Основные понятия оценки земли

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Методологические основы оценки земли

2.1  Сравнительный подход

Существует  два общепринятых подхода в оценке:

·  сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

·  доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

       Сравнительный  подход применяется для определения  стоимости оцениваемого участка  путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

         Имея достаточное количество  достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения. Рассмотрим подробнее каждый из методов.

       Метод  сравнения продаж используется  для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (далее – застроенных участков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

      Метод выделения  используется для оценки застроенных  земельных участков. Условия применения  метода - наличие информации о  ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

Данный метод  применяется, как правило, при определении  стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики). Земельные участки должны иметь одинаковый размер.

     Метод распределения предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Метод распределения  основан на расчете соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части: стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка:

Доля  земли в стоимости объекта = Стоимость  земли / Стоимость объекта = Стоимость  земли / (Стоимость земли + Стоимость  зданий)

Условия применения метода:

·  наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки;

·  наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

·  соответствие улучшений земельного участка наиболее эффективному использованию.

 

2.2  Доходный подход

        Подход применяется для определения  стоимости оцениваемого участка,  способного приносить доход в  будущем на протяжении определенного  срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный  участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход применяется  при оценке стоимости земельных  участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории  доходов.

        Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.е., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых  сельскохозяйственных, наиболее эффективных  с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

Применение  доходного подхода требует тщательного  анализа финансового и физического  состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.

         В рамках доходного подхода  для оценки используются: метод  капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов.

       Метод капитализации земельной  ренты применяется для оценки  застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод капитализации доходов основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель — умножением на срок капитализации. При этом под сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Техника расчетов с помощью доходного подхода  сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

К ограничениям в использовании метода капитализации  относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.

Расчеты стоимости  земли методом капитализации  доходов основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход / Ставка капитализации

При использовании  данного метода необходимо определить величину дохода и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

· рента для оценки земель сельскохозяйственных и лесозаготовительных предприятий;

· часть дохода от объекта бизнеса, приходящаяся на земельный участок;

· арендная плата для оценки земель поселений, предоставляемых под промышленную застройку;

·        доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

        Метод остатка для земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

      Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.     Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства). Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при типовой застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и определяется стоимость неосвоенной земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Составление отчета об оценке земельного участка.

Под земельным  участком в настоящее время понимают определённую часть поверхности земли (включая поверхностный слой почвы), которая имеет границы, удостоверенные и описанные государственным лицом по установленному порядку, равно как и всё, что находится над и под линиями земельного участка, исключая случаи, описанные в законах об использовании воздушного пространства, недр и проч.

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом  об оценке, придающим доказательную  силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа.

Оценка  земли обычно происходит для следующих целей:

- Оценка при  необходимости передачи земли  для обеспечения банковских кредитов

- Оценка земли  как составляющая часть оценки бизнеса

- Определение  особенностей участка при наследовании

- Оценка участков  для разрешения споров на имущество

- Необходимость  приватизации госсобственности

- Оценка земли  и участков с кадастровой точки  зрения

- Операции покупки/продажи земли

Земля — базисная составляющая любой недвижимости. И  хотя в большинстве сделок, связанных  с объектами недвижимости, рыночная стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплекса, необходимость самостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств.

Определение рыночной стоимости земельного участка —  начальный этап затратного метода оценки любого объекта недвижимости. Без  нее невозможно просчитать ни экономические интересы владельца имущества, ни ожидания предполагаемого инвестора.

Дифференцированная  оценка рыночной стоимости земельных участков необходима для обоснования их стартовых цен при конкурсных продажах, акционирования имущества, раздела паев, ипотечного кредитования, определения размеров арендной платы.

В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки;

-информация, приведенная в отчете, использованная или полученная в результате расчетов, должна быть подтверждена и обоснована;

-содержание отчета не должно вводить в заблуждение пользователей отчета, а также допускать неоднозначного толкования;

-состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости земельных участков должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости без привлечения исполнителей работ и привести его к аналогичным результатам.