижимости обращение взыска­ния на предмет залога производится либо по реше­нию суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из дан­ного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность.

Реализация недвижимости на торгах (или аук­ционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторо­нами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается.

Если соглашение о продаже банку предмета за­лога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первона­чальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в те­чение месяца с момента окончания повторных торгов.[4]

Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений.

Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке.[5]

Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для  функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).[6]

Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.

Часть 2. РЕАЛИЗАЦИЯ МОСКОВСКОЙ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ В ИНВЕСТСБЕРБАНКЕ.

2.1. Инвестсбербанк в ипотечной программе Правительства Москвы.
В 2000 г. ИНВЕСТСБЕРБАНК выдавал ипотечные кредиты по трем различным схемам:

      по Московской ипотечной программе (МИП)- за счёт средств Московского правительства или Московского ипотечного агентства - на рефинансирование выданных Банком ипотечных кредитов (в пределах выделенных Банку лимитов);

      по «американской» ипотечной программе (АИП) жилищного кредитования населения в соответствии с Соглашением, заключенным с инвестиционным фондом "США - Россия", - на предоставленные им средства (в форме долгосрочного кредита);

      по собственной программе ипотечного кредитования (СИП) - на коммерческой основе - за счет собственных кредитных ресурсов Инвестсбербанка, привлекаемых на открытом рынке.

Кредиты по МИП и АИП являются льготными (с пониженной процентной ставкой), поскольку Банку средства для их выдачи предоставляются целевым образом и на льготных условиях, но предоставление этих кредитов обусловлено рядом жестких требований к Заёмщикам (в т.ч. по официальному подтверждению уровня доходов).

Кредиты по СИП являются коммерческими (с рыночной процентной ставкой), но к Заёмщику предъявляются более мягкие требования. АИП также имеет более жесткие требования по страхованию. МИП ориентирована только на москвичей, а СИП и АИП - на любых Заёмщиков, независимо от гражданства. Основные параметры этих программ, определяющие их преимущества и недостатки для Заёмщика, представлены в Приложении 1.

Московская ипотечная программа (МИП) разработана Правительством Москвы совместно с Международной группой экспертов Гарвардского университета. Концепция МИП соответствует классической двухуровневой схеме ипотечного кредитования и подразумевает наличие первичного и вторичного ипотечных рынков.

На первичном ипотечном рынке уполномоченные Правительством Москвы банки выдают ипотечные кредиты на покупку жилья непосредственно физическим лицам-заёмщикам.

Основным оператором вторичного ипотечного рынка является Московское ипотечное агентство (МИА), которое выкупает у уполномоченных банков залоговые обязательства на недвижимость, а затем, под их обеспечение и гарантии Правительства Москвы, будет выпускать и продавать на внутреннем и международных рынках ценные бумаги с целью притока средств для рефинансирования ипотечной программы.

По Московской ипотечной программе Правительством Москвы пока уполномочены работать 4 банка: Банк Москвы, Московский банк Сбербанка РФ, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк, который был включен в число банков, уполномоченных Правительством Москвы для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов заёмщикам в рамках Московской ипотечной программы распоряжением № 915-РМ Мэра г. Москвы от 7 сентября 1998 г.

Для осуществления работы по выдаче ипотечных кредитов в Инвестсбербанке создано все необходимое: разработаны и внедрены соответствующие технологии, отработано нормативно-правовое обеспечение, созданы документационная база, информационное сопровождение, механизмы по экспертизе выдаваемых кредитов и сопровождению их государственной регистрации.

K настоящему времени около 1000 потенциальных заёмщиков оформили заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений о возможности кредитования. Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше 1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые квартиры, купленные за счёт полученных кредитов. [7]

2.2. Основные условия ипотечного кредитования и требования к заёмщику

Основные условия ипотечного кредитования:

      Кредит выдаётся под залог квартиры, покупаемой в собственность заёмщика (инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме - в залог не принимаются).

      Ипотечные кредиты выдаются в долларах США на срок до 10 лет под фиксированную процентную ставку 10% годовых, на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры.

      Заёмщик должен внести на банковский счёт первоначальный денежный взнос в размере не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры.

      Погашение кредита производится ежемесячно (равными долями по 1/120 части от суммы кредита в течение всего срока пользования кредитом). Заёмщику предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные платежи будут увеличены, а сумма выплат по процентам уменьшится.

      Выплата процентов производится ежемесячно, проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования. Сумма месячного платежа по процентам постоянно уменьшается.

      Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры. После этого заёмщик является собственником квартиры и может проживать в ней вместе с членами семьи, учтёнными при оформлении залога.

Налоговые льготы.

Заёмщик ипотечного кредита имеет право на налоговые льготы: он освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая выплаты процентов по кредиту), но не большей, чем 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом. Иными словами, подоходный налог выплачивается заёмщиком только с части его доходов, превышающей 5 тыс. МРОТ.

Указанные льготы предоставляются на три года. Получаемая при этом экономия сопоставима с суммами выплат процентов по кредиту

Требования к заёмщику и покупаемому жилью.

Во-первых, Московская ипотечная программа имеет ограничения: она предназначена только для физических лиц с московской пропиской (регистрацией).

Во-вторых, прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке собеседование, в ходе которого оценивается платёжеспособность потенциального заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия, уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес.

Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований:

      наличие у заёмщика свободных денежных средств для первоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

      наличие официального подтверждения источников и уровня доходов заёмщика;

      расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;

      приобретать и оформлять в залог можно любое жильё, расположенное в пределах административных границ г. Москвы, в том числе любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;

      стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не должна превышать 1000 долл. США.

Дополнительные факторы, влияющие на выдачу кредита.

При принятии решения о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банком учитываются следующие положительные факторы:

      наличие собственных активов заёмщика (земельные участки, дома, квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);

      наличие активов ближайших родственников, как со стороны самого заёмщика, так и со стороны супруга (супруги), при условии оформления их поручительств (гарантий);

      наличие поручительств от платёжеспособных организаций;

      документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр.);

      положительная кредитная история (наличие документов, подтверждающих факты своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных обязательств).

При принятии решения о выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во внимание степень нуждаемости в жилье потенциального заёмщика.

Риски и ответственность заёмщика.

При покупке квартиры за счёт ипотечного кредита риски для заёмщика могут быть вызваны двумя обстоятельствами:
1) неплатёжеспособностью банка и
2) неплатёжеспособностью заёмщика.

1). Риск, связанный с неплатёжеспособностью банка, теоретически существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так как банки, которые стали уполномоченными банками Правительства Москвы, отличаются высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку они прошли тщательную проверку и жёсткий отбор.

После получения кредита и покупки квартиры заёмщик становится собственником квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время не представляет риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик. В этом случае, при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет иметь дело с Московским Ипотечным Агентством (МИА) или другим уполномоченным банком (вместо первоначального банка).

В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры, не пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует Правительство Москвы.

2). Если заёмщик и его семья становятся неплатёжеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в установленные кредитным договором сроки.

Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается на открытых торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства заёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.

Остаток средств возвращается заёмщику и может быть использован для покупки другого жилья. Кроме того, в Москве создается специальный отселенческий фонд, в котором семье заёмщика при необходимости предоставляется жильё на правах найма.

2.3. Взаимодействие банка и заёмщика. Платежи при ипотечном кредитовании.

Схема ипотечного кредитования:

1.      Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в Инвестсбербанк вместе со всеми необходимыми документами.

2. Сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяют его кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявление заёмщика на заседание Кредитного комитета.

3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика.