Ипотечное кредитование в России

Основы ипотечного кредитования в России изложены в  первых двух Федеральных законах. Остановимся  поподробнее на них.

Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – закон, регулирующий отношения, возникающие в связи с залогом недвижимости – ипотеки.

Согласно ст. 131 ГК РФ ипотека подлежит государственной  регистрации в едином государственном  реестре органами, осуществляющими  государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.² В соответствии со ст. 77 №102-ФЗ жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента такой государственной регистрации. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставляющая кредит на приобретение жилого дома или квартиры.³

Ипотека устанавливается  в обеспечение обязательства  по кредитному договору и обеспечивает уплату залогодержателю (кредитору) как  всей суммы обязательства, так и  процентов за пользование кредитом. Кроме того, если договором не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает также  уплату залогодержателю (кредитору) сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение  убытков и (или) в качестве  неустойки (штрафа, пени) вследствие  неисполнения, просрочки исполнения  или иного ненадлежащего исполнения  обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов  за неправомерное пользование  чужими денежными средствами, предусмотренных  обязательствами, обеспеченными  ипотекой либо федеральным законом;

3) в возмещение  судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания  на заложенное имущество;

4) в возмещение  расходов по реализации заложенного  имущества (ст.3 №102-ФЗ).³

Договор об ипотеке  заключается с соблюдением общих  правил Гражданского кодекса РФ о  заключении договоров, а также положений  Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В договоре об ипотеке  должны быть указаны:

• предмет ипотеки, его оценка и существо;
• размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
• право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
• наименование органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право, залогодателя.⁴

Согласно ст. 1 по договору об ипотеке одна сторона  – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны – залогодателя преимущественно  перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено создание в стране тесно взаимосвязанных и взаимообусловленных первичного и вторичного рынка закладных. В настоящее время работает только первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка-кредитора и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения средств новых инвесторов в инвестиционный процесс, находится только в начале своего развития.⁵ В связи с этим, необходимо остановиться на Федеральном законе «Об ипотечных ценных бумагах», который посвящен эмиссии и обращению «ипотечных ценных бумаг», под которыми понимаются названные в законе облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия (ст.2 №152-ФЗ).⁶ В действительности предмет закона выходит за пределы определения особенностей эмиссии и обращения отдельного типа ценных бумаг. Более правильным будет сказать, что данный закон посвящен механизму, который позволяет за счет размещения ипотечных ценных бумаг и привлечения от этого денежных средств осуществить рефинансирование ипотечных кредитов. Данный закон создает логически завершенный финансовый процесс: сначала выдают ипотечные кредиты, затем их объединяют и формируют ипотечное покрытие, за которые эмитент получает деньги путем размещения облигаций с ипотечным покрытием или выдачи ипотечных сертификатов участия. С позиции кредитной организации получается, что сначала деньги под залог недвижимости выдают одним лицам (заемщикам), а затем с использованием требований к этим лицам деньги возвращаются обратно от других лиц (инвесторов фондового рынка). В этом случае кредитная организация является в некотором роде посредником между гражданами и инвесторами фондового рынка.⁷

2. СТАНОВЛЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

2.1. ИСТОРИЧЕСКИЙ АСПЕКТ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

В римском праве  ипотека недвижимого имущества  носила вещный характер. Ее предназначением  было замещение субъективного права  кредитора требовать от должника исполнения его юридических обязанностей правом на чужую вещь, что, по мнению Д.И. Мейера, дает наилучшее обеспечение обязательству.⁸ В качестве предметов залога римское право рассматривало вещи как существующие, так и будущие, имущество в целом (генеральная ипотека), товары в обороте, права требования. При этом вещи должны были быть отделенными, самостоятельными и не изъятыми из оборота.

Новая форма залога - ипотека (hipotheka), которая заключалась и обеспечении обязательства путем залога имущества без передачи его кредитору.⁹ Таким образом, должник имел возможность заработать необходимые средства для возврата долга, используя свою собственность. Особенностью римского частного права было широкое распространение так называемой генеральной ипотеки, обременяющей в силу закона все имущество лица в обеспечение привилегированных требований, например об уплате налогов.

Институт обращения  взыскания на заложенное имущество  в случае неисполнения обязательства  развивался в римском праве от обращения вещи в собственность  кредитора до ее реализации на публичных  торгах. Вышеуказанные положения  римского залогового права оказали  влияние на систему правового  регулирования указанных отношений  в дореволюционной России. Вместе с тем оно имело и свои специфические  черты.

Одной из основных таких особенностей являлся запрет залога земли и недвижимого имущества  в некоторых исторических периодах. Так, например, Указом Петра был запрещен залог недвижимости, Закон от 1893 г. закреплял запрет на передачу в залог частным лицам и частным учреждениям крестьянских надельных земель.

Следующей особенностью русского права является признание  предметом залога личности должника, так называемое «закладничество» или «закупничество». В отличие от римского частного права, по которому имелась возможность передать в обеспечение обязательства человека - раба, не являющегося субъектом права, на Руси был возможен залог самого себя и своих родственников. Данные отношения были весьма распространены и просуществовали до XIX в.

Вместе с тем  закладничество не было единственной формой залога на Руси. Анализируя нормы  древнерусского права, можно прийти к выводу, что в нашей стране первоначальной формой являлся залог  без передачи кредитору вещных прав, что снижало ценность указанного способа обеспечения обязательств, так как должник мог фактически бесконтрольно отчуждать имущество.

