Оценка бизнеса затратным подходом. Метод расчета стоимости чистых активов

Курсовая работа: Оценка бизнеса  затратным подходом

Курсовая работа: Оценка бизнеса  затратным подходом

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по курсу: «Оценка бизнеса»

 

по теме: «ОЦЕНКА БИЗНЕСА  ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ. МЕТОД РАСЧЁТА  СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ»

 

Введение 

 

Продавая предприятие  необходимо объективно оценить его  возможности увеличивать свою стоимость, быть рентабельным, т.е. приносить доход  собственнику. Т.е. необходимо рассчитать рыночную стоимость предприятия  – наиболее вероятную цену предприятия, по которой оно будет продано.

 

Расчет рыночной стоимости  предприятия можно проводить  тремя принципиально различными подходами: доходным подходом, рыночным (сравнительным) подходом и затратным (имущественным) подходом.

 

В данной курсовой работе используется затратный подход к оценке, актуальность которого обусловлена в 1-ую очередь  наличием, как правило, достоверной  исходной информации для расчёта, а  также применением методов, традиционных для отечественной экономики  к оценке стоимости бизнеса, основанных на анализе стоимости имущества  предприятия и его задолженности.

 

Отсутствие необходимых  условий для применения доходного  и рыночного подходов обосновывает применение затратного подхода к  оценке. Использование рыночного  подхода ограничено отсутствием  информации о продаже действующих  предприятий, что не дает возможность  использовать метод сделок. «Слабый» фондовый рынок ограничивает возможность  применения метода рынка капиталов. А отсутствие рыночной информации о  финансово-хозяйственной деятельности предприятий, аналогичных оцениваемому, исключает возможность использования метода оценочных мультипликаторов.

 

Отсутствие необходимой  и достаточной рыночной информации о коэффициентах капитализации  и дисконтирования доходов. Ограничивает применение методов доходного подхода (метода капитализации и метода дисконтирования  денежных потоков)

 

Основная цель данной курсовой работы – оценить предприятие, определив  его рыночную стоимость на текущий  период.

 

Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:

 

·  Изучить теоретические  аспекты оценки бизнеса доходным, имущественным и рыночным подходами.

 

·  Определить положительные  и отрицательные стороны применения имущественного подхода к оценке бизнеса.

 

·  Выявить особенности  применения данного подхода и  в современных рыночных условиях, и на предприятии.

 

Объектом исследования в  данной курсовой работе является применение затратного подхода к оценке бизнеса.

 

Предметом исследования является применение метода расчета стоимости  чистых активов на предприятии.

 

Глава 1. Теоретические аспекты  имущественного подхода к оценке бизнеса 

1.1.  Сущность и сфера  применения имущественного подхода

 

Имущественный (затратный) подход в оценке бизнеса рассматривает  стоимость предприятия с точки  зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений  конъюнктуры рынка, используемых методов  учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

 

Собственный капитал = Активы - Обязательства.

 

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный  комплекс расчленяется на составные  части, делается оценка каждой части, а  затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.

 

Базовая формула в имущественном (затратном) подходе является: Собственный  капитал = Активы - Обязательства.

 

Данный поход представлен  двумя основными методами:

 

       методом  чистых активов;

 

       методом  ликвидационной стоимости.

 

Сфера применения

 

Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым:

 

§ при оценке государственных  объектов;

 

§ при расчете стоимости  имущества,    которое предназначено   для   специального использования (без получения дохода) - это школы, больницы, здания почты культурные сооружения, вокзалы и т.д.;

 

§ при переоценке основных фондов для бухгалтерского учета;

 

§ при оценке в целях  налогообложения и страхования  при судебном разделе имущества;

 

-   при распродаже  имущества на открытых торгах.

1.2. Преимущества и недостатки  имущественного подхода

 

Преимущества:

 

·  основывается на оценке имеющихся активов, т. е. имеет объективную  основу;

 

·  при оценке отдельных  составляющих активов могут использоваться все три подхода к оценке: доходный, затратный и рыночный.

 

Недостатки:

 

·  статичен, т.е. не учитывает  перспектив развития бизнеса;

 

·  не принимает во внимание основные финансово – экономические  показатели деятельности оцениваемого предприятия.

1.3. Основные этапы расчета  стоимости бизнеса методом чистых  активов

 

Расчет методом стоимости  чистых активов включает несколько  этапов:

 

1.  Оценивается недвижимое  имущество предприятия по обоснованной  рыночной стоимости.

 

2.  Определяется обоснованная  рыночная стоимость машин и  оборудования.

 

3.  Выявляются и оцениваются  нематериальные активы.

 

4.  Определяется рыночная  стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

 

5.  Товарно-материальные  запасы переводятся в текущую  стоимость.

 

6.  Оценивается дебиторская  задолженность.

 

7.  Оцениваются расходы  будущих периодов.

 

8.  Обязательства предприятия  переводятся в текущую стоимость.

