Ипотечное кредитование и перспективы его развития

    

    

Красноярский финансово-экономический  колледж-

филиал федерального государственного образовательного бюджетного учреждения

высшего профессионального  образования

«Финансовый университет  при Правительстве Российской Федерации»

 

 

Цикловая комиссия информационных и банковских дисциплин

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по МДК 02.01. «Организация кредитной работы»

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

 

 

 

                                                    Выполнил студент 20А группы 2 курса

                         очной формы обучения

                                         Шокар Айдыжана Владимировна

Руководитель Донкова  Надежда Владимировна

 

 

 

 

Красноярск 2013г. 

 

 

 

 

 

 

Содержание

Введение 3

1.Теоретические  основы ипотечного кредита 5

1.1. Понятие  и сущность ипотечного кредита 5

1.2. Классификация  ипотечных кредитов и характеристика  основных  их видов 12

1.3. Модели  ипотечных кредитов 13

2. Процесс функционирования ипотечного  кредитования 16

2.1. Механизм  ипотечного кредитования 16

3. Проблемы и перспективы ипотеки  в РФ 29

3.1. Проблемы  ипотеки в России 29

3.2. Перспективы  развития ипотеки в России 33

Заключение 34

Список  использованной литературы 36

Приложение 37

 

Введение

Темой курсовой работы «Перспективы развития ипотечного кредитования  на жилищное строительство». Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить, ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками  пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство  и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

 В условиях объективно  возникает потребность в долгосрочных  кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Предмет исследования – экономические отношения при залоге имущества (ипотеке).

Объект исследования - банки РФ, предоставляющие ипотечные кредиты.

Цель работы - изучение теоретических и практических аспектов по предоставлению ипотечных кредитов в коммерческих банках, выявление современных проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в России.

Для достижения указанной  цели необходимо выполнить следующие  задачи:

1. Раскрыть сущность ипотечного кредита;
2. Показать классификацию и модели ипотечных кредитов;
3. Охарактеризовать механизм ипотечного кредитования
4. Рассмотреть проблемы и перспективы развития ипотеки в РФ.

Для написания работы были использованы работы ведущих отечественных  специалистов в области ипотечного жилищного кредитования; аналитические  обзоры и статистические данные Госкомстата РФ; периодические издания России; действующие законы, постановления Правительства РФ и т.д. Среди авторов, основой курсовой работы: Лаврушин О.И., Макаревич Л.Н., Иванов В.В., Крысин А. и др.

В первой главе данной курсовой работы даются различные определения ипотеки и формируется интегральное определение, наиболее полно отражающее сущность данной категории, кроме того, рассматриваются различные классификации ипотечных кредитов, проводится обзор рынка ипотечных кредитов в РФ.

Вторая глава посвящена  изучению механизма предоставления ипотечных кредитов. Рассматривается перечень необходимых для этого документов, порядок сотрудничества, требования к потенциальным клиентам и конкретные схемы взаимодействия между банком и заёмщиком.

В третьей главе определена текущая ситуация на ипотечном рынке в России, освещаются основные проблемы развития ипотеки, предлагаются возможные пути их решения, а также возможные направления развития российского рынка ипотечного кредитования. 

1.Теоретические основы ипотечного кредита

1.1. Понятие и сущность ипотечного кредита

 

Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки. Залог  служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед  кредитором. При не возврате в установленный  срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Однако такое определение ипотеки является неполным. Им нельзя ограничиться, поскольку ипотека предполагает не только залог имущества, представляет собой целостную юридически правовую систему оценку стоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние его расчетов с кредиторами за указанные имущества.

При наличии ипотечной  системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости. Право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика, в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд, является лучшей гарантией обеспеченности кредита выгодно отличает его от других видов долгосрочного кредита: ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками. Ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя в результате свою платежеспособность и финансовое состояние.

Таким образом, ипотека –  долгосрочный кредит, выдаваемый под  заклад недвижимого имущества, причем держатель залога имеет преимущественное право удовлетворения своих требований из стоимости залога перед другими кредиторами залогодателя.

Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию – ипотечный рынок. От других рынков его отличает:

• долгосрочность выдаваемых кредитов (от 5 до 30 лет);
• обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего – жильем, приобретаемым на кредитные средства;
• относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;
• низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг;
• наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

Ипотечное кредитование осуществляется на специфическом рынке, представленном множеством участников, систем и механизмов кредитования.

Финансовые средства, привлекаемые для ипотечного кредитования, тоже имеют свои особенности. Для осуществления  операций по ипотеке необходимы такие объемы денежных средств, чтобы их хватило надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет.

Ресурсами для ипотеки  служат:

• депозиты населения и предприятий на счетах банков (это могут быть либо депозиты в коммерческих банках, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах);
• «оптовые» источники – в основном средства пенсионных, страховых и других крупных фондов.

Надо сказать, что именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать  доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентов. Поэтому с целью сохранности они могут быть направлены на приобретение надежных ипотечных ценных бумаг.

Когда сравнивают условия  предоставления различных ипотечных  кредитов, обычно обращают внимание на следующие факторы:

• допустимый размер кредита;
• срок кредитования;
• условия погашения кредита;
• размер процентной ставки;
• размер регулярного платежа.

Если предлагается высокая  процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заёмщиков. С другой стороны, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери от инфляции, а поскольку возможности государственной финансовой поддержки сильно ограничены, вряд ли удастся только с помощью искусственного занижения процентных ставок увеличить масштабы ипотечного рынка.

Максимальные сроки кредитования напрямую зависят от того, насколько  стабильной и предсказуемой оценивают банки ситуацию в стране.

Допустимый размер кредита  рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика. Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. На него также влияет и срок кредитования: чем он дольше, тем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, т.к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.

Условия погашения кредита  – это, по сути, применяемый банком вид ипотечного кредита: с фиксированной или переменной ставкой процента, с аннуитетными (равновеликими) или же дифференцируемыми платежами.

Главная цель развития долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования – создать эффективно работающую систему обеспечения доступным  по стоимости жильем российских граждан  со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств  граждан и долгосрочных ипотечных  кредитов.

Основные, наиболее характерные  функции, которые выполняет ипотечное  кредитование можно сформулировать следующим образом:

• функция финансового механизма, обеспечивающая финансовые инвестиции в реальный сектор экономики (в сферу материального производства);
• функция обеспечения возврата суженных (заемных) средств;
• функция, обеспечивающая стимулирование перераспределения и оборота недвижимого имущества, в то время, когда другие способы (такие как купля-продажа и т.п..) являются экономически нецелесообразными или юридически невозможными;
• функция, способствующая формированию многоуровневого фиктивного капитала в форме закладных, производных ипотечных ценных бумаг и т.д..

 

 

 

 

 

 

Рис. 1. Функции ипотеки.

Основными субъектами –  участниками ипотечного кредита  являются:

1. заемщики – физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами ( не кредитными организациями), по условиям у которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);
2. кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;
3. инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами. вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.
4. правительство – определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.