Ипотечное кредитование в России

 

Общей тенденцией 2011 года стало постепенное снижение месячных ставок выдачи ипотечных кредитов на протяжении всех трех кварталов. Особенно заметно ставки снижались с января по май 2011 года – с 12,6% до 12,1% и с  июня по сентябрь – с 12,1% до 11,6%. Отметим, что если в первом случае снижение происходило в основном за счет усиления конкурентной борьбы в условиях благоприятной  ситуации с ликвидностью, то «спусковым крючком» второй волны стало решение  АИЖК о снижении ставок по всему  спектру своих продуктов. (рис.2)

Соответствующим образом  ведут себя и годовые средневзвешенные ставки. По данным на 01.10.2011 средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в  рублях накопленным итогом с начала года составила 12,1%. Это также является историческим минимумом.

По итогам года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составит около 11,8‐12,1% годовых. Ставки по валютным кредитам - 9‐10%. (рис.3)

 

Рис.2. Ставки по ипотечным  кредитам в рублях, выданных в течение  месяца (2009-2011 гг.)

 

Рис.3 Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным  кредитам в 2006-2011 гг. (поквартально накопленным итогом с начала года)

 

 

Общая доля просроченных платежей в суммарном объеме накопленной  ипотечной задолженности составляет 3,3%, по рублевым кредитам – 2,2%, вернувшись, таким образом, к уровню почти  двухлетней давности. Вместе с тем, продолжается рост доли просроченной задолженности по валютным кредитам, которая, в основном, генерируется старыми  кредитами, выданными еще до кризиса. (рис.4)

 

Рис.4.Динамика доли просроченной задолженности в общем  объеме задолженности по ипотечным  кредитам, %

Одновременно со снижением ипотечных ставок наблюдался и рост объемов выдачи кредитов во всех регионах России, за исключением  республики Алтай. Наибольший вклад  в общий прирост объема ипотечного кредитования (рост на 100% или + 233,2 млрд рублей) в третьем квартале 2011 года к аналогичному периоду 2010 года внесли преимущественно экономически развитые регионы (где недвижимость рассматривается  в том числе и как актив): Москва – 13,1%, Московская область – 8%, Тюменская область – 7%, Санкт‐Петербург –5,8% и Свердловская область – 3,7%. За три квартала 2011 года суммарный объем выдачи ипотечных кредитов пятеркой регионов‐лидеров (Москва, Тюменская, Московская и Свердловская области, а также Санкт‐Петербург) составил более 168,8 млрд рублей (36,1% от общего объема выдачи). Это практически столько же, как и за три квартала 2010 года (34,7%), что свидетельствует о достаточно стабильной концентрации рынка.

В 2012 году при развитии экономики по варианту близкому к  базовому сценарию МЭРТ и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков, может быть выдано 550‐ 680 тыс ипотечных кредитов на сумму порядка 800 млрд‐ 1 трлн рублей. При этом ставки по ипотечным кредитам, выданным в рублях, будут иметь разнонаправленную динамику в течение года (в первой половине возможно их повышение), но по его итогам не сильно изменятся. Строительный сектор начнет уверенно восстанавливаться, а средние цены на недвижимость по РФ в целом продемонстрируют реальный рост на несколько процентных пунктов выше инфляции.

Специалисты предполагают, что в 2012 году рынок ипотечного жилищного кредитования в России перейдет в стадию стабильности. Однако это зависит от многих факторов, среди которых повышение популярности ипотечных кредитов среди населения, рост конкуренции между банками-кредиторами, привлечение долгосрочных ресурсов для увеличения объемов выдачи кредитов и снижения процентных ставок

Несмотря на то, что сегодня ипотечное кредитование доступно лишь небольшому числу россиян, прогнозы на 2012 год более благоприятны. По мнению экспертов, прежде всего, ипотекой воспользуются жители РФ, имеющие стабильные доходы. Большинство экспертов говорят о том, что в ближайшей перспективе можно ожидать восстановление ипотечного кредитования и, более того, превышение докризисных показателей. Согласно откорректированным прогнозным показателям в 2012 году объем выдачи ипотечных кредитов вырастет на 40% по сравнению с 2011-м.

Хотя некоторые  эксперты, напротив, предсказывают  резкое сокращение рынка ипотеки  в следующем году в связи с  неустойчивой макроэкономической ситуацией. Консенсус заключается в том, что рост, безусловно, будет, хотя и  не быстрый.

В целом экономическое  развитие в мире, и, как следствие, в России в следующем году замедлится. Рост ВВП РФ составит 2-4% к этому  году. Но следует учесть, что в  России объем ссудной задолженности  по ипотеке составляет только 3% от ВВП, тогда как в странах Восточной  Европы аналогичный показатель достигает  от 12 до 20%, в странах с более  развитыми финансовыми рынками  – от 50 до 70%. Следовательно, ипотечное  кредитование будет расти быстрее, чем экономика. По самым пессимистическим нашим прогнозам, объем кредитов, выданных в России в следующем году, вырастет на 7%, до 730 млрд руб. По прогнозам, средневзвешенная годовая процентная ставка по вновь выдаваемым ипотечным кредитам в первом полугодии 2012 года вырастет незначительно – с нынешних 12% до 12,4%.

3.3. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.

 

До определенного  момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими  условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В  последние три года ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно  растут, число банков – участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья  в России остается крайне низким.

Жилищная проблема в России, обеспечение населения  жильем является социально-экономической  проблемой. Около 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и  только около 10 процентов располагают  достаточными доходами, чтобы с помощью  ипотечного кредита приобрести жилье.¹⁶

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом основных факторов:

1. Ограниченный  платежеспособный спрос населения.  По оценкам Минэкономразвития  России, даже при самых "либеральных"  параметрах, максимальная граница  доступности для населения составит  не более 10%.

Стимулирование  покупательской способности населения  за счет ипотеки, без симметричных мер  по стимулированию строительства жилья  ведет к росту цен на жилье и затрудняет решение жилищной проблемы. Из-за роста цен на жилье возможно значительное смещение интереса заемщиков к продуктам, предоставляемым на цели индивидуального жилищного строительства. Основными негативными факторами останутся снижение предложения на рынке жилья и рост цен на него.

2. Низкие темпы  разработки и совершенствования  законодательства о недвижимости  и несогласованность правовых  актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение  для развития рынка жилья имеет  земельное законодательство. Однако  Земельный кодекс РФ на момент  его принятия в 2000 году содержал  не менее чем в 29 статьях  отсылки на законы или нормы,  которые еще предстояло создать.  В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2003 гола Правительство  РФ внесло крайне важный для  развития жилищного строительства  законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

Необходимо также  отметить, что до настоящего времени  многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или  иной мере отношения, связанные с  недвижимостью, имеют массу недоработок.

3. Неразвитость  инфраструктуры рынка жилья и  жилищного строительства. Традиционными  участниками жилищного рынка  являются строительные компании, банки, производители строительных  материалов, страховые компании, риэлтерские  и оценочные агентства. При  фактическом наличии данных структур  в России не отлажена технологическая  схема их взаимодействия и,  как следствие, невысока эффективность  системы в целом, завышены расходы  при совершении сделок.

4. Психологические  факторы, главным из которых  является национальная особенность  большинства населения – нежелание  жить в долг.

5. Большое количество  административных барьеров. Строительные  компании, заемщики и ипотечные  компании сталкиваются с существенными  административными препонами. Например, строительные компании должны  получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

6. Неразвитость  организационно-технологической и  финансовой инфраструктуры в  системе ипотеки. На сегодняшний  день в России пока нет работающей  и решающей проблемы населения  ипотеки. Об этом свидетельствует  статистика ипотечных сделок, размер  и структура доходов населения.  Только 4% жилья было куплено на  банковские ипотечные займы.

7. Высокие процентные  ставки на ипотеку для большинства  россиян, в связи с чем, ипотечное  кредитование в России не становится  массовым, и большинство россиян  не могут воспользоваться ипотекой  для решения своих жилищных  проблем.

8. Непрозрачные  источники доходов граждан, значительный  удельный вес не декларируемых  доходов граждан. Документально  подтвердить свои доходы могут  не более 10-12% потенциальных заемщиков.

