Ипотечное кредитование и перспективы его развития

Интересную ипотечную программу  для молодых семей разработал банк ВТБ24. Программа называется "Ипотека + материнский капитал". Фактически, по этой программе, молодая семья  может получить ипотечный кредит без первоначального взноса, использовав в качестве него средства материнского капитала.

Если ипотека – не первый кредит, то положительная кредитная история заемщика может быть дополнительным преимуществом при получении ипотеки. Но если предыдущие кредиты еще не погашены, то это, конечно, уменьшает потенциально возможную сумму ипотечного кредита.

Выделяют следующие этапы  ипотечного кредитования:

1. Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в банк вместе со всеми необходимыми документами.

2. Сотрудники Банка анализируют  информацию о заёмщике, проверяют  его кредитоспособность и при  положительном заключении выносят  заявление заёмщика на заседание  Кредитного комитета.

3. Кредитный комитет приглашает  заёмщика на очередное заседание  и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик открывает в  Банке "Ипотечный" счет и  вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.

5. Банк выдает заёмщику  на руки Ипотечный сертификат  с указанием суммы утвержденного  Банком размера кредита. 

6. Заёмщик самостоятельно  или с помощью риэлторских  компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный оценщик  оценивает рыночную стоимость  выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.

8. После проверки документов  на приобретаемую квартиру и  при необходимости (по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет.

9. Заёмщик, продавец жилья  и Банк заключают трёхсторонний  договор купли-продажи квартиры  и ипотеки, который регистрируют  в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки).

10. Банк перечисляет (или  выдаёт с лицевого счёта в  наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.

11. Заёмщик заключает договор  страхования квартиры в пользу  Банка. 

12. Банк уступает Московскому  ипотечному агентству право требования  по договорам кредитования и  ипотеки. 

13. Банк продолжает обслуживание  заёмщика в течение всего срока  действия кредитного договора, т.е.  в установленные соответствующим  графиком сроки принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного агентства.

14. После полного выполнения  заёмщиком своих обязательств  по ипотеке (погашение долга по кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.

На предварительном этапе  заемщик должен получить всю необходимую  информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих нравах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

• желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;
• описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;
• источник первоначального платежа;
• назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.;
• биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;
• сведения о работе и источниках дохода;
• сведения об активах и обязательствах.

Кредиты предоставляются  при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере  не менее 30 — 50% от рыночной стоимости  приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете. Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

 Цель следующего этапа  “Сбор и проверка информации  о клиенте и залоге” выявление  потенциальных некредитоспособных  заемщиков, для чего проводят  проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента 429 службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценку предмета залога. Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п. По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

• сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;
• основная информация о приобретаемой недвижимости;
• наличие первоначального капитала;
• сведения о занятости заемщика и поручителей;
• сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;
• сведения об имуществе заемщика.

 В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на “стабильных” и “нестабильных”. При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства.

На следующем этапе  “Оценка вероятности погашения  кредита” проводится андеррайтинг заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Определение кредитоспособности заемщика является неотъемлемой частью работы банка по определению возможности выдачи кредита. Под анализом кредитоспособности заемщика понимается оценка банком возможности и целесообразности предоставления заемщику кредитов, определения вероятности их своевременного возврата в соответствии с кредитным договором. Анализ кредитоспособности клиента позволяет банку, своевременно вмешавшись в дела должника, уберечь его от банкротства, а при невозможности этого — оперативно прекратить кредитование такого заемщика.

Оценка кредитоспособности клиента проводится в кредитном  отделе банка на основе информации о способности клиента получать доход, достаточный для своевременного погашения кредита, о наличии у заемщика имущества, которое при необходимости может служить обеспечением выданного кредита, и т.д. Кроме того, банковский работник обязан анализировать рыночную конъюнктуру, тенденции ее изменения, риски, которые испытывают банк и его клиент, и прочие факторы. Источниками информации об индивидуальном заемщике могут быть сведения с места работы, места жительства и т.п.

Следующий этап — принятие решения по кредиту. На этом этапе  оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются  заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается  на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:

• желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;
• анализ объекта залога;
• информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;
• описание предполагаемой сделки;
• источники погашения кредита;
• расчет возможной суммы кредита;
• анализ кредитных р<span clas