Состояние рынка жилья в России на современном этапе

СОДЕРЖАНИЕ

 

1. Состояние рынка жилья в России на современном этапе                             3
2. Виды стоимости объектов недвижимости                                                     11
3. Расчетно-аналитическое задание                                                                    16

Список литературы                                                                                                18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Состояние рынка жилья в России на современном этапе

 

    Рынок жилья. Жилищная сфера – одна из важнейших сфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формирует базу для развития экономики страны.

    Уникальность жилья состоит в том, что, являясь наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости.

    Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников – владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Действовавшая ранее распределительная система жилья привела к невысокой дифференциации групп населения и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья – хроническое явление для России. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

    По данным Фонда «Институт экономики города» в 2003 году только 39% россиян были удовлетворены жилищными условиями. Остальные надеялись каким-либо образом улучшить свои жилищные условия.

     На сегодняшний день ситуация не изменилась. По данным Федеральной службы госстатистики, в РФ 40 миллионов человек проживают в неблагоустроенных квартирах, еще 5 миллионов – в ветхих и аварийных домах. Более 60 процентов россиян желают улучшить жилищные условия. В очереди на квартиру стоит около 4,5 миллиона семей. Всего же цена вопроса – 1,5 миллиарда квадратных метров.

    Что же, по мнению россиян, мешает им улучшить свои жилищные условия? Это, прежде всего, нереально высокие цены на жилье, цена 1 кв. м жилой площади в России выше его себестоимости в 2 раза.

Исходные данные

 Современная Россия  по состоянию на начало 2012 года  характеризуется следующими основными  показателями рынка жилья: 

 • около 62 млн единиц жилья (отдельных квартир, индивидуальных жилых домов и дач, пригодных для постоянного проживания);

 • общее число российских домохозяйств — порядка 52,5 млн;

 • ежегодно строится порядка 700 тыс. единиц жилья (квартир и индивидуальных домов);

 • средние цены на жилье эконом—класса в многоквартирных жилых домах составляют порядка 47 тыс. рублей за кв.м

 • официальная доля ветхого жилого фонда составляет порядка 3,2% от общего объема жилого фонда;

    Краткая история развития рынка

 На любом рынке  доминируют сильные игроки, хотя  факты, подтверждающие это, не  всегда заметны даже многим  профессиональным участникам рынка.

    Под сильным игроком мы понимаем корпорацию часто независимых юридических и физических лиц, которые преследуют на рынке цели максимизации доходов корпорации. Всех сильных игроков рынка целесообразно разделить на три уровня:

 

 • сильные игроки федерального уровня;

 • сильные игроки субфедерального уровня;

 • сильные игроки муниципального уровня.

    Практически до конца 2010 года на инвестиционно-строительных рынках регионов России доминировали сильные игроки субфедерального и муниципального уровня.

    Отметим, что с формальной точки зрения в России существует антимонопольное законодательство, но оно пока слабо выполняет свои основные задачи, поскольку требует представления доказательств монополистической деятельности, в то время как аналогичные нормы во многих других странах требуют наличие признаков монополистической деятельности.

   Спекулятивный этап роста цен на жилье в России был предопределен основной тенденцией развития рынка недвижимости за последнее десятилетие — его предстоящим захватом сильными игроками федерального уровня.

   Основная задача принятой программы "Жилище" (а также Стратегии жилищного строительства до 2020 года): обеспечить условия ежегодного строительства к 2020 году не менее 1 кв.м нового жилья на каждого жителя России, что в абсолютных показателях составит порядка 142 млн кв.м, против примерно 60 млн кв.м по итогам 2010 года (увеличение почти в 2,4 раза).

   Задача введения более корректной методики определения коэффициента (индикатора) доступности жилья является актуальной и отвечает федеральной исполнительной власти к разработке основных положений программы массового строительства жилья, запланированной в настоящее время в ФЦП "Жилище" на 2011—2015 годы.

  Основные положения принятой в России методики расчета индикатора доступности жилья используют средние значения доходов, что противоречит общемировой практике, где используются среднемедианные значения.

    Изучение доступных данных Росстата показало, что средние значения зарплаты в России в 1,4 раза больше аналогичных среднемедианных значений. В каждом конкретном субъекте федерации это отличие различно. Например, в российской столице оно составляет не менее 1,8 раза и отражает существующий уровень расслоения домохозяйств по доходам.

   В настоящее время потенциальная потребность российских домохозяйств в жилье оценена по данным социологических исследований за 2009 г.

   Эти исследования показали, что 60% российских семей мечтают улучшить жилищные условия. По мнению профильных министерств и ведомств федеральной исполнительной власти, общая потребность населения России в жилье составляет 1570 млн кв.м. С большой долей вероятности эта цифра была оценена следующим образом (60%=29 млн домохозяйств х 54 кв.м)=1566 млн кв.м.

     Вполне очевидно, что мечты не совместимы с рыночной экономикой, где важен платежеспособный спрос. В ближайшие годы, несмотря на методы госрегулирования рынка, стоимость жилья эконом—класса в большинстве регионов России будет составлять порядка 30 тыс. рублей за 1 кв.м.

    Несложно подсчитать, что стоимость типовой двухкомнатной квартиры в 54 кв. метра, которая используется для расчета индикатора доступности жилья в России, составит порядка 1,62 млн рублей. Соответственно, это жилье будет доступным в соответствии с общепринятыми в мире критериями, если среднемесячный доход домохозяйства будет составлять не менее 45 тыс. рублей.

