Ипотечное кредитование: перспективы развития

Разновидностью кредита  с фиксированной процентной ставкой  является ипотечный кредит с постепенным  увеличением платежей (graduated-payment mortgage). Процентная ставка и срок кредита фиксированы, как и для кредита с равновеликими платежами, однако сумма ежемесячных платежей по кредиту в первые годы ниже, чем в последующие. В условия кредита включается ежегодная норма возрастания суммы ежемесячных платежей. Разница между платежами и накопленными процентами прибавляется к основной сумме долга, и впервые годы займа имеет место отрицательная амортизация долга. Более высокий уровень платежей в последующие годы рассчитывается так, чтобы полностью погасить возросшую основную сумму долга.

 

1.3 Особенности ипотечного  кредитования коммерческими банками  в РФ

 

В зависимости от объекта  кредитования, кредитной политики и  организационной структуры каждый коммерческий банк определяет свою технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения  о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного  договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита  и контроль за исполнением  кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое  по существу можно рассматривать  как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки  зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается  в том, чтобы оценить потенциальную  возможность заемщика ввергнуть  кредит и оценить степень его  обеспечения. На этом этапе участвуют  специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерных коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекции произведения искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

На третьем этапе  кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе  банк заключает с заемщиком кредитный  договор. При заключении договора стороны  руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в  договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму  и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и  размер банковского процента;

- порядок и сроки  выдачи кредита;

- порядок и сроки  погашения процента;

- описание и цена  обеспечения, предусматриваемые  в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых  стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением  кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое  включает:

- выдачу кредита в  порядке, предусмотренном в кредитном договоре;

- контроль за целевым  использованием кредита в период  строительства или реконструкции  объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью  и состоянием залога, принятого  в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

 

2. Анализ ипотечного  кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

2.1. Краткая характеристика АК СБ РФ (ОАО)

 

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР “О банках и банковской деятельности в РСФСР”. Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации. Регистрационный номер - 1481.

Фирменное (полное официальное) наименование банка: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество).

Сокращенное наименование банка: Сбербанк России.

Сбербанк России (ОАО) имеет исключительное право использования  своего фирменного наименования, имеет круглую печать со своим фирменным полным наименованием, указанием местонахождения, штампы, бланки со своим наименованием, собственную эмблему и другие средства визуальной идентификации. Сбербанк РФ входит в банковскую систему Российской Федерации и в своей деятельности руководствуется законодательством Российской Федерации, нормативными документами Банка России, а также Уставом. Банк является юридическим лицом и со своими филиалами и другими обособленными подразделениями составляет единую систему Сбербанка России. Имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе. Акционерами Банка могут быть юридические и физические лица, в том числе иностранные, в соответствии с законодательством РФ. Банк отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Банк вправе участвовать  самостоятельно или совместно с  другими юридическими и физическими лицами в других коммерческих и некоммерческих организациях на территории РФ и за ее пределами, в соответствии с действующим законодательством РФ и соответствующего иностранного государства. Банк в установленном порядке может создавать филиалы и открывать представительства, которые не являются юридическими лицами.

 

2.2 Деятельность АК СБ  РФ (ОАО) на рынке ипотечного  кредитования

 

 

 

3. Перспективы развития  ипотечного кредитования в АК  СБ РФ (ОАО)

3.1 Основные  проблемы и способы улучшения условий ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

 

 

 

Заключение

 

По итогам проведенного исследования можно сделать следующие  выводы.

Ипотека как форма  обеспечения наиболее часто применяется  в банковском кредитовании. Ипотечное  кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка.

В настоящей работе рассмотрено  несколько вопросов, касающихся ипотечного кредитования. В частности рассмотрена  его сущность и особенности в  США, западной Европе, и России. Российское законодательство за последнее время сделало, несомненно, огромный шаг в плане создания условий для развития ипотеки, однако, ряд нерешенных проблем все еще ставит дальнейшее ее развитие под вопрос.

Главным препятствием для развития ипотеки становится общая экономическая и социальная нестабильность. Бороться с этим может только государственная власть. Никакие собственные «ходы» банка в плане продвижения ипотечного кредитования здесь бессильны.

Проведенное исследование позволяет сделать некоторые выводы.

• Банковское ипотечное кредитование в России все еще находится в зачаточном состоянии, т.е. отсутствует практика массового предоставления ипотечных кредитов.
• Неготовность российской судебной системы, несовершенство законодательства не может обеспечить гарантии перехода всех прав на недвижимость банку в случае отказа должника платить по ипотечному кредиту.
• Выдача ипотечного кредита на срок менее 3-х лет мало востребована, а на более длительный срок не устраивает ни банк, ни клиента.
• Низкие доходы потенциальных потребителей ипотечных кредитов не позволяют оплачивать предлагаемые процентные ставки, которые в масштабах развитых стран непомерно высоки.
• Снижению ставок по ипотечным кредитам препятствуют, в том числе, высокие риски жизни и здоровью жителей России, что, в случае снятия субъективных препятствий ипотеки, может выйти на первый план.

 

Список использованной литературы

 

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в редакции от 13.05.2008).

2. Федеральный закон №86-ФЗ от 10.07.2002 «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (в редакции от 26.04.2007).

3. Иванов В.В. Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2007.

4. Коммерческая оценка инвестиций /под ред. Есипова В.Е. - СПб.: Питер, 2007.

5. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование: Дис. … канд. экон. наук: 08.00.10 М., 2007.

6. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2007.

7. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит.- 2008.- №4- с.43-45.

8. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит.- 2007.-№9- с. 18-22.

9. Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2008.- №6 - с. 51-54.

10. Железнова О.Н. Ипотека - инструкция по применению // Финанс.- 2008. -№4- с.14-15

11. Редькина О. Ипотечные банки: какой выбрать? // Квадратный метр. - 2007. - №59. - с.7-10.

12. Рубченко М.Ю. Наша задача - создать ликвидный рынок ипотечных бумаг // Эксперт.- 2007.-№37- с. 39-40.