Ипотечное кредитование

Если заемщик планирует  получать имущественный налоговый  вычет по ипотечной квартире, то ему следует особенно внимательно  отнестись к документам, подтверждающим платежи по кредиту. Все документы  должны быть оформлены на имя человека, который будет получать налоговый вычет, иначе налоговая инспекция может отказать в выплате.

Большинство ипотечных программ предусматривает возможность досрочного погашения кредита с минимальным  мораторием (запретом) на досрочное  погашение порядка 6 месяцев. Но в то же время почти все ипотечные банки устанавливают некое минимальное значение суммы досрочного погашения (например, 10 000 руб.). Только накопив эту минимальную сумму, заемщик может подать кредитору заявление на досрочное погашение кредита. Заявление пишется по форме банка-кредитора.

В случае частичного досрочного погашения кредита, заемщик имеет  право либо уменьшить сумму ежемесячных  платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежей прежним, а сократить сам период кредитования. Сокращение срока кредитования существенно снижает сумму переплаты заемщика за жилье, приобретаемое по ипотеке. Что выгоднее - решает заемщик. После проведения досрочного погашения кредита, банк-кредитор должен предоставить заемщику новый график платежей.

В случае полного досрочного погашения, заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения. После осуществления всех необходимых платежей, заемщик должен зарегистрировать в учреждении юстиции прекращение ипотеки, то есть снятие залогового обременения с приобретенного жилья. И наконец, заемщик должен уведомить о полном досрочном погашении кредита страховую компанию, чтобы вернуть себе деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.

Перекредитование – это  получение кредита с более  низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. В условиях конкурентной борьбы ипотечных банков, заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке. Естественно, что при оценке выгодности операции перекредитования, необходимо учитывать дополнительные расходы, связанные с получением нового кредита.

Таким образом, ипотечный  кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей организаций и жилищного строительства банковским кредитором на надежной основе. Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

Самым существенным недостатком  ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая  может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки сможет подобрать более или менее устраивающий его вариант.

Глава 2 Анализ программ ипотечного кредитования в регионах России

В настоящее время почти  в 70 регионах России в целях решения  жилищной проблемы с использованием механизмов ипотеки созданы региональные операторы ипотечного рынка (ипотечные фонды, агентства и корпорации). В настоящее время действуют 72 региональных, 21 муниципальных и 5 отраслевых операторов. Большинство из них создано в виде некоммерческих фондов (от 62 до 85%), часть в виде ипотечных агентств (25%) и ипотечных корпораций (12%). Более 70% этих организаций являются членами МАИФ. Ассоциированными членами МАИФ являются также Гильдия жилищных кооперативов (ГЖК - 60 членов), Межрегиональная федерация жилищных кооперативов (МФЖК - 11 членов) и созданный Ипотечной корпорацией (ИКМО) Союз потребительских кооперативов Московской области (СИПК МО). На федеральном уровне Агентство по ипотечному жилищному кредитования заключило 63 трехсторонних соглашения с региональными операторами для рефинансирования ипотечных кредитов[9].

В зависимости от условий  социальной или коммерческой ипотеки  формируются и источники финансирования ипотечных программ. Расходы бюджетов на финансирование социальных ипотечных  программ определяются Бюджетным кодексом РФ от 05.08.2000 № 126 ФЗ (далее БК). В целях применения положений бюджетного кодекса МАИФ специально обращалась за разъяснениями к Председателю комитета по бюджету ГД и Председателю Комиссии по развитию жилищного ипотечного кредитования.  Как показала региональная практика наиболее часто ипотечные программы финансируются в соответствии со ст. 78, п. 1 БК в виде субвенций. Выделение субвенций региональным операторам из бюджетов субъектов РФ осуществляется на основе принятых региональных целевых программ и законов субъектов РФ, а из местных бюджетов на основе решения представительных органов местного самоуправления.

В ряде случаев региональным операторам в соответствии со ст. 76 БК РФ предоставляется бюджетный кредит. При этом заемщик после предварительного проведения своей финансовой состоятельности обязан предоставить 100 % обеспечение исполнения своего обязательства по возврату кредита в виде банковских гарантий, поручительства, залога имущества, акций. Иногда региональные операторы в соответствии со ст. 72 БК РФ получают средства в виде государственного или муниципального заказа (контракта) на производство строительных работ или оказание услуг. При этом контракты размещаются на конкурсной основе и включают обязательное условие о выплате неустойки.

