Отчет по практике в ООО "Ратмир"

В договоре указываются стороны  сделки и существенные условия, установленные  законом для договоров купли-продажи  недвижимости.

Стороны договора должны быть указаны  в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п. 1, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав и п. 18 Правил ведения ЕГРП.

Для физических лиц указываются:

1. фамилия, имя, отчество;
2. дата рождения;
3. место проживания;
4. наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).

Для юридических лиц указываются:

1. полное наименование, включая организационно-правовую форму;
2. местонахождение;
3. реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, номер документа о регистрации);
4. индивидуальный номер налогоплательщика.

В договоре указывается цена жилого помещения, установленная соглашением  сторон (ст. 555 ГК РФ). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.

Противоречат законодательству договоры, содержащие положение о том, что  лица, проживающие в продаваемом  жилом помещении, обязуются сняться  с регистрационного учета. Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Риэлтор заинтересован в получении согласия на продажу жилого помещения от всех членов семьи.

 

 

 

Задание 3.Структура и процедура заключения договоров и оформление необходимых документов по операциям аренды объектов недвижимого имущества.

Риэлтерская фирма «Ритмир» осуществляет операции аренды недвижимого имущества,  как жилых так и не жилых помещений.  Договор аренды предприятия является разновидностью договора аренды отдельных видов имущества. Правила заключения данного договора аналогичны правилам о форме и государственной регистрации продажи предприятия, кроме требования об обязательном приложении к договору документов, указанных в п. 1 ст. 561 ГК РФ.

ГК РФ подробно регламентирован договор аренды здания или сооружения. Договор аренды здания или сооружения - разновидность договора аренды отдельных видов имущества. Объектом этого договора является аренда недвижимого имущества - здания или сооружения. К арендуемым сооружениям относятся гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, под эстакадные пространства, мосты и другие инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации  не подлежит и считается заключенным  по общим правилам ст. 432 и п. 1 ст. 433 ГК РФ.

     Обязательным приложением к договору аренды являются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием их размеров; план земельного участка, участка недр с указанием кадастрового номера, который сам по себе уникален (не повторяется во времени и на территории РФ) и присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации).

   Договор аренды -  это прежде всего документ, состоящий из условий, изложенных в пунктах договора. При этом договор не может рассматриваться как обособленный и самостоятельный документ даже в том случае, если стороны смогут предусмотреть все возможные ситуации и пути их разрешения. 
Договор должен всегда рассматриваться в совокупности со всеми его источниками, к которым относятся нормы Гражданского кодекса РФ (п. 4 ст. 421 ГК---РФ).

Организационную структуру  операции аренды недвижимого имущество можно увидеть на рисунке 2.

 

 

 

 

Рис.2.Организационная структура операции аренды недвижимого имущества.

 

Государственная регистрация прав на аренду рассматривается законом  как регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав арендодателя правами третьих  лиц. Государственная регистрация  договора аренды возможна лишь при  наличии государственной регистрации  ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям---договора (п.--1 ст.432 ГК--РФ). 
Например, в договорах встречается условие о ежемесячном пересмотре арендных платежей. Причем в силу отсутствия должной правовой поддержки арендатор, не предполагая о незаконности такого условия, выплачивает арендодателю ежемесячно повышающуюся арендную плату. Хотя если арендатор откажется уплачивать повышенную арендную плату, то арендодатель не сможет правовыми способами заставить арендатора уплатить ее. Более того, у арендодателя отсутствует легальное основание расторгнуть договор аренды по причине неполной уплаты арендной платы, поскольку пересмотр суммы осуществляется незаконно. Другим примером несоответствия положений договора аренды нормам Гражданского кодекса РФ является включение в договор условий, невыгодных для арендатора.

Учитывая свободу договора, предусмотренную ст. 421 ГК РФ, юридические лица и граждане свободны в заключении договора и вправе определить его условия или отказаться от предложенных условий. Вместе с тем существует категория крайне невыгодных условий, именуемых кабальными, с которыми лицо вынуждено согласиться вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем и воспользуется другая сторона (п. 1 ст. 179 ГК РФ). Последствиями кабальных условий может быть судебное признание их недействительными. 

 

 

 

 

 

Задание 4.Структура и процедура заключения договоров и оформления необходимых документов по операциям дарения и наследования объектов недвижимого имущества.

Риэлтерская фирма «Ритмир»оказывает посреднические услуги с такими договорами, направленным на передачу недвижимого имущества в собственность, как дарение. Правовая база договора дарения предопределяется, прежде всего, тем, что он направлен на передачу имущества в собственность.

Безвозмездность - основной признак дарения. В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства.

Дарение является двусторонней сделкой, для заключения которой обязательны  воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ). ГК РФ признает возможность существования не только реального, но и консенсуального договора дарения.

