Реконструкция жилых зданий

 

 

 

 

 

Реферат на тему:

«Реконструкция жилых зданий»

по дисциплине: «Реконструкция городских территорий»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Оглавление

 

 

Определение

Определение реконструкции содержится в Градостроительном кодексе РФ и в ряде других нормативно-правовых актов.

Согласно статьи 1 ГК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция жилья - комплекс мер по переустройству жилого дома в связи с физическим или моральным износом. Она предполагает замену устаревшего или установку дополнительного инженерного оборудования, усиление конструкций, специальные меры по повышению теплотехнических характеристик здания, его перепланировку, а также увеличение жилой площади путем надстройки дополнительных этажей и мансард.

Реконструкция жилого дома - переоборудование жилого дома с целью совершенствования его объемно - планировочных решений и архитектурных качеств (с осуществлением перепланировки квартир, секций, этажей или нежилых помещений, в том числе с изменением их функционального назначения), а также конструктивно - технических и инженерно - технических решений с учетом современных требований при изменении объема жилого дома путем пристройки новых объемно - планировочных элементов, в том числе квартир или их помещений, лестнично - лифтовых узлов, помещений нежилого назначения, а также надстройки (в том числе мансардным этажом) или разборки частей жилого дома.

 

Введение

Одним из важнейших направлений в решении жилищной проблемы в современных условиях,  в  связи  с  нарастанием  объемов  морального и физического износа устаревшего  жилищного  фонда и огромной потребности   в   жилье   населения   страны,  является  реконструкция устаревшего жилого фонда.

Жилищный фонд Российской Федерации на 2008 г. Требующий реконструкции составлял около 700 млн. кв. м общей площади. Из них около 6% жилых зданий - дореволюционной постройки, 27 % - построенных в довоенные и послевоенные годы, более 250 млн. жилых зданий - первого поколения индустриального домостроения.

Доли жилья с износом составляет более 40% от общего жилищного фонда, что объясняется не только снижением  темпов ввода нового строительства, но и вывода из эксплуатации  ветхого жилья.

Снос и реконструкция этих домов представляет серьезную проблему для строителей не только по своим масштабам, но и по технической сложности ее решения.

Зарубежный опыт реконструкции существующего жилого фонда с применением новых технологий, позволяющих производить реконструкцию жилого дома без выселения жильцов, увеличивать его этажность и осуществлять ремонт здания на средства, полученные от продажи квартир, свидетельствует о возможности получения дополнительного жилья с меньшими финансовыми затратами, чем это потребовало бы новое строительство.

1. Особенности реконструкций зданий как строительного сегмента

Современная реконструкция зданий является одним из самых трудоемких и сложных сегментов строительства. Так как требует немалых инвестиций, проходит достаточно долго ввиду осуществления массы технологических операций и необходимости согласования действий с соответствующими службами.

Кроме того, перед тем как будет проведена реконструкция зданий, приходится полностью либо частично освобождать здание, в частности отселять жильцов, вывозить оборудование, перемещать офисы и торговые точки и т.д., что связано с дополнительными хлопотами и проблемами.

Не следует упускать из виду и тот факт, что любой ремонт и реконструкция зданий предусматривает проведение всесторонней экспертизы объекта, которая позволяет оценить состояние здания и его фундамента, определить условия проведения работ, выявить возможные риски. На основании результатов экспертизы и технического заключения составляется проектная и сметная документация.

Все работы, касающиеся реконструкции жилых зданий, объектов промышленного и коммерческого назначения, требуют:

• обширных знаний,
• большого практического опыта,
• точных инженерных расчетов,
• применения качественных материалов и современного оборудования,
• соблюдения строительных норм и технологий.

В противном случае неграмотно проведенная реконструкция зданий способна привести к негативным последствиям – от появления трещин на фасадах до разрушения здания и фундамента.

Необходимым этапом разработки проекта реконструкции жилых зданий наряду с техническим обследованием микрорайона жилого массива, его масштабов, технического состояния, объема реконструкции с целью улучшения теплотехнических характеристик жилых домов и условий проживания, снижения ресурсопотребления, а также объема реконструкции с приростом дополнительных площадей за счет надстройки новых этажей и устройства мансард должен быть этап оценки экономической эффективности реконструкции жилых зданий.

Проекты  реконструкции  существующего  жилищного фонда, как правило,  затрагивают  региональные и муниципальные интересы и выходят за рамки интересов участников отдельных инвестиционных проектов.

Изменяемые в процессе реконструкции параметры объектов капитального строительства указываются в градостроительных регламентах правил землепользования и застройки городских округов, городских и сельских поселений.

Решение о необходимости проведения реконструкции жильного дома принимается межведомственной комиссией, имеющей соответствующие полномочия. Комиссия выносит решение о непригодности дальнейшей эксплуатации помещений в имеющемся виде, приводит технические и экономические обоснования.

Работа по реконструкции требуют сложных расчетов, оценки возможности грунта, упрочение при необходимости грунта и укрепление стен несущего типа.

Как правило, реконструкция жилых зданий проводится в условиях повышенной стесненности, что не позволяет использовать оптимальные комплексы строительных машин и механизмов. Это обстоятельство требует разработки новых методов производства работ, организационно-технологических и конструктивных решений, привлечения специальной техники и технологии. Острота этой проблемы повышается при производстве реконструктивных работ без отселения жильцов. Показано, что наиболее рациональным и экономически эффективным является повышение плотности застройки путем малоэтажной надстройки и обстройки зданий, устройства многоэтажных вставок между реконструированными домами и возведения отдельных стоящих жилых корпусов, создания объектов инфраструктуры.

Комплексное решение реконструкции квартальной застройки позволяет создать комфортные условия проживания, отвечающие современным требованиям городской среды.

