Эффективное управление жилищным фондом

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство  по образованию

Иркутский государственный  технический университет

Институт строительства  и архитектуры

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

 

 

 

 

 

Курсовая работа

«Эффективное управление жилищным фондом»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Иркутск, 2011г.

 

 

 

 

Раздел I. Теоретическая часть на тему

« Управляющая компания в системе  управления муниципальной недвижимостью»

Введение

 

Градообслуживающая  сфера – первооснова жизнеобеспечения муниципального образования. От правильности и обоснованности муниципального управления системами жизнеобеспечения зависит уровень муниципальных услуг, определяющих качество жизни населения.

Муниципальное управление градообслуживающей сферой представляет собой взаимосогласованную совокупность ориентиров и целей ее развития, а также способов их достижения.

Цель муниципального управления градообслуживающей сферой заключается в достижении установленных  нормативов и стандартов обслуживания населения:

• содержания жилищного фонда,
• обеспечения надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры,
• устойчивой работы городского транспорта, общегородских коммунальных объектов, сфер торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения, строительства и ремонта зданий, сооружений и коммуникаций на территории муниципального образования,
• безопасности функционирования всех систем жизнеобеспечения.

Между тем, одним из главных  моментов является управление жилищно-коммунальным комплексом, частью которого является жилищный фонд. Именно на вышеобозначенную проблему мы и обратим внимание в данной работе.

1. Муниципальное хозяйство

 

Важнейшим результатом  реформ в России стали реальная децентрализация  власти, собственности и управления, превращение регионов и территорий в реальные субъекты процесса присвоения. Начался процесс становления принципиально новой формы собственности – муниципальной, аналогов которой не существовало в советский период развития страны.

Муниципализация (от латинского слова municipium – самоуправляющаяся община) означает передачу государственной властью права собственности на землю, строения, предприятия местного хозяйства органам городского самоуправления.

Объектами муниципальной  собственности в городах становятся прежде всего системы их жизнеобеспечения:

• водопроводная и канализационная сети,
• газовое хозяйство,
• электроснабжение,
• транспорт,
• жилой фонд и т.д.

Сосредоточение указанных  служб в ведении городских  властей дает немало преимуществ  как самим городам, так и населению. Прежде всего это экономическая выгода – объединенное городское хозяйство и предоставляемые им населению услуги оказываются, как правило, значительно дешевле, нежели в случае рассредоточения этих служб по отдельным частным собственникам (или как это нередко случалось в нашей стране – по ведомствам), благодаря упорядочению финансов содержание муниципальной собственности и городского хозяйства обходится дешевле государственному бюджету: муниципализация способствует уменьшению дотаций из последнего.

Муниципализация способствует становлению той экономической базы, благодаря которой появляется возможность улучшать и облегчать условия жизни населения. Муниципалитеты принимают на себя значительную часть затрат на содержание нетрудоспособных членов общества (детей, инвалидов, престарелых), особенно в критические для страны периоды.

 

2. Общие проблемы управления и реформирования ЖКК

 

Уровень обеспечения  населения жилищно-коммунальными услугами (ЖКУ) – один из самых важных показателей качества жизни на территории муниципального образования. Управление жилищно-коммунальным комплексом, согласно Федеральному закону 2003 г., относится в основном к компетенции поселений.

На муниципальные районы возложены межпоселенческие функции:

• организация электро- и газоснабжения в границах муниципального района,
• содержание и строительство автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами муниципального района с соответствующими инженерными сооружениями,
• организация утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов,
• содержание межпоселенческих мест захоронения и оказание ритуальных услуг.

В состав ЖКК входят три  основных блока:

• жилищное хозяйство, т. е. жилые и нежилые здания с сетью обслуживающих их предприятий и организаций;

• системы инженерного обеспечения поселений, или коммунальная энергетика (электроэнергия, тепло, газ, вода);

• общегородское коммунальное хозяйство (дороги, благоустройство территории, вывоз и переработка бытовых отходов и ряд других хозяйств).

Кризисное состояние  жилищно-коммунального комплекса в большинстве муниципальных образований России стало проблемой общегосударственного значения. Причинами кризиса являются многолетнее недофинансирование, тарифная политика, предопределяющая дотационность отрасли, высокие затраты на оказание услуг, отсутствие у обслуживающих предприятий экономических стимулов снижения затрат, а у получателей ЖКУ – возможности влиять на их количество и качество, неэффективная система централизованного управления, неразвитость конкурентной среды, высокая степень износа основных фондов, большие потери теплоэнергии, воды и других ресурсов.

Возникновение и нарастание технологических и финансовых проблем  ЖКК было связано с тем, что  до начала массовой приватизации в  России основная часть объектов ЖКК  поселений находилась на балансе промышленных и других предприятий и финансировалась по титулам соответствующих отраслевых министерств и ведомств. В ходе приватизации эти объекты были переданы в муниципальную собственность, причем в крайне запущенном техническом состоянии и без должной финансовой компенсации расходов на их содержание; некоторые объекты оказались просто «брошенными» прежними владельцами. Во избежание полного краха систем жизнеобеспечения поселений муниципалитеты были вынуждены взять на свой баланс ветхий и аварийный жилищный фонд, изношенные трубопроводы, устаревшие котельные и насосные станции и т. д. Средств для их поддержания (и тем более для технического перевооружения) у местных властей не было, вследствие чего стала резко нарастать аварийность в системах жизнеобеспечения. Финансовый кризис и банкротство градообразующих предприятий поставили многие города и поселки с моноструктурным характером экономики на грань вымирания. В результате начал нарастать объем задолженности местных бюджетов и муниципальных жилищно-коммунальных предприятий перед ресурсоснабжающими и другими организациями, что стало источником цепочки неплатежей, охвативших практически все отрасли экономики.

