Отчет по практике в ООО "Ратмир"

Днем открытия наследства является официальный день смерти наследодателя.

 

 

 

 

 

Задание 5. Структура и процедура заключения договоров и оформления необходимых документов по операциям залога объектов недвижимого имущества.

В экономическом отношении  ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты  недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотека — один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель  имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. ¹

Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного  обязательства, в том числе обязательства  по кредитному договору, что обусловливает  существование ипотечного кредита.

Юридическое оформление сделок имеет большое значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности  или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость. Законодательство предусматривает определенный порядок  его оформления.

Предоставление долгосрочных ипотечных кредитов гражданам - процесс  ответственный и трудоемкий. Для  того, чтобы разработать структурированную модель операции ипотечного кредитования, нам необходимо, в первую очередь спроектировать организационную структуру операции. Организационная структура – это совокупность всех субъектов и объектов операции и связи между ними.

Организационная структура операции ипотеки предоставлена на рис.3. (с

м

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис.3. Организационная структура операции ипотечного кредитования.

Риэлтерская компания «Ритмир» - будет оказывать при данной операции такие риэлтерские услуги:

1. поиск квартиры, которая будет отвечать поставленным требованиям;
2. помощь в подборке банка и наиболее выгодной программы ипотечного кредитования;
3. участие в подготовке документов, фиксирующих предварительные договоренности и проводимые взаиморасчеты, а так же подготовка документов для проведения сделки.

 Отчет об оценке  необходим при получении ипотечного  кредита и входит в набор  обязательных документов при  получении кредита под залог.  Так же профессиональная и  независимая оценка даст четкое  и беспристрастное представление о реальной рыночной стоимости квартиры, которую планируется брать в ипотеку. Профессиональный оценщик квартиры необходим прежде всего банку, так как ему нужно знать реальную стоимость залога и впоследствии оценить риски.

Согласно Налоговому Кодексу, заемщик ипотечного кредита имеет  право на имущественный налоговый  вычет в сумме, израсходованной  на покупку квартиры на территории Российской Федерации. Вычет предоставляется при условии, что гражданин имеет доходы, облагаемые подоходным налогом по ставке 13%. При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку квартиры и сумму процентов по ипотечному кредиту.

При рассмотрение вышеизложенного материала можно сделать вывод, что в организационной структура ипотечного кредитования участвует: Объект операции - покупаемая квартира, она и будет являться залогом в получении ипотечного кредита. Основные субъекты: Залогодатель - физическое лицо (покупатель квартиры); Залогодержатель - Банк (выдает ипотечный кредит залогодателю); Продавец – физическое лицо (собственник покупаемой квартиры).Так же в организационной структуре участвуют: БТИ, риэлтерская фирма, страховая компания, оценщики, Единый государственный реестр прав, нотариус.

Портфель прав и обременений  связан с предметом операции и  при переходе предмета операции к  другому собственнику так же переходят  все права и все обременения  на этот предмет.

По общему правилу (ст. 337 Гражданского Кодекса Российской Федерации) залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Эта норма, воспроизведенная в пункте 2 ст. 3 Закона об ипотеке, носит диспозитивный характер, что позволяет сторонам установить в договоре иные условия².

Основные положения закона следующие:

• предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме без передачи прав залогодержателя другим лицам, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;
• все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;
• детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору о переходе прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитута);
• заложить можно только ту недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

Ипотека – это публичный залог. При ипотеке квартиры, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог.

По договору ипотеки сторонами являются залогодатель и залогодержатель. Залогодержатель (банк) является одновременно и кредитором по основному обязательству.

Приобретая квартиру при  помощи ипотеки, физическое лицо (залогодатель)  становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение является залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать купленную им квартиру. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но обязательства перед банком, коими являются ежемесячные выплаты, с целью погашения ипотечного кредита.

Если заемщик не выполняет  своих обязательств по договору, тозалогодержатель вправе осуществить обращение взыскания на жилое помещение с последующей его реализацией. Процедура реализации осуществляется для погашения кредитной задолженности заемщика перед кредитором. Способы реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов и продажа на аукционе (ст. 56 – 59 Закона об ипотеке, ст. 447 - 449 ГК РФ).