 

 

2. Варианты капитального ремонта и реконструкции зданий

Любая реконструкция зданий представляет собой многоэтапный процесс, где все проводимые строительные операции имеют свое функциональное назначение и при этом тесно взаимосвязаны друг с другом.

Капитальный ремонт и реконструкция зданий может включать в себя:

• масштабную перестройку и переоборудование помещений здания;
• установку новых, замену изношенных коммуникаций и инженерного оборудования;
• усиление несущих конструкций;
• возведение пристроек, надстройку этажей, сооружение мансард;
• наращивание цоколя;
• обновление кирпичной кладки;
• ликвидацию трещин фасада;
• утепление фасада и кровли современными системами теплоизоляции;
• облицовку здания разнообразными материалами;
• кровельные работы;
• замена существующих окон балконных дверей изделиями с повышенными требованиями теплозащиты ограждающих конструкций
• многое другое.

3. Предварительная классификация видов и методов реконструкции жилых зданий

В зависимости от объема и характера проводимых мероприятий реконструкция здания может быть частичной или полной. Возможность и целесообразность проведения полной или частичной реконструкции здания определяют две главные причины:

- процент  износа основных несущих конструкций  здания (стен и перекрытий);

- соответствие  планировки и благоустройства  здания современным требованиям, а также возможность использования  без значительных переделок существующих  наружных сантехкоммуникаций.

При полной (комплексной) реконструкции здания обычно осуществляется одновременное повышение капитальности и благоустройства здания (т.е. производится замена ветхих деревянных перекрытий на огнестойкие с последующей полной внутренней перепланировкой).

Полная (комплексная) реконструкция здания наиболее целесообразна при хорошем состоянии стен и фундамента (с износом не более 40%). При этом, как свидетельствует анализ сложившейся практики реконструкции капитальных жилых зданий, полная замена перекрытий является экономически целесообразным мероприятием в таких зданиях, если размер их жилой площади превышает 1200 м. После полной реконструкции жилое здание должно в наиболее полной мере отвечать современным эксплуатационным, санитарно-бытовым, конструктивным и прочим нормам и требованиям, а по некоторых показателям и превышать их.

Имея ввиду вполне удовлетворительное состояние стен и соответственно большую их долговечность, можно ожидать, что затраты на такие значительные переделки успеют оправдать себя в оставшийся, еще сравнительно большой срок службы здания. Кроме того, хорошее состояние стен и фундаментов таких зданий делает в ряде случаев также вполне целесообразным включение в состав реконструктивных мероприятий надстройки этажей, пристройки, встройки новых объемов здания при условии, что это не противоречит градостроительным и санитарно-гигиеническим требованиям.

Все эти мероприятия, в том числе и надстройка, могут проводиться в качестве самостоятельного способа реконструкции или быть одним из сопутствующих мероприятий комплексной реконструкции всего здания. Например, самостоятельным реконструктивным мероприятием надстройка обычно бывает в том случае, когда планировка здания в какой-то мере отвечает современным требованиям, оставляется без изменений.

В качестве сопутствующего мероприятия надстройка обычно включается в состав комплексной реконструкции всего здания, когда планировка и благоустройство существующего здания не соответствуют современному стандарту.

Следует отметить, что надстройки, пристройки и встройки, как правило, являются важным фактором повышения целесообразности реконструкции здания, так как увеличение его жилой площади за счет надстройки, пристройки или встройки в большинстве случаев оказывается дешевле, чем строительство аналогичного по площади нового дома и кроме того, как правило, на требуют дополнительных средств на инженерное и транспортное обеспечение, на культурно-бытовое обслуживание.

Частичная реконструкция жилого капитального здания, при которой перекрытия, как правило, не меняются, а проводятся только внутрипланировочные мероприятия, целесообразна в следующих трех случаях:

1) стены  и перекрытия в хорошем состоянии (износ стен не более 40%, перекрытий  не более 20%), но внутренняя планировка  и благоустройство не соответствуют  современным требованиям;

2) стены  и перекрытия в хорошем состоянии, необходима частичная внутренняя  перепланировка;

3) значительный  износ стен и перекрытий (стен  не более 60%, перекрытий не более 40%).

Учитывая хорошее состояние стен и перекрытий, путем полной перепланировки (в первом случае) и частичной перепланировки (во втором случае) с одновременным повышением благоустройства, можно добиться того, что здание в значительной мере будет соответствовать современным требованиям.

В третьем случае здание рекомендуется реконструировать только тогда, когда имеется достаточная уверенность что процент перекладываемых стен (в случае такой необходимости) будет небольшим (30-35%).

Возможность подключения реконструируемого здания к уличным сантехкоммуникациям без их переустройства, в значительной мере определяет целесообразность реконструкции здания во всех случаях. При увеличении количества строений, одновременно подключаемых к канализационной сети, с 1 до 10 размер относительных затрат может быть снижен на 30% и более.

Нецелесообразно подключение старых домов к канализационной сети в следующих случаях:

- основные  сети канализации находятся от  здания дальше 100-150 м;

- глубина  первых колодцев канализации  менее 0,5-0,6 м без подсыпки;

- для  подключения здания к существующей  канализационной сети надо вести  прокладку линии через железнодорожные  или трамвайные пути или широкие  улицы с усовершенствованным  покрытием и интенсивным движением;

- трасса  намечаемой канализационной линии  имеет неблагоприятные инженерно-геологические  условия (высокий уровень грунтовых  вод, плывуны), большую глубину заложения  и т.п.;

- неблагоприятный  рельеф проектируемой трассы (обратный  уклон и т.д.) и пр.

На основании краткой технической характеристики здания выбирается наиболее целесообразный вид и метод его реконструкции, что должно быть учтено в градостроительных решениях.