Ипотечное кредитование

Глава 3 Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Развитие ипотечного кредитования в РФ идет по следующим направлениям:

1. Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья, стали самостоятельно привлекать денежные ресурсы населения, предлагая постепенную оплату строящегося жилья (долевое строительство). Строительно-инвестиционная компания привлекает средства населения на строительство нового жилья. Таким образом, часть средств вкладывает сама компания, часть - будущие жильцы. Собственные вложенные средства компания окупает за счет получения платежей по рассрочке, которая выдается участникам долевого строительства со стороны населения. В среднем по стране рассрочка предоставляется на 1 - 2 года на сумму 30 - 50% от стоимости жилья. Естественно, что такие условия не могут быть приемлемы для абсолютного большинства населения страны. Но в последнее время строительные компании стали уделять большее внимание проблеме привлечения ресурсов среднего класса общества. Либо за счет собственных средств, либо через договора с предприятиями, строительные компании стремятся к предоставлению населению более льготных условий рассрочки. В этих случаях функции координатора отношений между покупателем и строителем жилья вместе с функциями организатора всей системы переходят к государственным и негосударственным ипотечным банкам, фондам и компаниям, что не только повышает надежность всей схемы, но и придает ей новый смысл и содержание. Достоинством схемы долевого строительства является обращение к населению, как к потенциальному инвестору. Фактически, по своей организации и по механизмам взаимодействия - это простейшая схема кредитования жилищного строительства лишь отдаленно напоминающая ипотеку. Жилье по схеме долевого строительства доступно далеко не всем слоям населения. В социальном плане данная схема не в состоянии радикально решить жилищные проблемы населения, особенно если речь идет о малообеспеченных слоях населения. Однако в регионах, где ипотечное кредитование не получило распространение, долевое строительство - едва ли не единственная схема приобретения жилья. Часто механизмы долевого строительства применяются как составная часть других схем.
2. Кредитование по месту работы. Данные проекты основаны на принципе софинансирования, в соответствии с которым работник для оплаты жилья на 70 - 80% его стоимости получает от предприятия - работодателя в ссуду, а остальные 20 - 30% обязан оплатить из собственных средств. Заем предоставляется предприятием, как правило, на льготных условиях: длительный срок (до 10 - 15 лет), без процентов или под льготные проценты, хотя в каждом отдельном случае устанавливаются свои условия кредитования. Зачастую они зависят от статуса и стажа работы заемщика на предприятии. На предприятиях, имеющих отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20 - 40% от стоимости жилья. Но приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствами сотрудников работать определенный срок на предприятии. Перспективы этого вида кредитования достаточно ограничены, так как данная схема существует в привязке к определенному предприятию, которое имеет достаточную прибыль, чтобы выступать инвестором при покупке жилья для своих работников и оно заинтересовано в закреплении кадров на длительный срок. И хотя на сегодняшний день такой вид кредитования для населения является практически самым выгодным, но такая форма инвестиционного участия предприятий все больше ограничивает возможности развития рыночных форм финансирования строительства жилья в России.

3. Муниципальные жилищные облигации. Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций (опыт Москвы, Санкт-Петербурга, Саратова, Ульяновска, Дубны и др.) Основной смысл облигационного займа заключается в возможности населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади жилья (например, 0,1 кв. метра). Срок обращения таких облигаций может достигать 10 лет. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади. Как правило, эти облигации дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Цена облигаций устанав<span class="List_0020Paragrap