Ипотечное кредитование в РФ

Важными этапами в становлении  правовой базы российской ипотеки можно  рассматривать принятие следующих  постановлений, регламентирующих развитие ипотечного кредитования:

• постановление Правительства РФ от 26.08.96 г. "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию";
• постановление Правительства РФ от 18.02.98 г. № 219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
• постановление Правительства РФ от 26.02.98 г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах";
• постановление Правительства РФ от 11.01.00 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"

В настоящее время  свои правила и требования по вопросам ипотеки сформировали и органы местного самоуправления, приняв соответствующие нормативно-законодательную базу на территориях.

Большое внимание уделяется законодательному обеспечению системы рефинансирования как основной движущей силы развития ипотечного кредитования. В октябре 2003 года Государственная Дума приняла  ключевой закон "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. В 2004 году в закон были внесены поправки, касающиеся статуса ипотечного агента, а также требований к ипотечному покрытию и его реализации в случае банкротства эмитента облигаций с ипотечным покрытием.

Кроме того, Министерством экономического развития и торговли РФ (МЭРТ) разработана  концепция, в которой предлагается заложить федеральному агентству (АИЖК) около 300 млрд руб. в форме гарантий на период до 2010 года, а также добавить в уставной капитал 33 млрд. рублей.

Большое значение для снижения рисков кредиторов и развития ипотеки имеют  внесенные изменения в первую часть статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которая была дополнена исключением, согласно которому механизм принудительного исполнения судебных решений в части обращения взыскания на жилье, возможен, если оно является предметом ипотеки. Эта норма снижает риски банка в случае неплатежеспособности заемщика.

Значительный шаг сделан в создании кредитных бюро. Президентом подписан закон "О кредитных историях", целью которого является создание системы доступа к информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами. Принятие этого закона, который вступил в силу с сентября 2005 года позволил снизить риски кредитных организаций.

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК), министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

1.3 История ипотечного кредита в РФ

История ипотечного кредитования России начинается в период правления  императрицы Елизаветы Петровны, когда в 1754 г. начинает свою деятельность один из первых Государственный банк для дворянства. В дальнейшем, пройдя через ряд преобразований, дворянские банки по характеру деятельности стали представлять собой практически учреждения ипотечного кредита, предоставляющие ссуды под залог помещичьих имений вместе с крепостными. Первый этап становления и развития ипотечного кредитования в России закончился с повеления Александра II, который Императорским Указом Правительствующему Сенату от 1 сентября 1859 г. прекратил выдачу ссуд из государственных кредитных учреждений. Так как, несмотря на отработанную систему выдачи ссуд под залог, было нарушено правило сбалансированности активов и пассивов по их срокам, что повлекло за собой нарушение платежеспособности банков и их ликвидацию.

Затем по мере развития торговли и промышленности в середине XIX века, когда в России началось формирование развитых форм рынка. Правительство создает Государственный банк России. Но не позволяет ему заниматься долгосрочными операциями, внедряя в деятельность, прежде всего, предоставление краткосрочных ссуд и векселей. При этом потребность в долгосрочном банковском кредите постоянно растет. И тогда создаются кредитные учреждения для местных нужд, которые предоставляют возможность владельцам недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге пользоваться кредитом под залог своего имущества. Начинается второй этап в истории ипотеки России.

Городские кредитные  общества устанавливают экономические  отношения между получателем  ипотечного кредита и обладателем  свободного капитала, применяя механизм ипотечного кредитования в форме выдачи ипотечных облигаций. Возникают отношения купли – продажи облигаций. Устанавливаются сроки ипотечных кредитов, выдаваемых обществом заемщикам, которые соответствуют срокам выпущенных облигаций. При этом исключалась возможность беспредельного выпуска долговых обязательств. Их ограничивали объемы пассивных и активных операций кредитного общества. Одной из важнейших задач деятельности обществ была оценка недвижимости, предлагаемой заемщиком в качестве обеспечения ипотечного кредита. Правила каждого общества предусматривали, чтобы оценка соответствовала действительной стоимости залога и его доходности в случае не возврата кредита. Успех оценки зависел от способностей оценщика, его опыта, умения ориентироваться в конъюнктуре рынка недвижимости. Обществом кредит выдавался под залог стоимостью на 40-50 % выше 100 % суммы кредита.

