Ипотечное кредитование, его сущность, преимущества и недостатки

Ипотечное кредитование, его сущность, преимущества и недостатки.

Я бы хотела рассказать об ипотеке, так  как многие граждане России пользуются этой услугой, по мало что  о ней знает, а я бы хотела разобрать  поподробнее, что такое ипотека? Кто может воспользоваться этой услугой и как?

Ипотека - это долгосрочная ссуда под залог недвижимого  имущества на покупку жилья.  Ипотечное  кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования ссуды, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.  Целевое использование кредита  подтверждается документами, предоставленными заемщиком.  Обеспечением кредита  является залог заемщиком имущества  и имущественных прав. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.  На сегодняшний день активность участников рынка ипотечного жилищного кредитования, направленная на развитие самостоятельного приобретения гражданами жилья, не только не стимулируется, но и, наоборот, сдерживается по причине того, что действующим  законодательством не реализованы  принципы публичной достоверности, специальности и бесповоротности. В результате лица, добросовестно  полагающиеся на сведения Единого государственного реестра прав, включая залогодержателей жилых помещений, рискуют утратить права на это жилое помещение  в любой момент.  Большинство  людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения  жилищных проблем.  Преимущества ипотечного кредитования:

- возможность в достаточно  короткие сроки стать собственником  жилья и вселиться в новую  квартиру; 

- получение кредита на  длительный срок, за который размер  ежемесячных платежей не изменится  в случае повышения стоимости  квартиры; 

- возможность оплачивать  собственную квартиру, а не арендовать  чужую недвижимость, в то время  как проценты по кредиту сопоставимы  с месячной арендной платой  за аналогичную квартиру; 

- возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной  по ипотечному кредиту, заемщику  и членам его семьи; 

- выгодное вложение средств  (цены на недвижимость стабильно  растут на 15 - 30% в год);

- получение налоговой  льготы на весь срок ипотеки  с суммы в пределах 1 млн руб., а также с суммы, выплачиваемой по процентам, на срок выплаты кредита (пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ). 

Основными проблемами в области  ипотечного кредитования выступают: 

1) предлагаемая система  ипотечного кредитования носит  нерыночный характер, что проявляется  в следующих факторах: 

а) предполагается внедрение  ипотеки на дотационных, а не рыночных условиях;

 б) неясны реальные  источники дотаций; 

в) отсутствуют достаточные  условия для рефинансирования на вторичном рынке;

г) отсутствуют равные конкретные условия для эффективного развития рынка ипотечного кредитования; 

д) отсутствуют равные конкурентные условия для эффективного развития рынка жилья; 

2) несовершенство нормативно-правовой  базы;

3) велики риски всех  участников рынка, прежде всего  банков-кредиторов и непрофессиональных  участников различных накопительных  финансовых систем; 

4) единые проработанные  стандарты и процедуры по оформлению  и регистрации ипотечных сделок  только формируются; 

5) отсутствие системы  государственных гарантий и льгот как для профессиональных, так и для непрофессиональных участников рынка жилищного финансирования;

6) недостаток (отсутствие) высокопрофессиональных  специалистов (организаций) в центре  и регионах, способных оказывать  квалифицированные посреднические  услуги при формировании различных  финансовых и ипотечных схем  с учетом страхования возможных  рисков.

Основные условия предоставления ипотечного кредита:

- срок кредита - от 6 месяцев  до 27 лет; 

- сумма кредита - до 95% от стоимости приобретаемого  жилья;

- процентная ставка по  ипотечным кредитам в рублях - от 15% годовых, в валюте - от 10% (определяется  индивидуально); 

- предмет залога - квартира, которая становится собственностью  заемщика; - первоначальный денежный  взнос (оплата заемщиком из  собственных средств) - от 5 до 40% от  стоимости покупаемой квартиры; 

- ежемесячное погашение  кредита равными платежами в  течение всего срока действия  кредитного договора, которые включают  проценты по кредиту и часть  основного долга и не превышают  30 - 50% среднего ежемесячного дохода  заемщика; 

- при определении размера  кредита в качестве дохода  заемщика могут учитываться заработная  плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по  вкладам, доход от сдачи в  аренду имеющейся недвижимости  и др. за последние 2 года;

  - предоставление заемщиком  документов, позволяющих оценить  его кредитоспособность (справки  о доходах, составе семьи, документы  об образовании, трудовом стаже,  копии паспорта и т.д.).  ипотечный кредитование регулирование

Ипотечное кредитование характеризуется  долгосрочностью. В большинстве  субъектов Российской Федерации  сроки ипотечного кредитования составляют от 1 года до 25 - 30 лет.  Ипотечная ставка на 2013 год составляет в среднем 12,5-13%

В России планируется ввести закон о банкротстве физического  лица согласно которому:

Заемщик имеющий задолженность более 300 тысяч рублей не может выплачивать по ипотеке банку на протяжение шести месяцев, сможет обратиться в суд с заявлением о признании себя банкротом. Главная выгода для самого банкрота состоит в том, что при наличии у него регулярного источника доходов суд совместно с кредиторами должен будет утвердить план реструктуризации долга на срок до двух лет.

Перспектива у ипотечного кредитования в России есть. Для  эффективного функционирования системы  необходим ряд преобразований в  сфере законодательства и информационных технологий.

Для нормального функционирования системы ипотечного кредитования жилища должна быть активизация государственной политики, через широкое применение государственного или муниципального жилищного фонда. Естественно, совершенствование данного комплексного правового института должно осуществляться с помощью системы норм как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий.

Поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость, крайне необходима активизация  государства в реализации государственных  программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику, в первую очередь для  залогодателей.