Ипотечное кредитование в РФ

При положительном заключении эксперта по андеррайтингу о платежеспособности и кредитоспособности заемщика. После  определения максимально допустимой суммы кредита и выявления наличия средств у заемщика для совершения ипотечной сделки, эксперт представляет отчет по результатам андеррайтинга и рекомендации о выдаче ипотечного кредита данному заемщику в кредитный комитет банка или ипотечной организации. При положительном решении кредитного комитета о выдаче кредита заемщику оформляются следующие документы в его "кредитное дело":

1. заявление-анкета на ипотечный жилищный кредит;
2. запрос по месту работы;
3. решение кредитного комитета (с указанной суммой кредита);
4. отчет о результатах андеррайтинга;
5. отчет о проверке состояния заложенного имущества (отчет об оценке стоимости имущества, подтверждение имущественных прав и т.д.);
6. квитанция о первоначальном взносе (минимально допустимый размер первоначального взноса составляет 10 % от оценочной стоимости квартиры для кредитов в рублях);
7. копия договора купли-продажи и ипотеки квартиры;
8. кредитный договор с заемщиком;
9. подтверждение с места работы о доходах заемщика;
10. договор страхования квартиры;
11. договор с заемщиком об открытии депозитного счета "до востребования";
12. документ, подтверждающий уведомление заемщика и залогодателя о переходе прав требования по уступаемым договорам;
13. акт о поставке кредита;

В период обслуживания кредита кредитное  дело должно также содержать:

1. график платежей по кредиту;
2. банковские выписки, подтверждающие внесение заемщиком платежей в счет уплаты процентов и погашения основного долга в соответствии с графиком;
3. банковские выписки, подтверждающие внесения заемщиком платежей в счет уплаты штрафов и процентов по просроченной задолжности;
4. банковские выписки, подтверждающие внесение заемщиком платежей по страхованию жизни и предмета залога, а также платежей при уплате налога на недвижимость;
5. банковские выписки, подтверждающие полное погашение кредита;
6. отчет обо всех фактически проведенных платежах заемщика по кредиту;
7. отчет об инспекционной проверке заложенного имущества.

В процессе кредитования кредитная  организация обязана представлять заемщику отчет о сделанных им платежах и остатке ссудной задолжности  на дату представления отчета. Данный отчет включает в себя:

1) суммы и даты, сделанных платежей, полученных от заемщика за  прошедший год и направленных  на выплату основного долга,  процентов, сборов и покрытие  других расходов по кредиту;

2) уведомление о просроченных  платежах;

3) подтверждение уплаты всех причитающихся налогов, страховых платежей и других перечислений со специального накопительного счета;

4) суммы, причитающихся платежей  на следующий год;

5) изменение размеров платежей;

6. остаток задолженности по кредиту;
7. уведомление об изменениях в условия кредитования.

Требования к договору ипотеки

В договоре ипотеки обязательно  должны быть указаны:

• предмет ипотеки;
• оценочная стоимость предмета ипотеки;
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
• право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотеке квартиры в многоквартирном  жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Оценочная стоимость предмета ипотеки  определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования – кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – то есть необходимыми элементами договора ипотеки.

Если стороны не согласовали  хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

Если права залогодержателя  удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки

Заемщик ипотечного кредита имеет  право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу  заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

В соответствии с договором ипотеки  залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия  содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

Право требования досрочного погашения  кредита возникает у банка  также в случае неуплаты или несвоевременной  уплаты суммы долга, в том числе  при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.

При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание  на заложенную недвижимость как в  судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Заключение и регистрация договора ипотеки

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Для государственной регистрации  договора ипотеки необходимы следующие  документы:

• заявление от залогодателя и залогодержателя;
• договор ипотеки и его копии;
• документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
• кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;
• документ об уплате государственной пошлины;
• иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если права залогодержателя  удостоверяются закладной, дополнительно  представляют также закладную и  документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления  необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке  в ЕГРП. Удостоверяется регистрация  ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.

Прекращение договора ипотеки. Если договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

2.3 Предоставление кредита

 

Ипотечное кредитование Альфа-Банка:

—Срок кредитования— от 5 до 25 лет.

—Срок рассмотрения заявки – 1-3 рабочих дня с момента предоставления полного пакета документов.

—Возможность получить одобрение  банка сразу на все предлагаемые сроки кредитования и выбрать наиболее выгодный срок и сумму кредита.

—Отсутствие комиссии за рассмотрение заявления на кредит.

