Оценка бизнеса затратным подходом. Метод расчета стоимости чистых активов

 

2.1.1. Определение стоимости  недвижимости затратным методом.

 

Для определения стоимости  недвижимости необходимо рассчитать общую  площадь предприятия. В нашем  случае площадь ЗАО «Прогмат»  будет определяться суммированием  следующих площадей:

 

Таблица 2.

 

Расчет объемов зданий и фактических площадей застройки  .Наименование Площадь, кв. м Высота, м Объем, м

Здание 1 3126 16,2 50641

Здание 2 996 16,4 16334

Здание 3 109 4,3 468

Здание 4 679 15,8 10731

 

 

Таблица 3.

 

 Сводная таблица определения  рыночной стоимости зданий.

1. Общие сведения

Наименование объекта Здание 1 Здание 2 Здание 3 Здание 4

Назначение Служебное Служебное Служебное Служебное.

Год постройки 1964 1973 1973 1983

 

2. Определение восстановительной  стоимости

Единица измерения куб. м куб. м куб. м куб. м

Стоимость ед. измерения, руб. 27 23 20 24

 

Объем

 

(площадь) 50641 16334 468 10731

Коэффициент пересчета в  цены 1984г. 1,21 1,21 1,21 1,21

Коэффициент пересчета в  текущие цены 9,75 9,75 9,75 9,75

 

Полная восстановительная  стоимость, руб. 

12546181 

4433047 

110448 

3039019

 

Сети канализации 73008

 

23794759

 

3. Определение остаточной  восстановительной стоимости

Физический износ, % 50 51 56 53

Потеря стоимости из-за физического износа, руб. 8067716 2261408 62326 1611671

 

Остаточная восстановительная  стоимость 

8067716 

2172724 

48971 

1429218

 

4. Определение рыночной  стоимости

Функциональный износ, % 6 6 6 6

Внешний износ, % 6 6 6 6

 

Рыночная стоимость (без  НДС), руб. 

7099590 

1911998 

43094 

1257711

 

Всего 

10312394

 

 

На основе данных таблицы 3.  Рыночная стоимость, определенная затратным методом составляет 10312394 руб.

2.1.2. Определение стоимости  недвижимости методом капитализации  дохода.

 

Метод используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Потоки дохода в период владения и  выручка от последующих перепродаж имущества капитализируются в текущую  стоимости  с помощью коэффициента капитализации. Таким образом, формула  для расчета стоимости имущества  на дату оценки имеет вид:

 

С = ЧОД / Коэффициент капитализации.

 

Процедура расчетов имеет  следующую последовательность:

 

1. Рассчитываем (ПВД), представляющий  собой ожидаемую суммарную величину  рыночной арендной платы и  других доходов.

 

Проведём анализ доходов  предприятия. Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Размер рыночной арендной ставки, найденной  в результате исследования рынка (корректировка  методом относительного сравнительного анализа) составляет 155 руб. за квадратный метр в месяц с учетом коммунальных платежей. Следовательно, годовой размер арендной платы составляет 1860 руб. Других доходов, которые могут быть получены в процессе владения имуществом, у  предприятия нет.

 

Таким образом, ПВД объекта  площадью  12348 кв. м  составит:

 

ПВД = 15311520 руб.

 

2. Полученный расчетным  путём потенциальный валовый  доход может быть изменён из-за  предполагаемых потерь, связанных  с незагруженностью помещений,  смены арендаторов и неуплаты  арендной платы – оценщик должен  учитывать, что всегда имеется  вероятность того, что часть арендной  платы в течении прогнозируемого  периода владения имуществом  не будет собрана. В нашем  случае средняя загрузка составляет 40%, поэтому потери от недозагрузки  составляют:

 

ПН = 13780368 руб.

 

Установим допуск «на вакансии и недосбор денежных средств» в размере 10%. Поэтому сумма потерь составит:

 

П = 2296728 руб.

 

Таким образом, величина действительного  валового дохода составит:

 

ДВД = 6890184 руб.

 

3. Для получения чистого  операционного дохода (ЧОД) оценщик  проводит анализ расходов.

 

Анализ расходов. Расходы  владельца имущественного комплекса  делятся на три группы: постоянные (фиксированные) расходы, не зависящие  от степени загруженности объектов собственности; операционные (эксплуатационные) расходы – расходы на содержание имущества, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока дохода; резерв на замещение (при оценке учитывается). Таким образом, общий список расходов состоит из следующих основных статей:

 

Налог на имущество (2 %) – 459346 руб.