Помимо региональных и  муниципальных бюджетов в развитии социальной ипотеки большую роль играют программы улучшения жилищных условий работников предприятий различных отраслей и сфер деятельности. Практически все эти программы рассчитаны на продажу работникам жилья в рассрочку на срок до 10 - 20 лет, на условиях от 2% до 7% годовых в рублях. В настоящее время опыт финансирования строительства жилья в регионах РФ насчитывает несколько разрозненных моделей, которые пока не обладают унифицированными чертами, в качестве цели преследуют увеличение объемов строительства жилья и не образуют единой национальной системы жилищного финансирования, включая систему ипотечного кредитования. Кроме того, в отдельных регионах существуют параллельно несколько схем кредитования, каждая из них может быть охарактеризована с точки зрения эффективности и использованных механизмов кредитования.

Несмотря на довольно большое  количество вариаций, все формы можно  классифицировать на несколько моделей, согласно используемому механизму  рефинансирования внутри них и источников финансирования.

В частности, можно выделить следующие модели:

• долевое строительство и продажа жилья в рассрочку;
• предоставление займов и ссуд на приобретение жилья;
• муниципальные жилищные облигации;
• жилищные субсидии и сертификаты;
• региональные программы с использованием региональных и местных бюджетов;
• накопительные схемы с использованием ЖСК, ПК и ССК;
• банковское ипотечное кредитование с рефинансированием по классической двухуровневой модели [6, с.458].

Рассмотрим развитие системы  ипотечных банков по крупным городам России. Основные данные представлены в таблице 1.

Таблица 1

Показатели развития ипотеки  по городам России

Данные таблицы показывают наибольшее количество банков, осуществляющих ипотечное кредитование, а значит предлагающих больше разнообразных вариантов ипотечных программ в центральной части России. В частности, наибольшее количество банков функционирует на территории Москвы и Санкт-Петербурга.

Кроме того, очевидно, что  ставки по ипотеке в иностранной  валюте ниже ставок в рублях. Не смотря на то, что большинство ипотечных займов берется в рублях, в Росси кредит с ипотекой можно взять в долларах США, евро, швейцарских франках и даже в японских иенах. Если доход заемщика привязан к какой-либо иностранной валюте, то однозначно выгоднее оформлять ипотеку именно в этой валюте. Кроме того, в условиях снижения курса выбранной валюты относительно рубля, заемщик с доходами в этой валюте будет получать меньше (в пересчете на рубли), но и ипотечный кредит станет дешевле (так, же в пересчете на рубли). Однако здесь следует учесть, что поскольку ипотека – это долгосрочное предприятие. Угадать поведение той или иной валюты на такой период времени практически невозможно. Поэтому попытка сыграть на разнице курсов валюты, в которой оформлена ипотека, и валюты, в которой заемщик получает доход, очень рискованна.

Данные таблицы свидетельствуют  о том, что в любом городе РФ приобретения ипотечного кредита возможно без первоначального взноса. Однако ипотека без первоначального взноса несет в себе большие риски, как для заемщика, так и для банка. В 2008 году ипотечные программы, предлагающие ипотеку без первоначального взноса, были широко распространены в Москве и других крупных городах России, где рост цен на недвижимость превышал возможные темпы накопления первого взноса. Но финансовый кризис вынудил банки свернуть программы ипотеки без взноса, не смотря на то, что они отличались более высоким процентом по кредиту. Риски заемщика при ипотеке без взноса очень серьезны. В случае, если заемщик не сможет платить по кредиту, все деньги, которые были им выплачены банку, пропадут, так как в первые годы кредитования основная часть платежей идет на уплату процентов (так работает аннуитетная схема расчетов по кредиту). И можно еще остаться должным банку, если стоимость ипотечной квартиры снизится к моменту дефолта, и она будет продана по цене ниже, чем была приобретена. 

В большинстве из рассматриваемых  городов РФ предусмотрен максимальный срок кредитования – 50 лет. Однако самые популярные сроки ипотеки -10, 15 и 20 лет. Для заемщика срок ипотеки определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотеки, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока ипотечного кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и стоимости этого жилья.