Особенности организации хозяйственной деятельности предприятий инвестиционно-строительной деятельности (ИСД)

Все остальные  функции могут дополнять вышесказанные, при выполнении заказчиком предмета договора с застройщиком, либо оставаться в ведении застройщика.

Заказчик действует в интересах и за счет застройщика. Это значит, что в договоре предусматривается финансирование строительства объекта застройщиком, включающее в себя оплату строительных и монтажных работ, затрат на приобретение оборудования, прочих капитальных затрат. При этом застройщик может осуществлять финансирование полностью через заказчика, поручив ему заключение всех необходимых договоров и расчеты с привлекаемыми к строительству лицами, но может и частично оставить это право за собой, рассчитываясь по тем сделкам, которые он будет заключать самостоятельно. Нередко встречаются ситуации, когда заказчик заключает от своего имени необходимые сделки, а расчеты по ним осуществляет застройщик напрямую с поставщиками и подрядчиками.

Возможны различные комбинации взаимодействия заказчика и застройщика по договорам на выполнение функций заказчика.

Инвесторы – это категория больше экономическая, нежели строительная, если инвестором выступает третье лицо, не являющееся ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядчиком.

Построение  взаимоотношений с инвесторами – юридическими лицами возможно в ином порядке, нежели предусмотренном Законом № 214-ФЗ, хотя и строить их в соответствии с указанным Законом тоже возможно.

Если  взаимоотношения застройщика с  инвесторами строятся в соответствии с Законом № 214-ФЗ, то между ними заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ), а инвестор называется участником долевого строительства (УДС). ДДУ заключается в порядке, предусмотренном ст. 4 Закона.

«По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

Инвестиционный  процесс представляет собой целостную  систему взаимосвязанных компонентов, взаимодействующих для достижения конечной цели – сооружение объекта в установленные сроки с заданными экономическими показателями.

1.3. Для бесперебойного и эффективного функционирования строительного производства необходима четкая, научно обоснованная его организация на начальной стадии и постоянное поддержание согласованного взаимодействия его участников в ходе строительства объектов.

По традиционной форме организации в процессе строительства участвуют инвестор, заказчик и подрядчик.

Инвестором  выступает юридическое или физическое лицо или объединение юридических лиц, вкладывающих капитал в создание новых и воспроизводство уже действующих основных средств. Они самостоятельно определяют объемы и направления капитальных вложений, заключают договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности, контролируют целевое использование собственных и заемных средств, направляемых на финансирование строительства. Инвестор может выступать в роли заказчика, кредитора, покупателя объекта строительства, а также выполнять функции застройщика.

Заказчиками являются уполномоченные инвестором физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты, то есть планируют и финансируют возведение объектов, организуют их эксплуатацию. Они наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, установленных договором и (или) государственным контрактом. Помимо основных обязанностей, в его функции также входят ведение бухгалтерского учета производимых при строительстве затрат, правильное определение и отражение в учете инвентарной стоимости вводимых в эксплуатацию объектов.

Заказчик  заключает договор, как правило, с общестроительной организацией, которая выступает в качестве генерального подрядчика. Генподрядная организация выполняет часть строительно-монтажных работ собственными силами, а для выполнения специальных работ привлекает на договорной основе в качестве субподрядчиков специализированные организации, координирует и организует совместную их работу и несет ответственность за качество и своевременный ввод в эксплуатацию строящихся объектов.

Субподрядные  организации выполняют отдельные  виды специализированных работ или осуществляет строительство специальных зданий и сооружений и несут ответственность за своевременное и качественное выполнение этих работ.

Договор подряда заключается заказчиком с генподрядчиком на весь период нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения предприятий, зданий и сооружений. Это повышает ответственность сторон за достижение главной цели договора – ввод в действие производственных мощностей и объектов. Дополнительное соглашение к договору подряда уточняет взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком в случае пересмотра проектной документации и титульного списка стройки.

Также заказчик в рамках договора на реализацию инвестиционного  проекта заключает договора проектными организациями на проектирование строительства и с поставщиками строительных материалов и оборудования для строительства.

Проектирование, являясь начальной стадией инвестиционного  процесса, выступает в качестве промежуточного звена между наукой и строительным производством, оказывающего значительное влияние на технический прогресс и эффективность производства. Разработку проектов осуществляют специализированные проектно-строительные организации, определяющие объемно-планировочные и конструктивные решения, материалы по организации строительства, технико-экономические показатели (в т.ч. стоимость сооружения объектов), мероприятия по охране окружающей среды и другие материалы, необходимые для эффективной организации проектных решений.

Материально-техническое  обеспечение строительства является формой распределения средств производства на основе организационных связей и договоров между поставщиками и потребителями непосредственно или через посредника. Оно в значительной степени предопределяет результативность строительного производства, оказывая непосредственное воздействие на использование производственных фондов, ритмичность производства строительно-монтажных работ, себестоимость, производительность труда, продолжительность строительства и другие показатели.

В строительстве  объектов участвуют различные предприятия  и организации. Каждый участник вносит свой конкретный вклад в создание продукции строительства.

Заказчик, располагая капитальными вложениями, планирует и финансирует возведение объектов, организует их эксплуатацию. Проектные организации разрабатывают проектно-сметную документацию. Строительно-монтажные организации выполняют капитальные работы, сдают готовые объекты в эксплуатацию. Промышленные предприятия-поставщики обеспечивают оборудованием, строительными материалами, конструкциями, деталями и другими материально-техническими ресурсами. Пусконаладочные организации осуществляют расконсервирование, пробный пуск, наладку, настройку на рабочий режим и пробную эксплуатацию оборудования и технических систем. Транспортные организации занимаются перевозками личного состава и материально-технических ресурсов.