 

9.  Определяется стоимость  собственного капитала путем  вычитания из обоснованной рыночной  стоимости суммы активов текущей  стоимости всех обязательств.

1.4 Оценка недвижимого  имущества предприятия по обоснованной  рыночной стоимости. 

 

 Оценка недвижимого  имущества предприятия может  быть дана с применением трех  подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

1.4.1.Применение доходного  подхода

 

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два  метода:

 

• метод капитализации  доходов;

 

• метод дисконтированных денежных потоков.

 

Капитализация дохода представляет собой совокупность методов и  приемов, позволяющая оценивать  стоимость объекта на основе его  потенциальной возможности приносить  доход. Метод капитализации доходов  используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и  будущие поступления от сдачи  ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

 

В качестве показателя, описывающего будущие доходы, выбирается чистый операционный доход. Он представляет собой  рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного  от оцениваемого имущества после  вычета всех операционных расходов и  резервов, но до обслуживания долга  по ипотечному кредитованию, если таковое  имеет место, и учета амортизационных  отчислений. Чистый операционный доход  базируется на предположении, что имущество  будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также  на том, что этот доход прогнозируется для одного наиболее характерного года.

 

Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

 

С = ЧОД / Коэффициент капитализации,

 

Где С – текущая стоимость  объекта недвижимости;

 

ЧОД – чистый операционный доход;

 

СК – ставка капитализации.

 

Расчет чистого операционного  дохода начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД), представляющего  собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы. И других доходов  последнего до даты оценки года. Расчет ПВД требует от оценщика знания рынка  аренды, к которому относится оцениваемое  имущество. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия  коммуникаций, срока аренды и т.д.

 

 Потенциальный валовой  доход - доход, который можно  получить от недвижимости при  100%-ном использовании без учета  всех потерь и расходов. ПВД  зависит от площади оцениваемого  объекта и установленной арендной  ставки и рассчитывается по  формуле:

 

ПВД =П * Са, где

 

П - площадь, сдаваемая в  аренду,

 

Са - арендная ставка за 1 квадратный метр.

 

То есть ПВД оценивается  на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке  недвижимости для сравнимых объектов. Оценщик должен проводить сравнение  оцениваемого имущества с другими  аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами собственности и делать поправки на различия между ними. Если объекты сходны за исключением одного или нескольких существенных компонентов, то поправки (корректировки) можно рассчитывать на основе рыночных данных. Когда же величину поправки нельзя подтвердить  рыночными данными, оценщик определяет ее экспертным путем.

 

Однако, полученный расчетным  путем  ПВД может быть изменен  из-за вакансий (недозагруженности) объекта  собственности, недосбора арендной платы. То есть оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта  недвижимости и потери при сборе  платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного  валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

 

ДВД = ПВД - Потери.

 

Для получения ЧОД проводится анализ расходов.  Расходы владельца  представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией  объекта недвижимости. Периодические  расходы для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства  дохода называются операционными (эксплуатационные) расходы.

 

Операционные расходы  принято делить на:

 

• условно-постоянные расходы;

 

• условно-переменные, или  эксплуатационные, расходы;

 

• расходы на замещение, или  резервы.

 

К условно-постоянным относятся  расходы, размер которых не зависит  от степени эксплуатационной загруженности  объекта и уровня предоставляемых  услуг (например, страховые платежи, арендная плата за землю, налог на имущество).

 

К условно-переменным относятся  расходы, размер которых зависит  от степени эксплуатационной загруженности  объекта и уровня предоставляемых  услуг. Условно-переменными расходами  являются:

 

·  коммунальные расходы (электричество, газ,  телефон, вода, канализация, водопровод);

 

·  вывоз мусора;

 

·  расходы на содержание территории;

 

·  расходы на управление, зарплату обслуживающему персоналу, а  также связанные с ними налоги;

 

·  договорные услуги: противопожарная  система, лифт, охрана) и т. д.

 

К расходам на замещение относятся  расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов (обычно к таким компонентам относят  кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое  оборудование, электроарматуру, замена мебели, телефонной системы). В расчете  подразумевается, что деньги на это  резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого  не делают. Если владелец планирует  замену изнашивающихся компонентов  в течение срока владения, то указанные  отчисления необходимо учитывать при  расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.

 

Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством  уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом, ЧОД определяется по формуле:

 

ЧОД = ДВД - Операционные расходы

 

(за исключением амортизационных  отчислений).

 

Рассчитывается коэффициент (ставка) капитализации. Ставка капитализации  представляет собой коэффициент, устанавливающий  зависимость стоимости объекта  от ожидаемого дохода от эксплуатации. Существует несколько методов определения  последнего:

 

• метод кумулятивного  построения;        

 

• метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

 

• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

 

• метод прямой капитализации.

 

В данной курсовой работе используется метод кумулятивного построения:

 

Коэффициент капитализации  в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

 

• ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал) является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору  за ценность денег с учетом фактора  времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

 

• нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.