Реконструкция жилых зданий

В свете предстоящих и уже производимых корректировок генеральных планов крупных городов, проектов детальной планировки центральных районов, важное значение имеют исследования и заключения о дальнейшем использовании 5-этажных крупнопанельных жилых зданий первых поколений (постройки 50-60 гг.).

При разработке рекомендаций по реконструкции районов 5-этажной застройки 50-60 гг. представляется целесообразным учесть следующие соображения:

1. Модернизация  крупнопанельных жилых домов  связана с их перепланировкой, включая перенос перегородок, которые  в крупнопанельном доме жестко  завязаны в рамках пространственной  железобетонной конструкции типа "карточного домика".

2. Любое  предложение по перепланировке  дли каждого типа крупнопанельного  дома должно быть предварительно  подтверждено проверочным расчетом  его конструкций с учетом изменений  в их работе после перепланировки  и изменений, вызванных физическим  износом, с обязательным проведением  натурного испытания-эксперимента  с загрузкой конструкций здания  их рабочей нагрузкой. При этом  дом должен быть отселен, и  в нем после перенесения перегородок  должна быть проведена загрузка  всех конструкций с фиксацией  приборами их деформации и  сравнением фактических напряжений  и прогибов в конструкциях  с расчетными.

4. Этапы реконструкции зданий

Каждый вид строительных работ, которые входят в ремонт и реконструкцию зданий, имеет свои специфические особенности, связан с необходимостью соблюдения определенных норм, требует применения конкретных материалов и инструментов. Все они проводятся в определенном порядке, в соответствии с общим планом строительных мероприятий.

Не следует забывать что, реконструкция это не только комплекс ремонтных и строительных работ, но и длительный процесс разработки и согласования проектной документации. Проект реконструкции включает в себя разработку эскизных, рабочих проектов здания, а также сопутствующих документов.

Перед тем как приступить к работам по проектированию, необходимо провести инженерно-техническое обследование здания и получить полную информацию о состоянии несущих конструкций, коммуникаций, инженерного оборудования и т.д.

Затем, имея представление об объеме и видах ремонтно-строительных работ, разрабатываются проектно-сметные документы для всех стадий реконструкции: разработка конструктивных элементов, проведение их испытаний, усиление, перепланировка помещений, замена конструкций и инженерного оборудования, благоустройство территории, отделка фасада здания и т.д.

Проект реконструкции, подготовленный в минимальном объеме, без детализации, проходит согласование в соответствующих службах и инстанциях.

Затем ремонт и реконструкция зданий предусматривает освобождение объекта от жильцов и оборудования, выезд специалистов к месту проведения работ и изучение ситуации. На основании проведенного анализа и сделанных выводов составляются план действий, список необходимых материалов и инструментов.

Далее реконструкция жилых зданий и объектов иного назначения вступает в рабочую стадию. Проводится полный комплекс строительных мероприятий – от усиления несущих конструкций, изменения конфигурации и площади здания до укрепления и обновления фасадов, внутренней перепланировки объекта, замены коммунальных сетей и инженерного оборудования.

5. Зарубежный опыт реконструкции и модернизации жилых зданий

Зарубежный опыт реконструкции и модернизации малоэтажных жилых зданий, выполненных из сборных конструкций, использует различные технические решения, способствующие доведению жилищного фонда до требуемого уровня комфортности проживания, повышению эксплуатационной надежности как строительных, так и инженерных систем, направленных на снижение теплопотерь, расхода холодной и горячей воды, управление микроклиматом помещений в различные сезоны года.

Наиболее характерными приемами и технологиями по реконструкции, модернизации и санации жилых домов пользуются скандинавские страны (Финляндия, Швеция), страны центральной Европы (Германия, Франция и др.) с учетом климатических условий эксплуатации зданий.

Большой опыт реконструкции крупнопанельных жилых зданий имеется в Германии. В зависимости от характера застройки используют различные технологические схемы повышения эксплуатационной надежности зданий.

Массовой технологией является санация зданий, основанная на замене оконных и балконных заполнений, инженерного оборудования, ремонте балконных элементов и устройстве специальных ограждений, помещений без отселения жильцов, утеплении фасадных поверхностей, чердачных и подвальных перекрытий, восстановлении кровельных покрытий и др.