Ипотечные кредиты предоставлялись  под залог недвижимости – деревянных и каменных строений на сроки 15 и 25 лет, а в дальнейшем на 20 и 37 лет. При этом выдавались в основном пяти процентные облигации. В 1870 и 1880 гг. Москва имела высокие темпы строительства. Ежегодно в среднем вводилось около 2000 новых построек. Строительство частных домов, производственных зданий велось за счет собственных средств застройщиков и ипотечных кредитов Московского городского кредитного общества. Так, за 50 лет своей деятельности (1862 - 1912 гг.) им было выдано 35 035 ссуд на общую сумму 662,6 млн. руб., получено 38,4 млн. руб. дохода и 12,3 млн. руб. чистой прибыли. [20].

После проявления успешной ипотечной деятельности в Москве и Санкт – Петербурге. Были открыты  кредитные общества в более 30 городах  Российской Империи при активной поддержке местных органов управления. В конце 1880 начале 1890 гг. на рынке  ипотечных кредитов появились земельные банки. Обострилась конкурентная борьба за потенциального заемщика, что в тоже время служило основой самосовершенствования деятельности любого ипотечного учреждения.

Данная система ипотечного кредитования России просуществовала до 1917 г. И затем Декретом Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 г. "О ликвидации городских и губернских кредитных обществ" была прекращена, оставив 150 – летний опыт российской ипотеки архивам.

Десятилетие с 1991 г. по 2001 г. характеризуется значительными финансовыми инновациями для России. К данным нововведениям можно отнести следующие: простые и привилегированные акции, свободный валютный рынок, хеджирование, рынки опционов и фьючерсов, рынки ипотечных кредитов. Возникновение перечисленных финансовых инноваций обусловлено множеством факторов, как концептуальных, так и локальных.

Во-первых, это провозглашение свободы предпринимательства и  рыночного хозяйствования. Во-вторых, коммерциализация банковской и хозяйственной  деятельности. В-третьих, расширение международной деятельности. В-четвертых, изменение условий хозяйствования предприятий, в т.ч. в строительной сфере (изменение налогообложения, структуры источников финансирования, экономического цикла строительства, совершенствование технологий, появление новых финансовых структур, непостоянных процентных ставок, темпов инфляции и т.п.).

Ипотека как финансовая инновация для России конца XX и начала XXI века предоставляет возможности удовлетворения ряда потребностей: 1) социальной потребности людей в жилье с различным уровнем комфортности, 2) потребности банков и небанковских финансовых институтов в эффективном использовании свободных финансовых ресурсов и 3) потребности жилищно-строительного комплекса в загрузке производственных мощностей. Также, позволяет изменять не только стоимость и доступность финансирования жилищного строительства, но и влияет на управление денежными средствами заемщика, строительной и ипотечной организаций.

Таким образом, ипотека  в современной России развивается  как финансовая инновация, включающая все характерные признаки нововведения. При этом становление ипотечной деятельности можно рассматривать как одну из инновационных стратегий в жилищном строительстве.

В Российской Федерации  за последнее десятилетие постепенно развивается новая система жилищного финансирования. Так, существенно изменилась структура вводимого в эксплуатацию жилья, как по форме собственности, так и по источникам финансирования. Резко увеличилась доля жилья, вводимого за счет индивидуальных закройщиков, примерно в 3 раза с 1990 по 2000 г., и достигнув около 40 % в обще годовом объеме вводимого в эксплуатацию жилья [11, С.22]. Сформировался и быстро развивается рынок жилья, рынок ипотечных кредитов.

В тоже время следует  отметить то, что сокращение бюджетных  ассигнований в жилищное строительство вызвало значительное сокращение объемов бесплатно предоставляемого жилья очередникам. А очереди на получения жилья остаются довольно высокими. При этом платежеспособный спрос на вновь вводимое жилье можно охарактеризовать как недостаточный. В данной ситуации становление и развитие отечественной ипотеки представляется новым кредитно-финансовым механизмом, позволяющим улучшать жилищные условия населения, сокращать очереди на получения жилья.

2. Основные этапы ипотечного  кредитования в

ОАО "Альфа-Банк"

2.1 Изучение кредитоспособности заемщика

Альфа-Банк был основан в1990 году. Альфа-Банк является универсальным  банком, осуществляющим все основные виды банковских операций, представленных на рынке финансовых услуг, включая обслуживание частных и корпоративных клиентов, инвестиционный банковский бизнес, торговое финансирование и управление активами.