     Согласно выборочному обследованию домохозяйств, которое было проведено Росстатом в апреле 2008 года этому условию удовлетворяет не более 20% домохозяйств, что эквивалентно примерно 10,4 млн домохозяйств. Значительная часть этих домохозяйств решила свои жилищные проблемы на рынке жилья эконом-класса в предыдущие годы и может рассматриваться лишь в качестве инвесторов строительства (в том числе и коллективного) доходных домов.

     Подавляющая часть домохозяйств, перед которыми жилищная проблема стоит остро, обладают ежемесячными доходами, меньше 25—30 тыс. рублей в месяц, что делает частично неразрешимой задачу улучшения ими жилищных условий.

   В большинстве случаев их единственным капиталом является имеющееся у них жилье, значительная часть которого может быть реализована на вторичном рынке жилья, что позволит некоторым из них улучшить свои жилищные условия на коммерческой основе. Но с большой степенью вероятности, ипотечное кредитование будет для таких домохозяйств недоступным из—за невозможности прохождения процедуры андеррайтинга (то есть, проверки банком платежеспособности клиента, желающего взять кредит).

   Таким образом, оценки показывают, что только порядка 38% (порядка 19,8 млн) российских домохозяйств могут улучшить свои жилищные условия на коммерческой основе при условии, что среднероссийская цена на жилье эконом-класса составит порядка 20 тыс. рублей за кв.м.

   38% российских домохозяйств – это 20,8 млн домохозяйств, которые могут приобрести на коммерческой основе жилье эконом—класса по цене не выше 20 тыс. рублей за кв.м.

   Прямой перерасчет на общие объемы нового строительства, которые будут востребованы на рынке по вышеназванным ценам, дает общую потребность России в жилье эконом-класса порядка 1120 млн кв.м. Однако в этом значении не учтены операции на вторичном рынке, которые составляют до 60—70% от объема всех операций на рынке.

    По нашей предварительной оценке общие потребности в строительстве жилья эконом—класса в нашей стране могут быть снижены.

   Большие резервы заложены в реконструкции уже существующего жилищного фонда, в том числе так называемых "хрущевок" и перепрофилирования их в доходные дома, объем которых будет расти в ближайшие годы.

  Основная доля домохозяйств (порядка 62% или 32,2 млн домохозяйств) практически не имеет возможности улучшить свои жилищные условия даже при условии дальнейшего снижения цен продаж примерно на 40%.

  Выходом из этой ситуации является развитие сектора арендного жилья и разумное снижение общей площади единиц жилья.

  ФЦП "Жилище" на 2011—2015 годы

 Вполне естественно,  что прогнозы развития рынка  жилья должны базироваться на  планах управляющей подсистеме  рынка и анализе их выполнимости. Основные планы власти по развитию рынка жилья в нашей стране изложены в ФЦП "Жилище" на 2011—2015 годы, принятой 17 декабря 2010 года.

   Вполне очевидно, что программные показатели должны быть обоснованы и выполнимы.

 Необходимо отметить, что предыдущий этап выполнения ФЦП "Жилище" на 2002—2010 годы так и не был выполнен по большинству основных параметров, главными из которых были показатели по ежегодным объемам строительства жилья и по его доступности (расчет в программном варианте).

   Официальной основной причиной этого был кризис. Но, по мнению наших экспертов, причиной был не только кризис, но и недостаточно эффективные усилия управляющей подсистемы рынка по регулированию инвестиционно—строительного рынка, а также завершение процесса смены сильных игроков рынка с субфедеральных на федеральных, чему во многом и способствовал кризис.

Основные направлениями развития инвестиционно—строительного рынка  в 2011—2012 годах будут следующие:

 • нехватка инвестиционных ресурсов на приемлемых условиях для реализации возможных девелоперских проектов увеличивает вероятность невыполнения плановых заданий каждого российского региона по строительству и вводу жилья;

 • совершенствование процедур выдачи заключений на строительство объектов недвижимости и сокращение их сроков для профессиональных участников рынка;

 • расширение практики проведения аукционов по продаже прав на земельные участки для строительства жилья и совершенствование процедур их применения;

 • совершенствование законодательных норм и подзаконных процедур на инвестиционно—строительных рынках и рынках жилья в нашей стране, в том числе начало введения в практику строительно-сберегательных касс;

 • реальные действия управляющей подсистемы рынка по увеличению доступности жилья эконом—класса для большей доли российских домохозяйств;

 • возрастание роли саморегулируемых строительных организаций в процессах работы инвестиционно—строительных рынков;

 • продолжение процесса снижения себестоимости строительства жилья эконом—класса за счет уменьшения суммарной площади единиц жилья и комплексной массовой застройки земель поселений.

  В целом, выполнение программы массового строительства жилья эконом-класса в нашей стране способно не только улучшить жилищные условия платежеспособной части домохозяйств, но и будет способствовать развитию экономики нашей страны за счет большого мультипликативного эффекта, которым характеризуется инвестиционно—строительный рынок среди других секторов экономики.

   Ключевой проблемой выполнения программы массового строительства жилья эконом—класса (в том числе и малоэтажного) является повышение его доступности.

 Понятие "доступность  жилья" вошло на российский  рынок почти семь лет назад,  но российское жилье от этого  доступней не стало. Напротив, спекулятивный этап развития  российского рынка жилья в  2006—2008 годах сделал жилье недоступным  для 85—90% российских домохозяйств, несмотря на интенсивное развитие ипотеки фактически даже на кабальных условиях заключения таких кредитных договоров.