Одним их важных этапов санации является снижение теплопотерь за счет исключения вентиляционного эффекта подъездов и лестничных клеток путем устройства специальных входных тамбуров, утепления внешних поверхностей панелей лестничных клеток, замены на более энергоэффективные дверных заполнений и т.п.

Использование универсальных высокоэффективных технологий позволило в короткие сроки осуществить санацию жилого фонда Восточной Германии.

Общие представления о технологической и архитектурной эффективности можно получить по рис. 1, где приведены общие виды жилых домов после санации, а также вариант пристройки лоджий, совмещенных с балконами.

Рис. 1. Жилые дома после санации (а), пристройки лоджий, совмещенных с балконами (б)

 

Одним из приемов увеличения полезной площади и повышения архитектурной выразительности жилых зданий является их реконструкция с надстройкой мансардных этажей, устройством полузакрытых лоджий, отделкой фасадных поверхностей с внесением широкой цветовой гаммы, использованием крышевых оконных заполнений и кровельных покрытий из черепицы (рис. 2).

 

Рис. 2. Реконструкция малоэтажных крупнопанельных домов путем надстройки мансард (а) и превращения балконов последних этажей в лоджии (б) (г. Эрфурт, Германия)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Реконструкция многосекционных домов предусматривает демонтаж верхнего этажа и каждой второй секции. Таким образом, получают односекционные жилые блоки, которые модернизируются путем пристройки балконов, а на уровне цокольного этажа создаются террасы. Такие жилые блоки, рассчитанные на 8 квартир, получили название «городских вилл». Процесс реконструкции включает замену оконных блоков, входных тамбуров, утепление стен, перекрытий подвальных и верхних этажей. За счет использования широкой цветовой гаммы фасадных поверхностей улучшается внешний вид застройки.

Примеры реконструкции и рабочие моменты демонтажа секций приведены на рис. 3.

Реконструкция жилых зданий точечного типа состоит не только в выполнении работ, связанных с повышением энергоэффективности, но и с пристройкой лоджий, ступенчато изменяющихся по высоте (рис. 4, а). Это позволяет повысить комфортность проживания путем получения дополнительных площадей. Выполнение комплекса работ существенно меняет архитектуру зданий.

Рис. 3. Реконструкция крупнопанельных зданий в г. Лейфенфельде (Германия)

1, 2 - демонтаж секций жилого дома  и верхнего этажа; 3, 4 - снижение  этажности с размещением консольных  балконов, ограждением террас и  устройством палисадников.

Рис. 4. Реконструкция жилых зданий точечного типа путем пристройки ступенчато изменяющихся по высоте лоджий (а) и рабочий момент замены лоджий в многосекционном жилом доме (б) 

Подобные решения применяют при реконструкции 12-этажных многосекционных жилых домов. Замена элементов лоджий с плоским ограждением на криволинейную форму позволяет увеличить их площадь, повысить комфортность квартир и разнообразить архитектуру однообразной застройки.

Рабочие моменты по демонтажу и установке новых лоджий приведены на рис. 4, б. Применение 3-4-стреловых кранов на пневмоходу позволяет в режиме поточного производства работ осуществить за короткие сроки обновление фасада здания. Непрерывность производства работ достигается расчетными параметрами графиков демонтажа и доставки сборных конструкций, перемещением демонтируемых элементов, выполнением работ по замене светопрозрачных элементов, утеплению фасадов и др. работ.

Для малоэтажных зданий старой постройки широко используются приемы устройства пристраиваемых лоджий из металлоконструкций, монтируемых отдельными блоками на 1-2 этажа, а также индивидуальные навесные лоджии с анкерным креплением к наружным стенам из кирпича. Использование лоджий в некоторой степени повышает комфортность проживания без нарушения архитектурной целостности фасадов зданий.

Опыт санации и реконструкции жилых зданий в Финляндии основан на использовании технологий, обеспечивающих создание комфортных условий проживания жильцов с одновременным снижением энергозатрат на отопление, расхода воды, электроэнергии. Использование современного инженерного оборудования и строительных конструкций способствует созданию управляемых систем микроклимата помещений, оптимизации тепловлажностного и режимов освещения.