Участники строительства объектов являются, как  правило, хозрасчетными предприятиями и организациями. Между ними устанавливаются экономические отношения на основе хозяйственных договоров и согласованных договорных цен.

Хозяйственные договоры, заключенные заказчиками  со строительно-монтажными организациями при подрядном способе строительства объектов, называются договорами подряда. В них предусматриваются: предмет договора и общие обязанности заказчика и подрядчика; договорная цена работ; порядок обеспечения строительства материалами, изделиями и оборудованием; имущественная ответственность сторон. К договорам прикладываются графики производства строительно-монтажных работ по стройкам в целом с учетом норм продолжительности их строительства. Договоры подряда заключаются только на строительство объектов, обеспеченных проектно-сметной документацией и включенных в титульные списки.

Повышение эффективности капитальных вложений зависит от способов строительства объектов, к которым относятся: подрядный, хозяйственный и смешанный.

При хозяйственном  способе строительство осуществляется собственными силами заказчика или инвестора. Для этого в его организационной структуре создается строительно-монтажное подразделение, которое и осуществляет комплексное строительство объекта.

Данный  способ обычно применяют при реконструкции  или расширении действующих предприятий, при строительстве небольших объектов на территории существующих предприятий, в сельском строительстве, где приходится выполнять небольшие по масштабам объемы работ различного профиля с неритмичной загрузкой рабочих. При этом требуется относительно небольшое количество рабочих, владеющих широким спектром специальностей.

К недостаткам  этого способа можно отнести  слабую оснащенностью высокопроизводительной специализированной техникой, низкий уровень квалификации рабочих, неритмичностью строительных процессов, низким уровнем производительности труда. Но есть и преимущества: сокращение времени на всевозможные согласования, общая заинтересованность в быстром и качественном осуществлении проводимых работ по реконструкции, перевооружению или расширению предприятия, единство руководства эксплуатации и строительства объекта.

При подрядном  способе строительство объекта  осуществляется постоянно действующими специальными строительными и монтажными организациями (подрядчиками) по договорам с заказчиком, которые имеют собственные материально-технические подрядная организация с привлечением рабочих и материально-технических ресурсов заказчика.

Строительное  производство слагается из процессов, конечным результатом выполнения которых является строительная продукция, под которой следует подразумевать как отдельные части строящихся и реконструируемых объектов, так и законченные здания и сооружения.

Продукция каждой отрасли народного хозяйства  имеет определенную специфику. В равной мере это относится и к строительству. Здания и сооружения отличаются, например, от большинства видов промышленной продукции неподвижностью и территориальной закрепленностью, большой долговечностью и крупными размерами. Для их возведения требуются значительные сроки, трудовые и материальные ресурсы, участие предприятий и организаций многих отраслей народного хозяйства.

2. Учет расходов на эксплуатацию и содержание строительных машин

Осуществление строительных работ непосредственно  связано с использованием подрядчиком  строительных машин и механизмов.

Значительная  доля (до 20%) всех затрат, связанных с  эксплуатацией машин и механизмов, в себестоимости строительной продукции  обусловливает необходимость оперативного получения достоверной информации о наличии и использовании  указанных объектов, а также времени и стоимости их эксплуатации.

При проведении строительных работ подрядчик может использовать свои собственные машины и механизмы, находящиеся на балансе организации или же арендованные на определенный срок, а также услуги специализированных сторонних организаций. В тех случаях, когда подрядчик использует арендованные машины и механизмы, практикуются два варианта оформления таких хозяйственных отношений: с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

Все затраты, связанные с использованием строительных машин и механизмов, относятся  на калькуляционную статью «Расходы по содержанию и эксплуатации строительных машин и механизмов».

Калькуляционная статья «Расходы по содержанию и эксплуатации строительных машин и механизмов»  является комплексной, так как в  нее включаются различные виды затрат: затраты, связанные с оплатой  труда механиков, машинистов, мотористов и других рабочих профессий, занятых управлением машинами и механизмами; материальные затраты, включая топливо и энергию на эксплуатационные цели; амортизационные отчисления на полное восстановление строительных машин и механизмов, а также производственных приспособлений и оборудования, учитываемых в составе основных средств; затраты на техническое обслуживание и диагностирование строительных машин и механизмов; затраты на проведение всех видов ремонтов строительных машин и механизмов, производственных приспособлений и оборудования, в случае создания резервов – отчисления в ремонтный фонд или в резерв на ремонт; затраты на перебазирование строительных машин и механизмов или отчисления в резерв на эти цели; затраты на перевозку и перемещение материалов и строительных конструкций в пределах объекта капитального строительства, оплату труда рабочих, занятых на погрузке и разгрузке, а также затраты на вывоз и ввоз грунта; прочие затраты, непосредственно связанные с эксплуатацией строительных машин и механизмов.

Затраты по статье «Расходы по содержанию и  эксплуатации строительных машин и механизмов» рассчитываются исходя из проектной потребности времени их работы в машино-сменах (машино-часах) и плановых калькуляций стоимости машино-смен (машино-часов), включая затраты на оплату труда рабочих, занятых управлением и эксплуатацией машин и механизмов.