9. Недостаток долгосрочных  финансовых ресурсов банков. Проблему  привлечения кредитных ресурсов  для долгосрочного ипотечного  кредитования с полным основанием  можно считать наиболее актуальной  для развития системы ипотечного  кредитования в России. Ни один  банк не в состоянии формировать  свой кредитный портфель из  долгосрочных кредитов, опираясь  при этом на краткосрочные  источники. Несоответствие банковских  активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или  поздно приводит банк к потере  своей ликвидности.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

 

Макроэкономические условия, сложившиеся  в России в результате финансового  кризиса, ещё более усиливают  важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения  уже не как отдельных инициатив  коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при  непосредственном воздействии государства.

Ипотечное кредитование – один из самых надёжных и проверенных  в мировой практике способов привлечения  частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения  в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в  эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в  ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного  в экономическом росте.

Уровень развития ипотечного кредитования один из важных факторов определяющих экономического развития страны в целом  и благополучия её граждан, поэтом особенно важно уделять должное внимание этой сфере. Это факт подтверждает актуальность выбранной темы.

В данной курсовой работе были изучены  основные вопросы в области ипотечного кредитования, проанализирована ситуация на рынке, выявлены наиболее значительные проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации  и рассмотрены прогнозы и перспективы  развития ипотеки в России.

 

 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Гражданский  кодекс Российской Федерации  (часть первая): Федер. Закон Рос.  Федерации от 30 ноября 1994 г., № 51-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1994. – № 32.

2. Об  ипотеке (залоге недвижимости): Федер.  Закон Рос. Федерации от 16 июля  1998 г., № 102-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1998. – № 29.

3. Об  ипотечных ценных бумагах: Федер.  Закон Рос. Федерации от 11 ноября  2003 г., № 152-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2003. – № 46.

4. Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. Банковское дело: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2005.

5. Булавинцев А.Т. Ипотечная система: история и современность // Бюллетень нотариальной практики. 2004. № 1.

6. Дударева Е. Специфика ипотечного жилищного кредитования / Е. Дударева // Хозяйство и право. – 2007. – № 6.

7. Колобов С.С., Колобова В.С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития. М.: Дашков и Ко, 2002

8. Крутских Д. Договорное регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации / Д. Крутских // Право и экономика. – 2007. – №1.

9. Мейер Д.И. Древнее русское право залога // Избранные произведения по гражданскому праву. М.: АО "Центр ЮрИнфоР", 2003 

10. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент России и за рубежом. 2000. №1.

11. Проскурякова Н.А. Ипотека в России в конце XIX - начале XX веков // Вопросы истории. 1995. №9.

12. Туктаров Ю. Транширование ипотечных ценных бумаг / Ю. Туктаров // Рынок ценных бумаг. – 2006. – №11.

 

13. http://www.economy.gov.ru/

14. http://cbr.ru/statistics/

15. http://www.rusipoteka.ru/

 

 

 

 

Приложение 1

Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим  лицам, и приобретенных правах требования по ипотечным жилищным кредитам в  рублях



