Конкурирующими направлениями
использования застроенных земель поселений,
как правило, являются жилая застройка,
застройка коммерческими и административными
зданиями и сооружениями, промышленная
застройка.
Конкурирующими направлениями
использования земли вне населенных пунктов
являются несельскохозяйственное использование,
(включая промышленное), сельскохозяйственное
и лесохозяйственное использование.
Наиболее вероятным в первые
туры кадастровой оценки стоимости земли
может быть изменение использования земли
при расчете кадастровой стоимости земельных
участков промышленных предприятий, расположенных
в центре городов и иных поселений, застройка
земель общего пользования и сельскохозяйственного
использования жилыми, коммерческими,
административными, промышленными зданиями
и сооружениями в границах населенных
пунктов и лесохозяйственное использование
малопродуктивных земель сельскохозяйственного
назначения вне границ населенных пунктов.
Имеющаяся информация о сделках
с объектами недвижимости группируется
по основным сегментам рынка.
При этом выделяются следующие
сегменты рынка недвижимости:
- незастроенные земельные
участки;
- земельные участки с
индивидуальными жилыми домами,
дачами, садовыми домиками;
- земельные участки с
административной и коммерческой
недвижимостью;
- придомовые земельные
участки многоквартирных жилых
домов (для использования данных
наиболее представительного рынка
купли - продажи и аренды квартир).
В качестве примера приведу
перечень характеристик объектов недвижимости
по сегменту рынка "Незастроенные земельные
участки":
- вид прав, переходящих
по договору (собственность, аренда);
- дата сделки;
- цена сделки (по договору,
реальная) в рублях или долларах;
- местоположение объекта
(данные, позволяющие нанести земельный
участок на план населенного
пункта, садоводческого товарищества
масштаба 1:10000 и обеспечить обезличенность
информации);
- площадь земельного участка;
- цель использования (садоводство,
индивидуальное жилищное строительство,
гаражное, дачное, коттеджное строительство,
личное подсобное хозяйство, строительство
многоэтажного жилого дома, коммерческого
или административного здания).
Рассмотрим также перечень
характеристик объектов недвижимости
по сегменту рынка "Земельные участки
с индивидуальными жилыми, дачными, коттеджными,
садовыми домиками":
- вид прав, переходящих
по договору (собственность, аренда);
- дата сделки;
- цена сделки в рублях
или долларах (по договору, реальная);
- местоположение (данные, позволяющие
нанести земельный участок на
план населенного пункта масштаба
1:10000 и обеспечить обезличенность
информации);
- площадь земельного участка;
- общая площадь дома;
- жилая площадь дома;
- материал стен;
- этажность;
- наличие и тип водоснабжения;
- тип отопления;
- наличие и тип горячего
водоснабжения;
- наличие электричества;
- наличие и тип канализации;
- наличие и тип газоснабжения;
- наличие телефона;
- год постройки;
- состояние (отличное, хорошее,
удовлетворительное, неудовлетворительное);
- наличие и тип (встроенный,
отдельностоящий) гаража и других
вспомогательных построек.
- состояние дома (отличное,
хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное).
Сбор информации
о рынке недвижимости включает в себя:
- данные о количестве риэлторских
фирм, работающих на рынке недвижимости,
и их обороте по количеству сделок и специализации
на отдельных сегментах рынка;
- данные о динамике количества
сделок по сегментам рынка в единицу времени;
- данные о динамике цен на однотипные
объекты недвижимости в расчете на единицу
измерения;
- данные по конкретным совершенным
сделкам с объектами недвижимости;
- данные по предложениям или
спросе на объекты недвижимости.
Сбор информации следует начинать
с анализа местных периодических изданий.
Важнейшим источником информации
являются риэлторские фирмы, из которых
следует выделить две - три фирмы по каждому
сегменту рынка по критерию наибольшего
объема рекламы и срока работы на рынке
недвижимости.
Бюро технической инвентаризации
является держателем информации по всем
существующим в поселении строениям, включая
балансовую стоимость зданий и сооружений,
которая является нижней границей их рыночной
стоимости. В ряде городов БТИ (ранее) являлось
органом регистрации сделок с объектами
недвижимости.
Главной сложностью при сборе
информации для оценки является выявление
реальной цены, по которой совершена конкретная
сделка купли - продажи, так как реальная
цена сделки нигде не фиксируется.
В документах в основной массе
случаев фигурирует заниженная цена продажи
(в настоящее время случаи занижения цены
встречаются реже), обычно совпадающая
с оценочной стоимостью, установленной
в БТИ. Эта цена ниже реальной в 5 - 50 раз.
Продавец, покупатель и фирмы - посредники
не заинтересованы в предоставлении данных
о реальных ценах, поскольку это не только
выявит реально получаемые ими доходы,
но и вызовет интерес к их источникам,
увеличит налогообложение.
Риэлторские фирмы, собственники
(покупатели и продавцы), участвовавшие
в сделке, должны быть уверены в абсолютной
конфиденциальности их отношений с исполнителями
оценочных работ. Они должны быть убеждены,
что представленная ими информация попадет
в базу данных только в обезличенном виде
и полученные данные не будут переданы
третьим лицам ни при каких условиях.
Помимо соблюдения конфиденциальности
хорошие результаты дает личная заинтересованность
источника информации в предоставлении
данных. Одним из эффективных вариантов
является взаимный обмен информацией.
При сборе информации о рынке
недвижимости могут быть использованы
следующие методы работы:
a. личная беседа;
b. коллективная беседа в присутствии
представителей администрации или с предъявлением
официальных писем от имени администрации
о целях выполняемой работы и с просьбой
оказания содействия;
c. организация совместных с
риэлторскими фирмами научных, учебных
семинаров для риэлторских фирм и оценщиков
недвижимости;
d. оформление договоров о взаимном
сотрудничестве и обмене информацией.