Одними из направлений в реконструкции жилых зданий являются: рациональное использование объемов чердачных помещений с превращением их в мансардные жилые этажи, пристройка объемных блоков полной заводской готовности, выполняющих функции саун, пристройка балконов и лоджий, надстройка этажей и др. технические решения, обеспечивающие повышение эксплуатационной надежности зданий и улучшающие архитектурные композиции зданий.

Использование объемных блоков полной готовности (рис. 5, в) позволяет снизить объем подготовительных работ, сократить цикл реконструктивных работ без отселения жильцов.

Массовое применение нашли пристройки к малоэтажным зданиям из металлоконструкций. Балконы и лоджии, возводимые из сборных металлоконструкций, отличаются архитектурной индивидуальностью, быстротой сборки в результате высокой технологической подготовки в заводских условиях.

Основным типом фундаментов для пристроек являются металлические сваи, погружаемые в лидирующие скважины.

 

Рис. 5. Пристройка балконов из металлоконструкций (а), сборно-монолитного железобетона (б), монтаж объемных блоков саун и сантехкабин полной заводской готовности (в) (Финляндия).

 

При выполнении работ по восстановлению эксплуатационной надежности многоэтажных зданий широко используются поточные методы производства работ, обеспечивающие совмещение технологических циклов и снижающие продолжительность работ.

На рис. 6 приведены основные этапы реконструкции 5-этажного жилого дома. Они включают пристройку балконов из металлоконструкций (Б), лифтовых шахт (В), надстройку светопрозрачного солярия (Г). Помимо перечисленных видов работ производятся замена оконных заполнений, утепление фасадных поверхностей, замена кровельного покрытия, частичная перепланировка с ремонтом и заменой инженерного оборудования.

 

Рис. 6. Реконструкция жилого крупнопанельного здания (А) путем пристройки лоджий (Б), лифтовой шахты (В), надстройки солярия (Г) (Финляндия).

 

Использование современных технологий, средств механизации и хорошо обученных рабочих позволяет в плановые сроки выполнять комплекс работ без отселения жильцов.

Заключение

Реконструкция жилых зданий и застройки является актуальной, достаточно сложной и многоплановой проблемой. Существует множество  прогрессивных методов и технологий восстановления и повышения эксплуатационной надежности, энергоэффективности и архитектурной выразительности жилых зданий и застройки.

Зарубежный опыт реконструкции и модернизации жилого фонда может с определенными поправками быть использован в отечественной практике. При этом должны быть учтены конструктивно-технологические особенности домов массовых серий, климатические и инженерно-геологические условия, типовые решения застройки, уровень подготовки проектировщиков и строителей к решению поставленных задач, существующая законодательная база и т.п.

Надстройка жилых домов является наиболее эффективным приемом воспроизводства жилищного фонда, поскольку не требует увеличения земельного участка и позволяет реализовать запасы несущей способности конструкций зданий.

Исследованиями показано, что только замена плоских кровель панельных и кирпичных 5-9-этажек мансардными этажами может дать прирост площадей по себестоимости на 30- 40 % ниже нового строительства в объеме, сопоставимом с годовой программой строительного комплекса РФ.

Решение проблемы реконструкции жилого фонда требует создания специализированных проектных и строительных организаций, владеющих современными методами и технологиями производства работ, оснащенных специальными средствами механизации, оборудованием и инвентарем.

Комплексная реконструкция застройки требует разработки долгосрочных программ и государственной поддержки в части создания благоприятных условий по привлечению инвесторов для получения ощутимого прироста доступного жилья. 

Библиографический список

 

1. http://www.bonaen.ru/  Большая Советская энциклопедия
2. http://ru.wikipedia.org Википедия — свободная энциклопедия
3. http://www.complexdoc.ru Реконструкция жилых зданий. Часть II. Технологии реконструкции жилых зданий и застройки
4. http://www.businesspravo.ru МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ОПРЕДЕЛЕНИЮ СРОКОВ ОКУПАЕМОСТИ
5. http://tehnorma.ru "Реконструкция и модернизация пятиэтажных жилых домов первого периода индустриального домостроения"