Разрешение кредитора (банка) он же и является владельцем закладной необходимо в том случае, если:

• планируется оформить постоянную регистрацию на членов семьи;
• есть желание сделать перепланировку;
• заёмщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки определяютсясоглашением сторон в соответствии с Гражданским кодексом и Закономоб ипотеке. Этот Закон устанавливает ряд основных прав и обязанностейсторон по данному договору.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание 6. Структура и процедура заключения договоров и оформления необходимых документов по операциям ренты и пожизненного содержания  объектов недвижимого имущества.

Рента представляет собой вид регулярного  дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской  или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в  собственность плательщика имуществе.

Договоры ренты - это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. В соответствии со ст. 584 ГК РФ рентные договоры, согласно которым под выплату ренты передается недвижимость, подлежат государственной регистрации.

Различают постоянную и пожизненную  ренту. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты  может быть унаследовано, уступлено  или получено в порядке правопреемства согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ.

Получателем пожизненной ренты  могут быть только граждане, этот вид  ренты не наследуется, обязательства  по ее выплате прекращаются со смертью  получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).

Для государственной регистрации  требуются те же документы, что и  для купли-продажи. Если имущество  передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

Плательщик ренты как собственник  вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий:

1) наличие согласия получателя  ренты (ст. 604 ГК РФ);

2) указание в договоре обременения  недвижимости обязательствами по  выплате ренты, предоставлению  пожизненного содержания с иждивением  и залогом в обеспечение этих  обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК РФ).

Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть любое физическое лицо, ограничений  по возрасту либо состоянию здоровья нет. Юридические лица, в том числе  некоммерческие организации, получателями ренты согласно этому договору и  договору пожизненной ренты быть не могут. В пожизненное пользование  получателя ренты предоставляют  как отчуждаемое им жилое помещение  или его часть (например, конкретная комната в квартире), так и иное жилое помещение.

Существуют определенные ограничения  на отчуждение и использование плательщиком ренты имущества, переданного для  обеспечения пожизненного содержания. При передаче под выплату ренты  недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства  плательщика ренты приобретает  право залога на это имущество.

Плательщик ренты не вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты. Плательщик не вправе допускать снижения стоимости этого  имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением. Это связано с тем, что при  существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества. В договоре пожизненного содержания с иждивением обязательно должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость  общего объема содержания в месяц  не может быть менее двух минимальных  размеров оплаты труда, установленных законом и подлежит индексации при увеличении минимального размера оплаты труда. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, необходимо обязательное нотариальное удостоверение договора пожизненного содержания с иждивением, и помимо этого, обязательная государственная регистрация указанного договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества. 
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Документы, необходимые для государственной  регистрации договора пожизненного содержания с иждивением:

1. Заявление получателя ренты о государственной регистрации;
2. заявление плательщика ренты о государственной регистрации;
3. документ об уплате государственной пошлины;
4. документ,удостоверяющий личность заявителей;
5. документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя (нотариально удостоверенная доверенность);
6. правоустанавливающие, право подтверждающие документы получателя ренты;
7. договор пожизненного содержания с иждивением, удостоверенный нотариусом;
8. кадастровый паспорт, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества;
9. справка органов технической инвентаризации об отсутствии арестов и запрещений, если право ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав;
10. нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение (приобретение) недвижимого имущества.

Организационная структура операции ренты представлена на рис.4.

 

 

 

 

Рис.4. Организационная  структура операции ренты.

 

Заключение договора ренты выгодно  с точки зрения налогообложения, размер необходимых налоговых отчислений государству при заключении договора меньше, чем при простой купле-продаже.

 
  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание 7. Структура и процедура  заключения договора оценки недвижимого имущества.

Процесс оценки недвижимости – это сложный, трудоемкий процесс. Структура процесса оценки недвижимости показана на рис. 5.