 

Коммунальные платежи (5 руб. за кв. м. в месяц) – 655740 руб.

 

Страховые платежи (2 %) – 459346 руб.

 

Резервы на капитальный ремонт (1,2 %) – 275608 руб.

 

Резервы на текущий ремонт (1,1 %) – 252640 руб.

 

Расходы на управление объектом (10 %) – 2296728 руб.

 

ЧОД = 741828 руб.

 

4. Определяем  ставку капитализации.

 

В данной курсовой работе для  расчета ставки капитализации используется метод кумулятивного построения, исходя из которого  процентная ставка  может быть разбита на четыре составляющие:

 

·  Безрисковая составляющая – 12%,

 

·  Компенсация за риск – 5%,

 

·  Компенсация за низкую ликвидность – 3%,

 

·  Компенсация за управление инвестициями – не учитываем,

 

·  Суммарное значение ставки капитализации – 20%.

 

Формула для расчета стоимости  имущества на дату оценки имеет вид:

 

С = ЧОД/СК

 

Таблица 4.

 

Расчет стоимости недвижимости методом прямой капитализации. Потенциальный  валовый доход 22967280 руб.

Действительный валовый  доход 6890184 руб.

Эксплуатационные расходы 3940061 руб.

Чистый операционный доход 2950123,2руб.

Ставка капитализации 20 %

Стоимость объекта 14750616 руб.

 

 

 На основе данных  таблицы 4. рыночная стоимость  недвижимости, рассчитанная методом  капитализации дохода, составляет  14750616 руб. 

 

 

 

2.1.3 Оценка недвижимости  методом сравнения продаж.

 

Данный метод основывается на том, что стоимость любого имущества  зависит от цен, которые сложились  к настоящему моменту на рынке  недвижимости на аналогичной или  схожее имущество.

 

Согласно методу сравнения  продаж, стоимость объекта недвижимости определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим ценам поправок, компенсирующих отличия между оцениваемой и  сравниваемой недвижимостью. На этапе  сбора исходной информации не удалось  найти данные о сделках купли-продажи  объектов, сходных с оцениваемым. Причиной стало сокрытие данных об условиях продажи и реальной цене объекта. Предложений о продаже  подобных объектов не было найдено. Поэтому  не было возможности применить данный метод на практике.

 

Исходя их стоимости недвижимости, определенной затратным и доходным подходам Цобосн = 11643860 руб.

2.2. Определение стоимости  оборотных активов предприятия.

2.2.0 Запасы и затраты  предприятия. 

 

2.2.1. Запасы материальных  ресурсов группируются в соответствии  с их ликвидностью для выявления  размера неликвида в целях  дальнейшего списания. Оценка стоимости  запасов материальных ресурсов  предприятия затратным методом  в рамках затратного подхода  осуществляется на основе финансовых  документов по цене их приобретения. В нашем случае она составляет  – 151200 руб.

 

Применяя рыночный метод  к оценке стоимости запасов материальных ресурсов предприятия запасы оцениваем  по текущим рыночным ценам. Исходя из этого, можно сделать вывод, что  реализовать без потери стоимости  представляется возможным 70 % материальных ресурсов, т. е. – 105840 руб. С частичной  потерей стоимости 20 %, т. е. – 30240 руб., остальные 10 % являются неликвидными и  списываются. Таким образом, рыночная стоимость запасов составляет:

 

С = 136080 руб.

 

Цобосн = 142128 руб.

 

2.2.2. Оценка стоимости готовой  продукции осуществляется по  производственной себестоимости  и составляет 12600 руб.

 

2.2.3. Незавершенное производство  оценивается по фактическим затратам  и составляет 6112800 руб.

 

2.2.4. Расходы будущих периодов  оценивается по стоимости их  возможного погашения, и составляют 259500 руб.

 

2.3. НДС по приобретенным  ценностям. Сумма статьи НДС  по приобретенным материальным  ценностям подтверждаются наличием  соответствующих документов (счет-фактура), оценивается по балансовой стоимости  и составляет 32400 руб.

 

2.4. Дебиторская задолженность. 

 

В активах баланса оцениваемого предприятия числится только краткосрочная  дебиторская задолженность. Для  оценки дебиторской задолженности  был проведен её анализ. Составлялся  список дебиторов, определялся срок возврата долга, анализировались возможности  возврата долга в сроки, предусмотренные  соответствующими договорами. 90% суммы  дебиторской задолженности признана реальной к получению, оценена по текущей стоимости и составляет 5519340 руб. 10% величины дебиторской задолженности (613260 руб.) признана сомнительной (безнадежной) к получению и списана с  баланса предприятия.