В 2011 году сохранился курс на увеличение розничного кредитного портфеля. Запланированное  увеличение портфеля на 80% перевыполнено, рост составил 90 %. Добиться таких результатов Банк смог за счет увеличения продуктивности действующей сети отделений, поэтому количество привлекаемых клиентов выросло в 3 раза. Немаловажным фактором стала оптимизация продуктового предложения и увеличение лимитов кредитования. Средняя сумма кредита по сравнению с 2010 годом выросла на 20%. Продажи экспресс-кредитов, продуктов «Кредит Быстро», стартовавшие в 2010 году, увеличились в 3 раза,, на конец 2011 года их доля составила .40% от всех выдаваемых кредитов наличными. Доходность кредитного портфеля также выросла, превышение плановых значений составило порядка 45%.

Российский ипотечный рынок  в 2011 г. превысил докризисное объемы, достигнув 21,6 млрд. долларов США против 21,5 млрд. долларов .США в 2008 году. В 2010-м этот показатель составлял лишь 12,9 млрд. долларов США. Цены на рынке жилья стабилизировались и набирают тенденцию уверенного роста. ОАО «АЛЬФА-БАНК» продолжает активизировать выдачу ипотечных кредитов: так объем и количество выдач в 2011 году выросли на 75% по сравнению с 2010 годом. В части продуктов и кредитной политики Банк придерживается очень аккуратной инизко рискованной позиции: только понятные и проверенные продукты со сниженном долей риска консервативный андеррайтинг заемщиков и объектов залога и т.д. Целевая аудитория, ипотеки корпоративные клиенты Банка.

В апреле 2011 года Банк приобрел права  требования у одного из первоначальных кредиторов по части трехлетнего  синдицированного кредита, предоставленного ООО «Нефтегазовая компания «ИТЕРА». Договор синдицированного кредита был выдан на общекорпоративные цели и на цели пополнения оборотного капитала в ноябре 2010 года на сумму 200. млн. долларов США, которая впоследствии была увеличена до 250 млн. долларов США. В 2011 году, ОАО «АЛЬФА-БАНК» стал полноправным кредитором компании. Сумма его участия составила 33 млн. долларов США. Затем в августе 2011 года Банк'принял участие во второй сделке по предоставлению синдицированного кредита этой компании. Кредит на сумму 325 млн. долларов США был выдан сроком на пять лет. Организатором кредита стал Deutsche Bank (Лондон).

По состоянию на конец 2012 года клиентская база Альфа-Банка составила около 82 тысяч корпоративных клиентов и 8,9 миллионов физических лиц. Филиальная сеть банка включает в себя 341 отделение и офиса по России и за рубежом.

С мая 2012 года для заемщиков при  подаче заявки на ипотечный кредит в большинстве регионов России (все регионы, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Тюмени, Ханты-Мансийска, Иркутска и Хабаровска) снижены требования к минимальному уровню дохода до 20 тыс. рублей (ранее 25 тыс. рублей). Данное требование применимо при внесении первоначального взноса от 50% и больше. При первом взносе менее 50% требование к уровню дохода осталось прежним — минимум 25 тыс. рублей.

Также упрощен состав пакета документов, необходимых для рассмотрения заявки на ипотеку, для клиентов, получающих зарплату в Альфа-Банке — из него исключены справка о доходах и копия трудовой книжки. Теперь для получения решения достаточно заполнить только заявление на кредит и предоставить копию паспорта. При этом сокращение пакета документов не влияет на ставки и минимальный размер первоначального взноса, предлагаемые клиенту, условия стандартны: первоначальный взнос от 10%, ставки от 12,00%, срок рассмотрения — 1-2 рабочих дня.

Программы ипотечного кредитования Альфа-Банка  на вторичном рынке жилья. Изучение кредитоспособности заемщика.

Андеррайтинг заемщика представляет собой оценку вероятности погашения  кредита потенциальным заемщиком.

Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим направлениям:

1) проводится оценка платежеспособности  потенциального заемщика;

2) проводится оценка кредитоспособности  потенциального заемщика;

3) проводится оценка достаточности наличных денежных средств (источников их формирования);

4)проводится проверка юридической достоверности правоустанавливающих документов на предмет залога;

5) проводится оценка достаточности обеспечения возвратности кредита, т.е. определяется стоимость имущества в соотношении к размеру запрашиваемого кредита и выявляется оценка состояния недвижимого имущества.