Состояние рынка жилья в России на современном этапе

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Виды стоимости объектов недвижимости

 

В настоящее время  существует четыре компонента стоимости: спрос, полезность, дефицитность, отчуждаемость объектов.

Спрос - количество данного  товара или услуг, находящееся на рынке платежеспособных покупателей. На рынке жилья очень большой  потенциальный спрос.

Полезность - способность  имущества удовлетворять потребности человека.

Полезность побуждает  желание приобрести определенную вещь.

Полезность жилья –  это комфортность проживания.

   Для инвестора, работающего на рынке недвижимого имущества, самую большую полезность будет иметь земельный участок без ограничений для застроек.

   Дефицитность - это ограниченность предложения. Если предложение на определенный товар растет, то цена на данный товар падает, а при уменьшении предложения она начинает расти.

Возможность отчуждаемости  объектов - возможность передачи имущественных прав, которые позволяют недвижимости переходить от продавца к покупателю, т. е. стать товаром.

  Раньше земля не считалась товаром, поэтому в России была единая государственная собственность.

  Стоимость - это не характеристика, которая присуща недвижимости: стоимость находится в прямой зависимости от желания людей, наличия покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

   Если оценка недвижимости проводится в целях получения ссуды под залог недвижимой собственности, то оценщику необходимо получить очень точную информацию о вероятной цене продажи данной собственности, которая в свою очередь должна покрыть убытки кредитора, если заемщиком не будет возвращен долг.

 

Если оценка объектов проводится для реконструкции, то выбирается инвестиционная стоимость, которая рассчитывается для одного (конкретного) инвестора.

    Самый распространенный вид стоимости – это рыночная стоимость. Она показывает взаимодействие между покупателями, продавцами и инвесторами на рынке недвижимости.

   Оценочная деятельность – деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости .

  Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

   Цель определяет тип определяемой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) и тип тех прав, которые к нему относятся. Например, целью может быть определение рыночной стоимости прав на долгосрочную аренду земельного участка при определенных ограничениях его использования.

   Функция оценки определяет ее назначение и область последующего использования. Она может быть использована для определения стартовой цены земельного конкурса или аукциона, выкупа прав аренды, получения кредита, страховки, внесения в уставный капитал предприятия и т.д.

    Точность оценки стоимости объектов недвижимости (земельных участков) существенно зависит от цели и функции оценки – в результате, в начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбора вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Последний, в свою очередь, обусловливает выбор метода оценки объекта недвижимости

    Рыночная стоимость объекта оценки (стоимость при обмене) – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

объект оценки представлен  на открытый рынок в форме публичной  оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

  Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

  Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская стоимость) – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника,

  Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости.

 

Инвестиционная стоимость  – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость сходно с понятием «стоимость в использовании», но отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объекта оценки и т.д.

   Восстановительная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

    Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная стоимость) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. При этом воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

    Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

     Полная восстановительная стоимость – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

   Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

   Данный вид стоимости определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В России в настоящее время оценка в целях налогообложения производится путем рассчитываемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости.

    Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Данный вид стоимости определяется на основе либо восстановительной стоимости либо стоимости замещения.

  Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

    Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с момента представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до момента совершения сделки с ним.

    Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

    Страховая стоимость – стоимость для целей страхования, рассчитываемая на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

 Залоговая стоимость – стоимость для целей кредитования, рассчитываемая на основе либо рыночной либо ликвидационной стоимости.

 

 

 

 

3.Расчетно-аналитическое задание

 

1) Для покупки объекта недвижимости планируется использовать собственные средства (70%) и кредит банка, который будет выдан под 35% годовых. Планируется получать ежегодный доход, равный 900 т.д.е. при норме возврата собственного капитала 20%. Определить максимально приемлемую стоимость объекта недвижимости.

R= ЧОД/Ст-ть

R=Ндох. + Нвозвр.

R= 0,2*0,7  +   0,35*0,3= 0,245

Ст-ть= 900/0,245=3673 д.ед.

 

13) Определить выгодность использования земельного участка, зонированного под коммерческое использование.

	Варианты использования
Показатель	Торговое  здание	Жилое здание	Офисное здание
1. Строительные затраты  с прибылью застройщика, т.д.е.	15000	11300	12800
2. Чистый эксплуатационный  доход, т.д.е.	6000	4600	5700
3. Ставка капитализации  для здания	0,27	0,27	0,27
4. Ставка капитализации  для земли	0,25	0,25	0,25

 

ЧОДз.д.= Ст-ть * R = 15000*0,27 = 4050

 

23) Определить стоимость 2-х этажного офисного здания площадью 650 кв.м., требующее ремонта. Имеется аналог 2-х этажное офисное здание площадью 500 кв.м., в котором проведен ремонт. Аналог был продан по цене 500 000 д.е. имеются также следующие данные:

Объект	Физические характеристики и назначение объекта	Состояние	Цена, д.е.
1	1 этаж, кирпич,  S 250 кв.м.	Требуется ремонт	70000
2	1 этаж, кирпич,  S 200 кв.м.	Ремонт не требуется	100000

 

Ст-ть (без ремонта) = 70000/250= 280 ден.ед. за кв.м.

Ст-ть (с рем.) = 100000/200= 500 ден. ед. за кв.м.

500000/500= 1000 ден. ед. за кв.м. – 220

Ст-ть (2х-эт. оф. зд.)= 780*650= 507000 ден.ед.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

1. С.В. Гриненко. Экономика недвижимости.  Учеюное пособие . Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

2. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

3. Паттури Я.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Великий Новгород: Изд-вo НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002.

4. Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К.  Экономика недвижимости: учебник для вузов. Изд-во: АНО ИПЭВ,2009.

5. http://www.rway.ru/publications/publication41-2600.aspx

6.http://sesse.ucoz.ua/news/analiz_sovremennogo_sostojanija_rynka_nedvizhimosti_v_rossii/2010-07-03-7

7.http://www.subschet.ru/subschet.nsf/docs/AB8C880D25BF077EC325723200548F41.html