По данным Госстроя РФ, разрабатывающего и реализующего государственную  политику в сфере ЖКК, его недофинансирование в 2008 г. составило около 20 % объема необходимых средств. Существенную часть стоимости жилищно-коммунальных услуг, не покрываемых платежами населения и бюджетных организаций, компенсируют промышленные предприятия за счет установления для них более высоких тарифов (так называемое перекрестное финансирование), что удорожает себестоимость их продукции и снижает ее конкурентоспособность. Система дотирования жилищно-коммунальных предприятий в отличие от прямого субсидирования граждан приводит к ситуации, когда конечными получателями субсидий выступают не только малоимущие, но и группы граждан с высокими и средними доходами. В результате ЖКК превратился в источник серьезных угроз для социального и экономического развития муниципальных образований, регионов и страны в целом.

 

Рис.1. Основные задачи органов  местного самоуправления по реформированию жилищно-коммунального комплекса

 

В каждом муниципальном  образовании должна быть разработана  собственная, экономически и социально  обоснованная программа реформирования жилищно-коммунальной сферы, учитывающая местную специфику. В результате ее реализации будет осуществлен переход на систему договорных отношений между органами местного самоуправления, собственниками и нанимателями жилищного фонда, управляющими организациями и исполнителями жилищно-коммунальных услуг, и создана конкурентная среда в сферах управления жилищным фондом и его эксплуатации. На этой основе должно быть обеспечено существенное повышение качества предоставления ЖКУ и сдерживание роста, а в ряде случаев — снижение тарифов на отдельные виды ЖКУ.

В структурах практически  всех муниципальных администраций  есть подразделения, отвечающие за вопросы  ЖКК. Важно их укреплять, осуществляя  переподготовку специалистов применительно  к новой экономической и управленческой ситуации в сфере ЖКК, обучая их работе с населением, немуниципальными управляющими и эксплуатирующими организациями. В администрациях некоторых городов созданы специальные структурные подразделения по вопросам реформирования ЖКК.

 

3. Муниципальное управление жилищным  фондом

 

Содержание  и ремонт жилищного фонда – потенциально рентабельная и конкурентная сфера деятельности. Между тем во многих муниципальных образованиях все эти работы выполняются муниципальными унитарными предприятиями, подчиненными местной администрации. Она выступает в этом случае как прямой участник хозяйственной деятельности и как местный монополист.

В условиях многообразия форм собственности на жилищный фонд и нежилые помещения все собственники, включая органы местного самоуправления, юридические и физические лица, вправе самостоятельно определять организации для целей управления и обслуживания принадлежащего им жилищного фонда. Создание конкурентной среды в этой сфере, как отмечалось, служит ключевой задачей муниципальной власти. Для этого необходимо разделение функций и формирование договорных отношений между собственником жилья (или уполномоченной им организацией), управляющими компаниями и подрядными эксплуатирующими организациями. Этапы перехода системы муниципального управления жилищным фондом от централизованной к функционально разграниченной показаны на рис.2.

Особенно важным для  этого перехода является разделение функций органов местного самоуправления как собственников муниципального жилищного фонда и организаций, управляющих жилищным фондом. Как отмечалось, управляющая организация может иметь любую форму собственности, определяться на конкурсной основе и функционировать на основе договора с уполномоченным органом местного самоуправления.

Покажем в обобщенном виде разграничение функций между органом местного самоуправления как собственником муниципального жилищного фонда и управляющей организацией.

Управляющие компании:

1) поддержание жилищного  фонда в надлежащем состоянии;

2) выбор исполнителей  ЖКУ (подрядчиков) и заключение договоров с ними;

3) осуществление системы  контроля за выполнением договоров;

4) организация сбора  платежей за ЖКУ.

Органы МСУ  как собственники:

1) соблюдение нормативно-технических  требований содержания жилья  и инфраструктуры;

2) обеспечение финансирования содержания муниципальной недвижимости;

3) заключение договоров  социального найма, найма или  аренды муниципального жилищного  фонда и нежилых помещений;

4) заключение договоров  с управляющей компанией на  управление муниципальным жилищным  фондом и на услуги энергосервиса;

5) контроль над соблюдением  договоров.

Основным требованием  при формировании или выборе управляющей  компании должна являться ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья. В роли подрядчиков по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищного фонда могут выступать жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) всех форм собственности и организационно-правовых форм.

Разделение функций  заказчика и подрядчика в современных  условиях осуществляется на основе создания муниципальных служб заказчика, частных управляющих компаний и  товариществ собственников жилья (ТСЖ). Понятие управляющей организации  было впервые введено Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Муниципальная служба заказчика как управляющая организация может быть учреждена органом местного самоуправления в форме муниципального учреждения.

 

Рис.2. Трансформация  муниципального управления жилищным фондом

Важную роль в системе  эксплуатации жилищного фонда играют расчетно-кассовые центры (РКЦ). Это  специализированные информационно-вычислительные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться органами местного самоуправления в форме муниципальных учреждений или хозяйственных обществ.

 

4. Участие граждан в управлении жилищным фондом

 

Важнейшее условие успешного  реформирования ЖКК – участие  граждан в этом процессе, превращение  жителя из пассивного потребителя ЖКУ и жалобщика на их низкий уровень в полноправного собственника жилищного фонда. Во всем мире основная часть жилищного фонда находится в частной собственности; собственник сам содержит его, оплачивая услуги коммунальных служб. Собственник многоквартирного жилищного фонда сдает квартиры в аренду. Муниципального жилья в зарубежных городах очень мало. Как правило, это жилье невысокого качества для малообеспеченных слоев населения.