Инструментом сбора информации
является специально подготовленная анкета
- карточка учета данных сделки. Эта карточка
разрабатывается для каждого сегмента
рынка и предлагается для заполнения риэлторским
фирмам, продавцам, покупателям недвижимости.
При анализе данные о рыночных
ценах по совершенным сделкам с объектами
недвижимости по сегментам рынка приводятся
по фактору времени в сравнимое состояние
по курсу доллара США или ЭКЮ, а также если
объект недвижимости был продан значительное
время назад, а на рынке с тех пор произошли
существенные ценовые изменения, то его
рыночную цену корректируют на влияние
фактора времени по средней величине ценовых
изменений, произошедших по данному сегменту
рынка за время приведения.
Земли оценочных микрозон оцениваются
с использованием всех трех методов для
каждого вида из установленных наиболее
эффективных использований.
Рыночные цены единицы площади
земли типичных земельных участков устанавливаются:
- по незастроенным земельным
участкам по рыночным ценам
на аналогичные участки, приведенным
по фактору времени;
- по земельным участкам,
застроенным индивидуальными жилыми
домами, дачами, коттеджами, садовыми
домиками с применением затратного
метода, предусматривающего вычитание
восстановительной стоимости за
минусом износа (физического, функционального,
внешнего влияния) из общей рыночной
цены объекта недвижимости;
- по земельным участкам,
застроенным многоэтажными жилыми
домами с применением затратного
метода, предусматривающего вычитание
восстановительной стоимости за
минусом износа из текущей
рыночной цены всех квартир
жилого дома.
В зависимости от реальной ситуации
на рынке недвижимости применяются и иные
методы.
Расчет восстановительной стоимости
или стоимости замещения здания или сооружения
осуществляется с применением трех основных
методов:
- метод квадратных
метров, при котором затраты на квадратный
метр недавно построенного аналогичного
здания умножают на аналогичный показатель
оцениваемого объекта;
- поэлементный
метод, при котором строительные
издержки на квадратный метр каждой составной
части оцениваемого объекта недвижимости
умножают на количество квадратных метров
в каждой составной части оцениваемого
объекта;
- количественный метод,
при котором складываются все издержки
на возведение или установку составных
частей нового здания, включая косвенные
издержки и прямые расходы.
При расчетах восстановительной
стоимости применяются ежеквартально
издаваемые в настоящее время "Индексы
цен в строительстве".
Износ определяется как снижение
стоимости зданий и сооружений из-за изнашивания
в процессе использования, воздействия
окружающей среды, изменений технологии
и действия других внешних факторов. Формально
износ определяется как потеря пригодности
и уменьшение стоимости объекта по любым
причинам.
Физический износ отражает
изменение физических свойств объекта
недвижимости во времени.
Функциональный износ возникает
из-за устаревшей планировки здания, несоответствия
современным требованиям к материалам
или конструкции кровли, стен, фундамента
и т.д.
Внешний износ возникает при
изменении внешних по отношению к объекту
недвижимости факторов (строительство
промышленного предприятия и иных объектов
- источников шума, загрязнения и т.д.).
При получении различных по
величине оценок стоимости земли оценочной
микрозоны по результатам применения
нескольких методов оценок для типичных
земельных участков производится согласование
полученных показателей стоимости и определение
итоговой величины показателя стоимости
земли оценочной микрозоны.
Согласование заключается в
оценке доверительности единого из методов
и принятия полученного результата с его
применением в качестве итогового.
Степень достоверности полученных
результатов устанавливается с точки
зрения графического, статистического
и причинно - следственного анализа.
После принятия более достоверными
результатов, полученных по одному из
примененных методов, итоговая величина
кадастровой стоимости земли оценочной
микрозоны принимается как среднее значение
из полученных результатов по данному
методу.
На основе графических и статистических
методов анализа данных, полученных различными
методами оценки каждой оценочной микрозоны,
устанавливаются кадастровая стоимость
земли как усредненная величина по виду
использования или максимальная среди
различных видов использования.
В случаях получения существенно
различающихся оценочных стоимостей земли
в пределах одной оценочной микрозоны
для различных использований выделяются
дополнительные оценочные микрозоны.
Оценочные микрозоны, близкие
по значению кадастровой стоимости земли,
объединяются в оценочные зоны.
Одна оценочная зона может быть
представлена несколькими локальными
участками на территории поселения.
Количество оценочных зон зависит
от диапазона оценочных стоимостей микрозон.
Как показывает практика оценки рыночной
стоимости земли в городах с устойчивым
рынком недвижимости, количество выделяемых
оценочных зон зависит от численности
жителей населенного пункта.
Рекомендуется следующее количество
оценочных зон земель поселений в зависимости
от численности населения:
Численность населения
(тыс. чел.) |
Количество оценочных зон
|
до 20 |
менее 3 |
20 - 50 |
3 - 5 |
50 - 200 |
5 - 7 |
200 - 500 |
7 - 10 |
свыше 500 |
10 и более |
Полученные данные о рыночной
стоимости или наиболее вероятной цены
продажи земли относительно общей единицы
сравнения наносятся на кадастровую карту
стоимости земли населенного пункта или
иного административно - территориального
образования.
Источники:
http://www.landatlas.ru/help/kadastrovaya-ocenka-zemelnyh-uchastkov.htm
http://djerba-tunis.ru/content/view/52/47/default.htm
http://www.bibliotekar.ru/biznes-8/57.htm