Ипотечное кредитование: перспективы развития

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Теоретические основы ипотечного  кредитования…………………………...6

1.1. Понятие и сущность ипотечного кредитования……………………………6

1.2. Основные зарубежные модели ипотечного кредитования………………...9

1.3. Особенности ипотечного кредитования коммерческими банками в РФ..11

2. Анализ ипотечного кредитования  в АК СБ РФ (ОАО)…………………….14

2.2. Краткая характеристика АК СБ РФ (ОАО)………………………………..14

2.2. Деятельность АК СБ РФ (ОАО) на рынке ипотечного кредитования…..16

3. Перспективы развития ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)…...19

3.1. Основные проблемы и способы улучшения условий ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)………………………………………………19

Заключение……………………………………………………………………….22

Список использованной литературы…………………………………………...24

 

Введение

 

Во всем мире ипотечное  кредитование давно уже стало  классической сферой банковской деятельности. В развитых странах на этот вид  кредитования приходится до трети совокупных активов кредитных организаций. В нашей стране аналогичный показатель составляет лишь доли процента.

Одной из основных задач  банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения  в инвестиции в реальный сектор экономики. В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны  государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья, объемы жилищного строительства резко сократились, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Основная часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Одним из путей решения этой проблемы является ипотечное жилищное кредитование. Будучи обеспечено реальной собственностью граждан, на недвижимость, оно могло бы дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним сферы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы населения бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают сегодня регионы, чтобы создать необходимые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

Зарубежный опыт показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным  эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия населения к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нем и свои депозитные и расчетные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Целью развития системы  ипотечного кредитования является, с  одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого  поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Все вышесказанное определяет особую актуальность темы исследования.

Основная цель данного  исследования заключается в выявлении  проблем и оценке перспектив дальнейшего  развития ипотечного кредитования в РФ.

Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие  задачи:

a) изучаются теоретические основы ипотечного кредитования,

б) определяется сущность, значение и классификация ипотечных кредитов, субъектов и объектов ипотечного кредитования,

в) раскрываются сущность зарубежных моделей ипотечного кредитования, основные принципы особенности формирования системы ипотечного кредитования в РФ, а также общий подход к определению эффективности ипотечного кредитования,

г) дается краткая характеристика АК СБ РФ(ОАО);

д) анализируются основные ипотечные программы СБ РФ и оценивается их эффективность;

е) разрабатываются рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО).

Объектом исследования является Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) (далее в работе АК СБ РФ (ОАО).

Предметом исследования является ипотечное кредитование в  РФ на примере АК СБ РФ (ОАО).

В процессе работы были использованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, финансовая и бухгалтерская отчетность АК СБ РФ (ОАО), книги, монографии и статьи ведущих отечественных и зарубежных ученых-экономистов.

 

 

1. Теоретические основы  ипотечного кредитования ипотека  кредит банк

1.1 Понятие  и сущность ипотечного кредитования

 

Ипотека как элемент  хозяйственной жизни уходит глубокими  корнями в историю. По-гречески "hypotheca" - подставка, подпорка. Цель ипотеки  как формы обеспечения заключается  в предотвращении опасности, связанной  с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена.

Ипотека препятствовала переходу имущества к другому  владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

В историческом процессе развитие института залога ипотека  представляет собой наиболее совершенную форму. Она оптимально соответствует потребностям поземельного кредита и экономическим условиям его предоставления и обеспечения. У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств - "специальности" и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения  обязательств, при котором кредитор-залогодержатель  приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и путем автоматической, с соблюдением принятых процедур, передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).

Ипотека как форма обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае, правильнее говорить о системе ипотечного кредитования – как о многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют непосредственно кредитные отношения. В связи с этим было бы более правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации ипотечных активов. Именно такое комплексное рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка.

Основная роль ипотечного кредитования в системе рыночных отношений заключается в разрешении противоречия между ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями. В этом заключается экономическая сущность ипотеки. Именно дисбаланс между текущими доходами и потребительскими стандартами, возникающий вследствие высокой стоимости такого товара, как жилье, и делает востребованным ипотечное кредитование в хозяйственном обороте. Существующий разрыв между ценой недвижимости и доходом ее пользователя - препятствие, которое невозможно преодолеть в рамках рынка недвижимости. Его преодоление возможно лишь за счет создания механизма привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости извне - с финансового рынка. Таким механизмом и является система ипотечного кредитования. Для приобретателя недвижимости ипотечное кредитование - способ разрешения противоречия между потребностью в жилье и уровнем дохода. Для профессиональных участников рынка недвижимости (брокеров, девелоперов) ипотечное кредитование - механизм расширения спроса на рынке недвижимости.

 

1.2 Основные зарубежные  модели ипотечного кредитования

 

Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых  объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг. Существует несколько типов моделей ипотечного кредитования в развитых странах.

В усеченно-открытой модели (Великобритания, Израиль, Испания) ипотечные  ссуды финансируются из различных  источников - в том числе за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов. Соответственно, каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой. Однако в странах переходной экономики инфляция, ставки процента, курс национальной валюты, а значит, и доход граждан подвержен сильным колебаниям. Поэтому применение данной модели недостаточно эффективно. Тем не менее, многие российские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.

В расширенной открытой модели (США) банк предоставляет ипотечный  кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной  истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок  ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливается баланс между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является наиболее стабильной и универсальной. Заимствование на фондовом рынке в среднесрочной перспективе возможно по фиксированным ставкам и с учетом низкого риска по сравнительно невысокой ставке процента.

Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная. Граждане образуют своего рода кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только накоплена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается, как правило, в течение десяти лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность. Эта модель в наименьшей мере зависит от конъюнктуры финансовых рынков, поскольку кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка, а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. На остатки счетов членов-пайщиков начисляется низкий, номинальный процент.

Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья (дома-новостройки), как правило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Поэтому создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку. Необходимо отметить, что подобная модель достаточно широко использовалась в дореволюционной России.