—Учет дохода обоих супругов, а также дополнительных доходов.

—Отсутствие требований к прописке в регионе приобретения недвижимости.

—Возможность согласования стоимости  квартиры в договоре купли-продажи.

—Снижение рисков за счет страхования жизни и собственности.

—Большой выбор каналов погашения.

—Квалифицированная помощь специалистов на всех этапах ипотечной кредитной сделки.

—Комфорт и экономия времени  за счет оформления, выдачи кредита  и заключения сделки в одном месте— Центре ипотечного кредитования Альфа-Банка.

 

Таблица 3. Программы Банка на вторичном рынке жилья

Цель предоставления кредита:	Кредит наприобретение квартиры навторичном рынке жилья
Местонахождение приобретаемой  квартиры:	Москва и Московская область; Санкт-Петербург и Ленинградская область; Нижний Новгород и Нижегородская область; Новосибирск и Новосибирская область; Кемерово и Кемеровская область; Екатеринбург и Свердловская область; Красноярск и Красноярский край; Пермь и Пермский край; Хабаровск и Хабаровский край; Уфа и Республика Башкортостан; Челябинск и Челябинская область.
Валюта кредита:	Рубли РФ
Срок кредита:	От 5 до 25 лет
Минимальный размер кредита:	1 000 000 рублей
Максимальный размер кредита:	Для клиентов, подтверждающих доходы справкой по форме 2-НДФЛ: 45 000 000 рублей.  Для клиентов, подтверждающих доходы иными способами: 15 000 000 рублей
Минимальный размер первоначального  взноса:	10% от оценочной стоимости квартиры для кредитов в рублях
Кому предоставляется  кредит:	Резидент РФ
Способ подтверждения  дохода:	—Найм подтвержденный (справка 2-НДФЛ) —Найм неподтвержденный (справка по форме Банка) —Бухгалтерская и налоговая отчетность, данные управленческого отчета
Категория Созаемщик:	Супруг / супруга Заемщика
Минимальный возраст  Заемщика / Созаемщика:	21год
Максимальный возраст  Заемщика/Созаемщика:	На момент получения ипотечного кредита ваш текущий возраст + срок кредита не должны превышать 59 лет для мужчин и 54 года для женщин.

 

 

 

Таблица 4. Процентные ставки и сроки для клиентов физических лиц*

Указанные ставки действуют  в период проведения акции с 1 апреля по 30 апреля 2013 года.

Срок кредитования	Размер первоначального  взноса
	От 10% дл 20%**	От 20% до 40%	От 40%
5лет	12,40%	12,20%	12,00%
От 6-10лет	12,60%	12,40%	12,20%
От 11-15лет	12,70%	12,50%	12,30%
От 16-20лет	12,90%	12,70%	12,50%
От 21-25лет	13,00%	12,80%	12,60%

 

Процентные ставки и сроки для категории "бизнес" (частные предприниматели): Процентные ставки от 12,50% и до 13,50% (в зависимости от первоначального взноса). Срок кредитования от 5 до 20 лет.

*В случае, если справкой 2-НДФЛ/бухгалтерской отчетностью (для владельцев бизнеса) подтверждается менее 50% совокупного дохода, процентная ставка увеличивается на 1%.

**Кредиты с первоначальным взносом от 10% до 20% не предоставляются в случае, если справкой 2-НДФЛ подтверждается менее 50% совокупного дохода.

 

Таблица 5. Страхование

Обязательное страхование:	—Страхование имущества —страхование финансовой ответственности заемщика (при первоначальном  взносе от 10% до 20%)
Дополнительное страхование	—Страхование титула —Страхование жизни и потери трудоспособности В случае отказа от дополнительного  страхования  размер процентной  ставки увеличивается на 3%.
Порядок уплаты страховых  взносов:	Ежегодно
Сборы банка	В соответствии с действующими тарифами

 

Таблица 6. Параметры кредита

Платежи по возврату кредита	Аннуитетные (т. е. ежемесячные  равные платежи, включающие часть основного  долга и проценты, начисленные на остаток задолженности)
Досрочное погашение	Мораторий на частичное или полное досрочное погашение отсутствует
Минимальная сумма досрочного платежа	Без ограничений
Срок уведомления	Клиент должен уведомить  Альфа-Банк о желании досрочно погасить кредит не менее, чем за 15 календарных  дней до момента погашения и не более, чем за 30 календарных дней до момента погашения

 

После рассмотрения основной программы  необходимо перечислить необходимые  документы для рассмотрения ипотечного кредита (таблица 7).