Эффективное управление жилищным фондом

Федеральным законом 2003 г. предусмотрено сохранение в муниципальной собственности только жилищного фонда социального назначения для обеспечения жилыми помещениями малоимущих граждан на условиях договора социального найма. Следовательно, весь остальной муниципальный жилищный фонд сменит собственника.

Одна из важных задач реформирования ЖКК – постепенная передача управления жилыми домами и прилегающими к ним территориями объединениям собственников жилья: ТСЖ, жилищным и жилищно-строительным кооперативам. Порядок создания и деятельности ТСЖ определен Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, основанные на объединении их членами своих имущественных паев, рекомендуется преобразовывать в ТСЖ.

Товарищество  собственников жилья – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего недвижимого имущества в кондоминиуме.

Кондоминиум – имущественный комплекс, включающий один или несколько жилых домов с прилегающим земельным участком.

Кондоминиум как неделимый имущественный комплекс подлежит государственной регистрации в органах юстиции. Отдельные жилые помещения в кондоминиуме находятся в собственности граждан, юридических лиц, муниципального образования или других собственников, а общее имущество находится в долевой собственности. К общему имуществу в кондоминиуме относятся лестничные клетки, лифтовые шахты, крыши, технические этажи и подвалы, прилегающие земельные участки и другие объекты.

Предметом ведения ТСЖ  является распоряжение общим имуществом кондоминиума, а также деятельность по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме. ТСЖ – юридическое лицо, подлежащее государственной регистрации в органах юстиции. Органы местного самоуправления обязаны оказывать поддержку ТСЖ, предоставлять им налоговые и иные льготы, предусмотренные для нанимателей муниципального жилищного фонда.

Практика функционирования ТСЖ свидетельствует о существенном улучшении эксплуатации жилищного  фонда и снижении затрат на его  содержание, появлении у членов ТСЖ чувства подлинного хозяина своего и общего имущества.

ТСЖ может управлять  своим жилищным фондам по одной из трех схем, показанных в табл. 1.

По первой схеме ТСЖ  самостоятельно обслуживает свой жилищный фонд, выступая в роли и собственника, и эксплуатирующей организации; имеет своих сантехников, электриков, дворников и т. п. – управляющей организации в этом случае не требуется.

 

Таблица 1. - Возможные  схемы управления жилищным фондом ТСЖ

 

По второй схеме ТСЖ  заключает договор на обслуживание своего жилищного фонда с любой муниципальной или частной жилищно-эксплуатационной организацией, выступая в роли собственника и управляющей организации – заказчика ЖКУ. По третьей схеме ТСЖ заключает договор на управление своим жилищным фондом с управляющей организацией, выступая только в роли собственника и доверяя управляющей организации выбор эксплуатирующих организаций и заключение договоров с ними.

5. Концепция управления жилищным фондом с привлечением управляющей компании

 

Формирование системы  управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. На сегодняшний день структура жилищного фонда муниципального образования включает жилые дома и общежития различных форм юридической собственности:

- частный жилищный  фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам – частным организациям;

- смешанный жилищный  фонд, находящийся в общей собственности  нескольких собственников (юридических  и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных  кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

- государственный жилищный  фонд, находящийся в ведении государственных  унитарных предприятий и государственных  учреждений;

- муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.

Управление жилищным фоном, обеспечивающее эффективное  использование недвижимости в жилищной сфере, включает в себя:

- целевое и рациональное  использование жилищного фонда  для удовлетворения потребностей  собственника (собственников) жилищного фонда и граждан, проживающих в нем на иных основаниях;

- обеспечение необходимого  количества среды проживания  путем организации работ по  обслуживанию, ремонту и реновации  зданий и строений;

- обеспечение содержания  объектов недвижимости через  определение источников и размеров финансирования, обеспечение сбора денежных средств, а также путем планирования и контроля использования финансовых ресурсов.

Создание эффективной  системы управления эксплуатацией  жилищного фонда города связано  с необходимостью рационального разделения функций между участниками данного процесса, в обосновании муниципального заказа на эксплуатацию жилья, в подборе рациональных форм и методов организации конкурсного подбора подрядчиков, в определении адекватных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций. Предлагаемая  схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ (рис.1) предусматривает формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса.

Основными участниками  предлагаемой системы взаимоотношений  являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее  в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищном фонде.

Администрация города определяет стратегические направления развития жилищного сектора города, разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства, формирует службу заказчика и регулирует централизованные финансовые потоки, направляемые в данную сферу деятельности. Осуществляет общий контроль за обеспечением потребителей ЖКУ в соответствии с утвержденными правилами и нормами их представления.

Служба заказчика выступает  от лица администрации муниципального образования, формирует муниципальный  заказ на содержание и ремонт жилья, заключает договоры с производителями работ и потребителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполненных работ.

Городская (или районные в крупных городах) служба заказчика  организует конкурсный набор подрядчиков  на проведение работ по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищного фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации из городского бюджета, направляемые через службу заказчика подрядным жилищным организациям в связи с низкими тарифами для населения.