	Количество предоставленных  кредитов, единиц	Объем предоставленных  кредитов, млн.руб.	Задолженность по предоставленным  кредитам, млн.руб.		Средневзвешенный  срок кредитования, месяцев		Средневзвешенная  ставка, %		Справочно: Приобретенные  кредитными организациями права  требования по ипотечным жилищным кредитам, млн.руб.
			Всего	В том числе просроченная	по выданным с  начала года кредитам	по кредитам, выданным в течение месяца	по выданным с  начала года кредитам	по кредитам, выданным в течение месяца
2006 год
01.01	X	30 918	22 223	6	174,6	X	14,9	X	X
01.04	X	13 254	29 739	15	176,9	X	14,3	X	X
01.07	X	46 517	51 594	14	175,6	X	14,1	X	X
01.10	X	97 753	86 252	15	179,1	X	13,9	X	X
2007 год
01.01	X	179 612	144 806	22	182,2	X	13,7	X	X
01.04	X	61 940	187 263	32	188,7	X	13,4	X	X
01.07	X	153 263	250 681	92	195,8	X	13	X	X
01.10	X	280 875	340 464	160	196,3	X	12,7	X	X
2008 год
01.01	X	438 145	446 291	435	198,6	X	12,6	X	X
01.04	X	129 206	536 991	931	212,1	X	12,4	X	X
01.07	X	293 951	648 718	1 849	213,6	X	12,5	X	X
01.10	X	461 941	768 663	2 784	213,9	X	12,7	X	X
2009 год
01.01	332 041	560 671	838 942	5 256	215,3	X	12,9	X	79 077
01.02	4 967	6 421	820 916	5 971	204,2	204,2	14,2	14,2	83 223
01.03	11 056	14 384	826 950	7 066	202,1	200,4	14,3	14,5	81 244
01.04	18 542	23 330	809 363	8 135	202,7	203,6	14,4	14,6	80 558
01.05	26 695	32 453	805 122	9 325	200,6	195,3	14,6	14,9	79 902
01.06	34 514	41 733	801 483	9 054	200,3	199	14,6	14,6	80 138
01.07	43 731	52 363	798 072	11 641	198,2	190,2	14,6	14,8	80 256
01.08	54 201	63 288	798 117	12 777	197,9	196,6	14,6	14,8	85 226
01.09	64 432	73 730	797 793	13 913	197,7	196,1	14,6	14,4	80 525
01.10	76 377	86 158	798 083	15 379	197,6	196,9	14,6	14,4	80 887
01.11	90 937	101 382	800 784	16 494	197,6	197,9	14,5	14,2	81 172
01.12	105 380	116 896	803 559	17 367	198,3	202,4	14,4	13,9	83 623
2010 год
01.01	128 004	142 968	812 775	18 526	197,5	194	14,3	13,7	83 075
01.02	7 354	8 016	810 660	19 099	194,9	194,9	13,9	13,9	82 606
01.03	20 827	23 154	812 733	19 858	196,1	196,7	13,7	13,6	82 290
01.04	39 795	46 163	819 567	20 773	196,6	197,1	13,6	13,4	81 147
01.05	61 322	72 265	828 811	21 593	196,8	197,3	13,5	13,4	81 486
01.06	81 715	97 227	834 515	22 414	197,5	199,4	13,5	13,4	79 501
01.07	105 624	125 900	841 468	22 279	197,8	198,8	13,5	13,3	84 419
01.08	131 331	157 548	856 291	23 358	196,8	193	13,4	13,2	84 091
01.09	156 876	188 524	868 978	24 427	196,7	195,8	13,4	13,3	83 322
01.10	185 016	222 960	884 305	25 026	197,3	200,7	13,4	13,2	82 440
01.11	215 522	260 473	900 597	25 348	196,6	192,3	13,3	12,8	82 159
01.12	247 797	301 479	918 967	26 075	195,9	191,4	13,2	12,6	86 433
2011 год
01.01	298 213	364 634	949 247	23 564	196,3	198,2	13,1	12,5	83 198
01.02	15 131	19 841	957 915	24 333	196,8	196,8	12,6	12,6	83 234
01.03	40 416	54 219	969 686	24 221	196	195,5	12,5	12,4	83 070
01.04	74 743	101 851	993 766	24 476	194,4	192,5	12,4	12,4	83 390
01.05	111 507	152 360	1 019 935	24 586	193,9	193,1	12,3	12,1	78 214
01.06	151 779	204 760	1 049 355	25 007	191,6	184,7	12,3	12,2	77 720
01.07	195 785	265 188	1 083 789	25 462	188,4	177,6	12,2	12,1	78 912
01.08	238 935	323 123	1 112 977	25 369	187,8	185,2	12,2	11,8	79 567
01.09	286 324	386 171	1 149 934	25 497	186	176,7	12,1	11,9	75 630
01.10	337 046	452 413	1 181 648	25 583	184	172	12,1	11,6	74 168
01.11	390 289	521 283	1 216 919	25 821	182,1	170,1	12	11,7	70 395
01.12	446 574	596 204	1 262 057	26 006	180,3	167,7	11,9	11,4	69 443
2012 год
01.01	517 912	693 828	1 310 581	25 946	179	170,9	11,9	11,6	56 277