 

 

 

2.5. Денежные средства оцениваются  по их балансовой стоимости  и составляют 2563500 руб. 

 

 

 

2.6. Оценка стоимости кредиторской  задолженности.

 

Изучение структуры краткосрочной  задолженности позволило сделать  вывод: корректировку данной статьи проводить не следует, так как  платежи по этим задолженностям являются обязательными.

 

Величина кредиторской задолженности  принята по балансу предприятия  без корректировок и составляет 11266200 руб.

 

 

Корректировка баланса предприятия

Актив

Балансовая  стоимость 

Рыночная

 

стоимость

 

I. Внеоборотные активы

1.1.Нематериальные активы  

1.2. Основные средства 9948000 9703217

1.3.Незавершенное производство  

1.4. Долгосрочные финансовые  вложения  

Итого IА: 9948000 9703217

 

II.  Оборотные активы

2.1. Запасы и затраты 5670000 5662440

2.2. НДС 27000 27000

 

2.3. Дебиторская 

 

задолженность 5110500 4599450

2.4. Денежные средства 2563500 2563500

 

2.5. Краткосрочные

 

финансовые вложения  

Итого IIА 13371000 12852390

Итого ВБ 23319000 22555607

 

Пассив

III. Капиталы и резервы

3.1. Уставный капитал 7500 7500

3.2. Добавочный капитал 12148500 12148500

3.3. Резервный капитал  

3.4. Фонд социальной сферы  

3.5. Нераспределенная прибыль  (убыток) прошлых лет 1774500 1011107

3.6. Нераспределенная прибыль  (убыток) текущего года  

Итого IIIП 13930500 131671107

IV. Долгосрочные пассивы

V. Краткосрочные пассивы

5.1. Краткосрочная кредиты  

5.2. Краткосрочная кредиторская  задолженность 9388500 9388500

Итого VП 9388500 9388500

Итого ВБ 23319000 22555607

 

 

Вывод: Рыночная стоимость  ООО «Вахидас», рассчитанная методом  чистых активов составляет 131671107 руб.

 

 

Заключение

 

По итогам проведенных  исследований можно сделать следующие  выводы: затратный подход к оценке стоимости бизнеса основывается на анализе баланса предприятия, что дает возможность сформировать объективную оценку, а также является наиболее достоверным в условиях нестабильной российской экономики  по сравнению с доходным и сравнительным  подходами к оценке, что  обусловлено  наличием достоверной исходной информации для расчёта, а также применением  методов, традиционных для отечественной  экономики к оценке стоимости  бизнеса, основанных на анализе стоимости  имущества предприятия и его  задолженности.

 

Метод чистых активов, использованный в данной курсовой работе, позволяет  оценить предприятие с точки  зрения издержек на его создание при  условии, что предприятие останется  действующим. Для определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия  все активы предприятия оценивались  по рыночной стоимости и из полученной суммы вычиталась стоимость обязательств предприятия.

 

Корректировка статей актива баланса проводилась по следующим  основным направлениям: здания, запасы, дебиторская задолженность.

 

Оценка зданий проводилась  двумя подходами: затратным и  доходным (методом капитализации  дохода). При оценке зданий затратным  подходом не учитывалась рыночная стоимость  земельного участка, так как права  на собственность в отношении  земли не были оформлены.

 

Для оценки недвижимости методом  капитализации дохода был проведен анализ ставок арендной платы помещений  аналогичного типа.

 

Оценка запасов материальных ресурсов предприятия проводилась  затратным подходом – по цене их приобретения и рыночным подходом –  по текущим рыночным ценам.

 

Проанализировав дебиторскую  задолженность, была исключена та её часть, которая являлась сомнительной, т.е. нереальной к получению.

 

В результате изучения краткосрочных  обязательств предприятия был сделан вывод, что корректировку данной статьи проводить не следует, поскольку  платежи по ней являются обязательными.

 

Таким образом, оценочная  стоимость ЗАО «Вахидас» составляет 270976,07 тыс. руб.

 

 

Список литературы

 

1.  Григорьев В.В. Оценка  предприятия: теория и практика. - М.: ИНФРА – М,1997.

 

2.  Ковалев А.Г. Как  оценить имущество предприятия.  – М.: Финстатинформ, 1996.

 

3.  Ковалев В.В. Финансовый  анализ – М.: Финансы и статистика, 1998.

 

4.  Оценка бизнеса: Учебник/Под  редакцией Грязновой А.Г. –  М.: Финансы и статистика, 1999. –  512с.