Следует отметить, что в России до революции была создана довольно удачная система  ипотечных кредитных организаций. Впервые они появились еще  в 1754 г. Однако наиболее бурно ипотечное кредитование в России начало развиваться после реформы кредитной системы 1859 г., а также крестьянской земельной реформы 1861 г.

Основными игроками на рынке долгосрочного земельного кредитования являлись государственные  организации: Государственный крестьянский поземельный банк и Государственный  дворянский земельный банк.

Помимо государственных  кредитных учреждений, в то время  существовало также 10 частных ипотечных  банков, которые осуществляли свою деятельность на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных  листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество уходило с публичных торгов.

Кроме вышеупомянутых крупных кредитных учреждений в  России на тот момент существовали также ссудосберегательные и  кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и  земские кассы, которым государство  оказывало огромную помощь. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные  ценные бумаги: закладные листы, различные  обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства.

В XIX в. окончательно утвердилась конструкция залога, при которой кредитору не переходил  титул собственника на предмет залога ни сразу после оформления залоговых  правоотношений, ни в случае неисполнения обеспечиваемого залогом обязательства. Как уже отмечалось выше, в случае неисполнения обязательства должником  предмет залога подлежал обязательной реализации на публичных торгах, а  кредитор имел право на удовлетворение своих требований из стоимости проданного имущества. Что касается определения  предмета ипотеки, для русского частного права были характерны определенные особенности.

В залог недвижимость могла предоставляться исключительно  собственником. При этом предметом  ипотеки могло быть только свободное  от иных обременений имущество. Это, в свою очередь, означало прямой в  отношении последующего залога имущества, а также залог  недвижимости либо земли нескольким лицам одновременно.

В российском законодательстве того времени выделялись три группы субъектов договора ипотеки: государство, частные лица и кредитные учреждения. Договор ипотеки заключался в  форме закладной крепости, которая  должна была быть удостоверена старшим  нотариусом в присутствии сторон договора. Неисполнение такого порядка  осуществления сделки приводило  к ее недействительности.¹⁰ Таким образом, к началу XX в. в Российской империи сформировалась достаточно проработанная система правового регулирования ипотеки недвижимости.

Развитие системы  ипотечного кредитования продолжалось до октября 1917 года. Конфискация помещичьей земли и отмена частной собственности  на землю, осуществленные советской  властью, подорвали саму основу существования  ипотечных банков. В декабре 1918 года был принят декрет Совнаркома о ликвидации основных ипотечных банков - Дворянского  и Крестьянского.24 декабря 1918 года декретом Совнаркома были ликвидированы частные  земельные банки.

2.2. ИПОТЕКА В РОССИИ В 90-Е ГОДЫ XX ВЕКА

Вопрос о возрождении  ипотеки поставил принятый 24 декабря 1990 года закон «О собственности». Позже был заложен фундамент для развития законодательной базы ипотеки: законы о залоге от 29 мая 1991 года и «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года, где была предусмотрена ипотека, и «Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке» от 29 декабря 1993 года. Нашли отражения эти вопросы и в «Гражданском кодексе РФ» (ст.339, 340).

Несмотря на отсутствие полноценной нормативной базы ипотечного кредитования, в 90-е годы успешно  пробовали свои силы в этой сфере, как столичные так и провинциальные банки. Количество банков, предлагающих такой ряд услуг, неуклонно - рос: только к концу 1994 года их было более 20. Пионером ипотечного дела является Ипотечный акционерный банк (ИАБ).

Развитие ипотеки  во многом зависело от гарантий прав собственности, которые должны быть обеспечены эффективной  системой регистрации этих прав. Ипотечным банкам нужна льготная налоговая политика, так как это банки особого рода. В условиях нашей страны необходимо регламентировать их работу.¹¹ В период 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.

Важные изменения  произошли и в структуре источников финансирования жилищного строительства. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформ 80%, сократилась примерно до 26%, т.е. в 3,1 раза, в том числе  доля федерального бюджета - до 15%.

В результате резкого  сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного  спроса на жилье со стороны населения, а также в отсутствии кредитных  механизмов строительства и приобретения жилья резко сократились объемы жилищного строительства. Объемы ввода  в эксплуатацию нового жилья уменьшились  с 61,7 млн. кв. метров в 1990 году до 30,7 млн. кв. метров в 1998 году. Сокращение объемов  ввода жилья в эксплуатацию привело  к заметному ухудшению положения  в строительном секторе, убыточности  многих строительных предприятий. Рынок  жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали  бы возможным приобретение жилья  населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить условия было получение  государственного жилья, то сегодня  эта проблема в основном решается населением через приобретение или  строительство жилья за счет собственных  сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства  на решении жилищных проблем отдельных  групп населения. Основная же часть  населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Проблема обеспечением жильем населения в современных  условиях заключается в переходе от строительства жилья за счет государственных  ассигнований с последующим бесплатным распределением к системе улучшения  жилищных условий граждан посредством  приобретения или готового жилья  на свободном рынке за счет собственных  и кредитных средств. Жилье, по своей  природе, является дорогостоящим товаром  длительного пользования, поэтому  его приобретение не может производиться  за счет текущих доходов потребителей. Создание условий для размещения долгосрочных жилищных кредитов является привлекательной альтернативой, поскольку  позволяет существенно ускорить процесс приобретения жилья населением, вынужденным в настоящее время  откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме.