Роль и значение девелопмента в экономики

 

 

Риски:

1. Снижение покупательной  способности населения.

Население не перестает лечиться даже во время финансовых кризисов. Единственное, что может произойти во время экономических катаклизмов - рост спроса на отечественные лекарства и, соответственно, падение интереса потребителя к импортным препаратам. В этом случае просто нужно увеличить ассортимент отечественной продукции с 30% до 40-60% .

2. Погодные условия.

Спрос на лекарства существенно зависит от погодных условий. Морозная зима, например, редко сопровождается повальной эпидемией гриппа, а холодное лето - ростом желудочно-кишечных заболеваний. Но поскольку, аптека каждый день корректирует ассортимент при помощи дефектуры, риск остаться с лекарствами и без денег минимален. И наоборот, если спрос на некоторые препараты резко увеличился, использование дефектуры и в этом случае поможет вовремя сориентироваться. Правда, если быстро сориентируются и поставщики. Но, как правило, задержки за ними не бывает.

 

3. Риск отравления  препаратами, проданными вашей аптекой.

Такое случается редко, но риск все-таки есть. Снизить его до минимума можно, тщательно соблюдая условия хранения препаратов и обращая внимание на срок годности тех лекарств, которые предлагают оптовики. Это обязанность заведующего. Кроме того, к отравлению могут привести и погрешности в дозах приема. Прямой вины в этом случае, конечно, нет, но пока вы это докажете- изрядно попортят нервы. Поэтому, продавая лекарство, желательно напоминать пациенту дозы приема, даже если они указаны в инструкции. Это должен делать провизор или фармацевт "первого стола".

 

4. Конкуренция.

Даже если в радиусе нескольких километров на момент открытия нет ни одной аптеки, это не значит, что они не появятся в будущем. Поэтому надо быть готовым к встрече с конкурентами. Скорее всего, конкурент постарается переманить потребителя низкими ценами. В таком случае можно ввести накопительную систему скидок.

5. Неправильное формирование  ассортимента.

 

Выбор ассортимента - обязанность заведующего, поэтому непрофессионализм последнего может дорого обойтись. С первого взгляда профессионала от профана неспециалисту отличить непросто, поэтому контролировать сотрудника придется по результатам хозяйственной деятельности. Во-первых, ни один препарат не должен пылиться на аптечном складе более месяца. Во-вторых, в течение первых 5-6 месяцев ежемесячный прирост выторга должен составлять 15-20%. Таким образом, через полгода выторг аптеки  должен быть не меньше среднего по отрасли.

ЕСЛИ БИЗНЕС НЕ ПОШЕЛ, безвозвратно утерянными окажутся деньги, потраченные на ремонт и перепланировку помещения, на подношения чиновникам. Продать можно лишь оборудование и лекарства. Если оборудование удастся продать на 20-25% дешевле, чем новое, то повезло. Как правило, цена его падает минимум на треть. А вот покупатель лекарств долго будет крутить носом и сбросит цену минимум на 40-45%, поскольку долго торговаться не возможно - срок годности лекарств ограничен.Таким образом,  можно вернуть до 20% первоначальных инвестиций.

 

2.1. Технико-экономическое  обоснование.

Вывести из жилого фонда помещение по адресу ул. Вертковская, д.25 под аптеку, потребителями данной продукции будут люди проживающие по соседству, либо близ стоящих домов.

В качестве проекта девелопмента  возьмем 3 комнатную квартиру в 3-х этажном доме, в Кировском районе города .

Для этого нам надо вывести квартиру из жилого фонда. Для этого придется соблюсти ряд условий:

Во-первых, необходимо быть собственником помещения.

Во-вторых, квартира должна находиться либо на первом этаже многоквартирного дома, либо непосредственно над другим нежилым помещением.

В-третьих, должен присутствовать свободный доступ к инженерным коммуникациям подъезда или дома. Если такового нет, то собственник должен обеспечить его за свой счет (например, переделав отводку газоснабжения, если газовая труба проходит через его помещение).

В-четвертых, в доме должна иметься возможность оборудовать отдельный вход.

В-пятых, помещение не должно находиться в залоге или под арестом, не должно быть обременено правами третьих лиц и не использоваться гражданином в качестве места постоянного проживания. То есть хозяин должен из нее «выписаться».

Согласие владельцев помещений, примыкающих к переводимой в нежилой фонд квартире, по закону не требуется. Однако, нелишне им заручиться, поскольку частенько чиновники перестраховываются, опасаясь реального или мнимого народного гнева. Если такого согласия не будет, то в переводе вам, конечно, не откажут, но будут, как могут, тянуть процесс и придираться к разным мелочам.

Если все эти условия соблюдены, то можно начинать процедуру перевода.

1этап. Пишем заявление  
Закон не устанавливает форму заявления о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда, но, по сути, заявление играет роль сопроводительного письма, в котором должны содержаться непосредственно волеизъявление и список прилагающихся документов. Кроме того, неплохо отразить информацию о перепланировке помещения, если таковая необходима.

2 этап. Проектирование.

При перепланировке и  переустройстве выводимого в нежилой фонд жилого помещения их собственники должны иметь в наличии разработанный лицензированной проектной организацией рабочий проект, согласованный в указанных в письме-разрешении на проектировании органах (СЭС, ГИБДД, ГУБО, администрации района и др.) и управлении государственной вневедомственной экспертизы, если объект подлежит Госэкспертизе. Проектная организация также разрабатывает техническое заключение о возможности перепланировки и состоянии несущих конструкций.

Перепланировка имеет место практически во всех случаях вывода квартир из жилого фонда, так как меняются технические параметры жилого помещения, устанавливается отдельный вход, крыльцо. На установку крыльца и вывески над ним требуется согласие собственников вышерасположенной квартиры.

Для проектирования обязательно необходима топооснова (топографический план) земельного участка возле дома, где планируется вывод квартиры из жилого фонда и установка крыльца. Топографическая съемка включает в себя съемку подземных и надземных сооружений (коммуникаций, систем). Результатом топографической съемки является топографический план местности.

1) Заказ топоосновы. Поскольку геодезические  компании, выполняющие топографическую съемку, работают через Мэрию, и информация о топооснове является закрытой, заказ топоосновы производится в ГУАиГ. Результаты топографической съемки сдают в этот орган.

2) Исполнитель совместно с Заказчиком  выбирают компанию, выполняющую геодезические работы, для проведения топографической съемки, заключают с ней договор, контролирует своевременное исполнение работ по договору, получают составленную топооснову в ГУАиГ.

3) Исполнитель совместно с Заказчиком  выбирают проектную организацию, размещают там заказ путем проработки всех основных положений договора, наиболее выгодных для Заказчика, и контролируют выполнение проектных работ.

4) После проведения проектной  организацией расчетов по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению выводимой из жилого фонда квартиры, Исполнитель проводит предсогласование и получение технических условий на подключение к инженерным коммуникациям (ГУБО, УГИБДД, Горводоканал, Сибирьэнерго и др.).

5) Контроль выполнения рабочего  проекта.

3 этап. Получение решения о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой.

1) Подготовка необходимого пакета  документов для подачи заявления  в Главное управление архитектуры  и градостроительства Мэрии (далее  ГУАиГ).

ГУАиГ рассматривает проект и утверждает его. Далее Исполнитель направляет документы, предусмотренные статьей 23 Жилищного кодекса РФ в комитет по жилищным вопросам Мэрии, осуществляющий перевод жилого помещения в нежилое помещение.

В соответствии со статьей 23 Жилищного кодекса РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (Исполнителем) представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы  на переводимое помещение (подлинники  или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения  с его техническим описанием (в  случае, если переводимое помещение  является жилым, технический паспорт  такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором  находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

2) Подача заявления и документов  в комитет по жилищным вопросам  Мэрии.

По результатам рассмотрения данного заявления комитет по жилищным вопросам подготавливает распоряжение мэра и уведомление о переводе жилого помещения в нежилое. Срок рассмотрения, установленный Жилищным кодексом РФ составляет 45 дней с момента подачи документов.

4 этап. Проведение перепланировки  в соответствии с проектом.

Осуществляется силами и средствами Заказчика.

5 этап. Ввод объекта в эксплуатацию.

Осуществляется в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса. Завершение переустройства, и (или) перепланировки, и иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений, то есть ГУАиГ.

1) Заключение договоров с коммунальными службами.

2) Заказ исполнительной топосъемки.

Исполнительная съемка построенных зданий, сооружений и инженерных коммуникаций представляет собой геодезические измерения строительных конструкций. Исполнительная съемка выполняются на основании проектной документации, предоставляемой заказчиком, этим она и отличается от простых геодезических измерений.

Этот этап выполняется аналогично этапу получения топоосновы.

3) Подготовка заключений о соответствии  объекта, указанного в проекте, построенному.

4) Получение справки о выполнении  технических условий.

5) Получение в ГУАиГ акта о  вводе объекта в эксплуатацию.

6 этап. Внесение изменений в  документы.

1) Заказ нового технического  паспорта;

2) Внесение изменений в правоустанавливающие  документы (в свидетельство о праве собственности) в УФРС.

2.2. Расчет экономической эффективности приобретения жилой площади. Бизнес-план аптеки по ул. Днепровская д. 9

Разрешительная документация. Для открытия аптеки потребуется разрешение СЭС, пожарной инспекции и лицензия на фармацевтическую деятельность. Лицензия оформляется сроком на пять лет, а процесс её оформления занимает 45-50 дней.

Помещение: Для открытия аптеки по адресу ул. Днепровская д. 9 потребуется вывести помещение из жилого фонда.

Оборудование для аптеки включает в себя:

холодильное оборудование

шкафы, стеллажи

кассовое оборудование

программное обеспечение.

Персонал начинающей аптеки:

Провизор – 1 работник

Фармацевт- 2 работника

Санитарка – 1 работник

Заработная плата в месяц на всех составляет в среднем 60-65 тысяч рублей.

 

Ассортимент современной аптеки не ограничивается только товарами медицинского назначения, на полках в большом количестве присутствуют: пищевые добавки, товары для здорового питания, косметическая продукция, товары для детей и средства гигиены. Ассортимент для небольшой аптеки имеет первоочередное значение. Широкий выбор товара обеспечит лояльное отношение покупателей, многие из которых, возможно, станут вашими постоянными клиентами. Преимущество, которые будут привлекать клиентов это - большой выбор товара, вежливое обслуживание и удобное месторасположение.

Дополнительные услуги положительно скажутся на имидже вашей аптеки, будут привлекать покупателей, и приносить прибыль. Это может быть: услуга измерения давления, консультация врача, индивидуальный заказ лекарственных препаратов, которых нет в наличии, и т.п.

Бизнес-план аптеки. Финансовая часть.

Инвестиционные затраты:

Разрешительная документация и оформление лицензии ~ 150-180 тыс. руб.

Покупка помещения. Для открытия аптеки потребуется площадь от 60 кв.м. В среднем по городу стоимость квадратного метра не жилого помещения составляет от  55 тыс. руб., покупка площади под аптеку составит минимум 3500 тыс. руб.

Наша цель сэкономить на недвижимости путем самостоятельного выведения помещения из жилого фонда. Цена за 1 кв. метр жилой недвижимости в данном районе составляет около 45 тыс. руб. Итого затраты на покупку недвижимости составит  2700 тыс. руб. На вывод из жил фонда понадобится около 100 тыс. руб. На ремонтные работы (вывод крыльца, подъезд, косметический ремонт) потребуется примерно 200 тыс. рублей. Итого изначально покупка жилого помещения сэкономит около 500 тыс. рублей.

 

Оборудование:

Для экспозиции лекарств необходимы застекленные стеллажи, а для их хранения - шкафчики. Кроме того, нужен металлический сейф (для хранения отравляющих и наркотических веществ) и холодильники. Для киосков металлический шкаф не нужен, поскольку они не имеют права торговать рецептурными лекарственными формами. Естественно, нужен ЭККА. Можно купить готовое оборудование, можно изготовить под заказ. Требования к материалу, из которого изготовлено оборудование, такие же, как и к отделочным материалам: они должны выдерживать чистку с применением различных моющих средств и дезрастворов. Таковыми материалами являются стекло, дерево, металл, пластик.

 Торговое оборудование ~ 200 тыс. руб.,

холодильное оборудование ~50-100 тыс. руб.,

 программное обеспечение ~ 50 тыс. руб.,

кассовое и дополнительное оборудование ~ 70-100 тыс. руб.

также будут расходы на оформление вывески, услуги сторонних организаций по подбору помещения и персонала, и иные расходы.

На приобретение самого ассортимента понадобится порядка 500 тыс. руб

Общая сумма затрат на открытие аптеки: 4000000- 4500000 тыс. руб.

Этих денег должно хватить с учетом возможных рисках на любом из этапов развития.

 

Доход аптеки может составлять от 15-30 тыс. руб. в день, в месяц выручка может составлять ~ 600-900 тыс. руб.

Ежемесячные затраты на пополнение ассортимента, обслуживание помещения, выдачу заработной платы работникам будет составлять большую часть выручки. При минимальном размере прибыли в 100 тыс. руб. Для приобретения коммерческой недвижимости в банках РФ существуют разные программы для поддержания малого бизнеса в стране.