      Сущность договора  дарения состоит в том, что  одна из сторон сделки (даритель) обязуется безвозмездно (в качестве дара) передать принадлежащую ей вещь в собственность другой стороны (одаряемого). При этом предметом договора дарения может быть и принадлежащая дарителю на праве собственности квартира. Формально для совершения сделки по дарению необходимо только согласие сторон. Даритель изъявляет намерение безвозмездно передать законно принадлежащую ему на праве собственности квартиру одаряемому, а последний, в свою очередь, должен выразить согласие на принятие дара. Вместе с тем ГК РФ устанавливает ряд ограничений на совершение дарения жилых помещений: такие сделки не могут совершаться от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями, а передаваемое в дар жилое помещение не может предназначаться одаряемым из числа лиц, перечисленных в ГК РФ.

Дарение квартиры, находящейся в  общей совместной собственности (например, квартира, приватизированная с участием обоих супругов), допускается только с согласия всех участников совместной собственности. Несоблюдение этого требования может послужить поводом для признания (по требованию сособственника, согласие которого на совершение сделки получено не было) дарения недействительным. Согласие на совершение дарения дается в письменной форе и подлежит нотариальному удостоверению. 
Необходимо также обратить внимание на ситуацию, в соответствии с которой дарение от имени дарителя производится на основании доверенности. Такая доверенность, помимо обычных сведений, должна в обязательном порядке содержать сведения о предмете сделки (о передаваемой в дар квартире) и личности одаряемого (например, его фамилии, имени, отчестве и дате рождения).

При дарении недвижимости совершаются  два регистрационных действия:

1. регистрация договора дарения (сделки) - независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости;
2. регистрация права собственности одаряемого.

Договор дарения недвижимости свидетельствует  о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно.

Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже (кроме передаточного акта). Нет  необходимости указывать в договоре цену даримой недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, т.к. сделка безвозмездная.

Договор дарения квартиры необходимо совершать в письменной форме. Одаряемый, имея на руках письменный договор, может защитить предмет  сделки от возможных притязаний со стороны третьих лиц (например, в случае, если на подаренное жилое помещение после смерти дарителя попытаются заявить свои права наследники), а даритель, в случае необходимости, отменить дарение. 
При ознакомлении с проектом договора необходимо обратить внимание и на то, в какой форме включено в документ условие о передаче жилого помещения. Поскольку договор дарения, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, рассматривается в качестве ничтожного (и к предмету дарения в этом случае применяются правила законодательства о наследовании), следует предусмотреть передачу отдариваемого жилого помещения от дарителя к одаряемому, например, непосредственно после подписания договора его сторонами. При этом фактическое вступление договора дарения в силу будет иметь место только с момента регистрации права собственности на подаренное жилое помещение. Кроме того, в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. И наконец, в договоре дарения следует определить порядок передачи подаренного жилого помещения от дарителя к одаряемому.

 Передача дара осуществляется  посредством его вручения, символической  передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов, но не ранее подписания договора сторонами. Законность сделки по дарению квартиры подтверждается соответствующими документами.

         С этой целью даритель, в частности,  предъявляет:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на передаваемое в дар жилое помещение;
• правоустанавливающий документ на жилое помещение (например, договор о передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации);
• выписку из домовой книги;
• копию лицевого финансового счета;
• выписку из ЕГРП;
• справку БТИ;
• справку об уплате налога на имущество.

После подписания сторонами  сделки договор дарения подлежит государственной регистрации.

Наследование недвижимости – это получение недвижимости от наследодателя наследниками, после смерти наследодателя.

Процесс наследования может  осуществляться двумя способами:

1. Наследование недвижимости по закону. В данном случае наследниками являются близкие родственники и потомки наследодателя, которые должны принять наследство в течение 6 месяцев, со дня открытия наследства, т.е. объявить о своих правах и вступить в наследство. Если в течение указанного срока наследники не заявили о своих правах, по незнанию, либо по другой, уважительной причине, то судом может быть вынесено решение о восстановлении срока наследования;

Права наследования недвижимости определяются законом. Если наследодателем не было составлено завещание, то его наследниками являются лица, круг которых составляет несколько очередей. Главенствующей очередью является первая, а наследники всех последующих очередей смогут претендовать на наследство в случаях, если наследники предшествующих очередей не вступили в наследство, отказались, отсутствуют, либо лишены этого права. Лишение  прав наследования происходит вследствие завещания, либо по решению суда, по причине неправомерных действий, в отношении наследодателя или  других наследников. Также не являются наследниками родители детей, которые  до момента открытия наследства были лишены родительских прав.

2. Наследование недвижимости по завещанию. Завещание является односторонней сделкой, которая отражает волю наследодателя. Завещание приобретает силу действия только в официальную дату смерти наследодателя.

По завещанию наследниками могут  являться не только физические лица, но и юридические, осуществляющие свою деятельность на момент открытия наследства, а также само государство и  муниципальные организации, другие государства, их граждане и международные  образования.

Наследодатель может отразить в  своём завещании желание того, как он хотел бы, чтоб распорядились  его имуществом после смерти. Наследодатель  может лишить наследства официальных  наследников по закону, и определить его другим лицам.

Завещание должно быть составлено наследодателем в письменной форме, и в обязательном порядке, заверено нотариусом. Если завещание  составлено не должным образом, в  несоответствии с законодательными требованиями, и не подписано уполномоченным, должностным  лицом, то оно может признаться недействительным.