Служба заказчика может  иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное  предприятие или акционерное  общество. Она может формировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные подразделения и выступать в форме управляющих компаний.

Расширение альтернативного  городского жилищного сектора приводит к необходимости возникновения управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных! заказчиков или привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе и т. п. При этом частные и коллективные владельцы жилищного фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.

Передачу функций управления жилищным фондом частным компаниям  целесообразно осуществлять на праве доверительного управления собственностью (траст). В этом случае фирма выполняет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.

Подрядные организации: ремонтно-строительные, жилищно-эксплуатационные организации, коммунальные предприятия в соответствии со своим профилем выполняют работы по содержанию и ремонту городского государственного и муниципального жилищного фонда, а также фонда других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами.

 

Рис.3. Схема управления процессом эксплуатации жилищного  фонда города в условиях реформирования ЖКХ

 

6. Содержание плана управления муниципальным жилищным фондом

Управляющая компания, выигравшая конкурс и получившая контракт на управление муниципальным жилищным фондом, должна представить на утверждение собственнику план управления, полный перечень и содержание разделов которого может уточняться и изменяться по согласованию с собственником.

План управления включает следующие основные разделы:

1.     План технического обслуживания и ремонта (производственная программа).
2. Финансовый план (бюджет).
3. План материально-технического снабжения.
4. План маркетинга.
5. План управления персоналом.

План технического обслуживания и ремонта (производственная программа) содержит сведения об объектах, нуждающихся в ремонте в соответствии с действующими нормами и правилами. Эти же сведения служат основой для подготовки лотов при проведении конкурсов по выбору подрядчиков.

Содержание договора с подрядчиком не должно отличаться от содержания конкурсного предложения, поэтому изначально следует самым серьезным образом подойти к определению объема работ по обслуживанию жилищного фонда, выставляемого на конкурс, и их ориентировочной стоимости (которая окончательно определяется по результатам конкурса).

Управляющая компания проводит предварительную работу по подготовке конкурсных документов, в результате чего определяется фактическое состояние  дома, его оборудования и придомовой территории, составляются планы проведения профилактических ремонтов, работ по капремонту, перечень работ по благоустройству территории и т. д.

Чтобы работа с подрядчиками была эффективной, рекомендуется придерживаться следующих правил:

• своевременно выполнять работы, включенные в график;
• обеспечить занятость персонала на плановых работах, одновременно проявляя гибкость в случае непредвиденных и аварийных работ;
• обеспечить наличие персонала соответствующей квалификации;
• своевременно проводить профилактические работы;
• организовать мониторинг плановых работ, регистрировать сроки и стоимость выполненных работ;
• обеспечить соответствующий контроль, в том числе качества.

При организации оперативного планирования целесообразно ввести систему приоритетов выполнения заявок. Например, на первом месте всегда будут стоять аварийно-ремонтные работы, затем идут работы по заявкам жильцов, профилактические и плановые ремонтные работы. Система приоритетов может устанавливаться местной администрацией в зависимости от целей управления.

Финансовый  план (бюджет) составляется управляющей компанией сроком на один год. План утверждает собственник — местная администрация. Бюджет включает плановые доходы и расходы по содержанию объекта недвижимости. Смета расходов должна основываться на плане хозяйственной деятельности на планируемый год, а также на данных о предыдущих расходах и прогнозном уровне инфляции.

В хозяйственной практике не всегда удается добиться баланса  доходов и расходов. Если планируемые  расходы превышают планируемые  доходы, то управляющая компания по согласованию с собственником должна снизить объемы хозяйственной деятельности на год и соответственно расходы, а также предусмотреть поступление доходов из других источников или же использовать оперативные резервные фонды.

Управление  расходами. Поскольку сама управляющая компания обычно эксплуатацией не занимается, то в ее задачи входит создание эффективной системы контроля за всеми видами расчетов с подрядчиками и поставщиками, что является необходимым условием функционирования системы управления муниципальной недвижимостью, особенно в условиях бюджетного дефицита. Некоторые расходы, например, на оплату коммунальных услуг, невозможно проконтролировать непосредственно, по крайней мере до тех пор, пока отсутствуют индивидуальные приборы учета. Однако многие другие виды расходов — на материалы, на контракты с подрядчиками и субподрядчиками, на сверхурочную работу персонала — вполне поддаются контролю. В различных компаниях по управлению недвижимостью применяются свои методы контроля. Некоторые компании требуют согласования практически всех плановых и внеплановых расходов. В других компаниях персонал в определенных пределах может действовать по своему усмотрению, пока размер расходов остается в пределах баланса.

Управляющая компания должна определить, какие решения могут приниматься подрядчиками самостоятельно.

При согласовании расходов необходимо учитывать состояние  бюджета. С этой целью следует  держать под контролем следующие  вопросы:

• какая часть бюджета не истрачена; по каким статьям есть неоплаченные счета и согласованные ран<span class="dash041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439__Char" style