Сущность ипотечного кредитования и модели его организации

Кассы имеют возможность  выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке. Название "немецкая система" очень условно. Аналогичные сберегательно- ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти структуры называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании - строительные общества (building societies), в США - ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks).

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает  приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.

Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.

Основным достоинством системы  является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.

Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения

платежеспособности. В самом  деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.

Итак, "немецкая" система  обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами  может быть легко внедрена в России. Кстати, имеется богатый опыт ее использования в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения. Однако это вовсе не означает, что контрактная сберегательная модель ипотеки идеальна.

Во-первых, в условиях значительного  подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978-м до 20% в 1980-м вызвал массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной банкротства многих из них.

Вторая группа рисков заключается  в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно. Наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды.

           

Американская модель ипотечного кредитования

Экономический кризис 20-30-х  годов, высокая инфляция, нестабильность доходов населения, неэффективная  работа финансовых институтов и многочисленные банкротства требовали срочного и жесткого вмешательства государства  для вывода страны из экономического тупика, Великой депрессии, создания надежной и эффективной финансовой системы, и в частности новой  системы жилищного финансирования.

В США для решения этих задач, проведения революционных преобразований в стране был разработан новый  курс Рузвельта, одной из программ которого была организация массовой доступности  залогового кредитования. Для этого  государством были определены следующие  основные задачи:

• создание надежной системы жилищного финансирования;
• поддержка всех субъектов жилищного инвестирования, гарантированная защита частных накоплений;
• поиск постоянных долгосрочных источников кредитных ресурсов на эти цели.

Одним из первых предреформенных шагов было создание специального Управления общественных работ, которое направляло вырученные средства на строительство льготного жилья для населения.

В 1932-1933 гг. государством были созданы основные базовые общегосударственные  финансовые и другие институты, связанные  с ипотечным жилищным кредитом, которые  стали официальными проводниками новой  кредитно-финансовой жилищной политики. В 1932 г. была образована Федеральная  банковская система жилищного кредитования, основная деятельность которой направлена на образование источника ликвидных  банковских средств. В 1933 г. деятельность этой системы была трансформирована – создана корпорация кредитования домовладельцев (ККДВ), наделенная правом рефинансирования просроченных и сомнительных кредитов своими облигациями. Таким  образом, в течение 3 лет была погашена задолженность на общую сумму 3093,4 млн. долларов.

В 1934 г. была образована Федеральная  жилищная администрация (ФЖА, в настоящее время являющаяся подразделением Министерства жилищного и городского развития), которая наделялась правительственными полномочиями гарантирования и страхования ипотечных кредитов частным кредитным институтам, а также компетенцией и средствами для выдачи новых кредитов и строительства льготного субсидированного жилья. Федеральная жилищная администрация в отличие от ККДВ, оперировавшей с кредитами обанкротившихся банков, начала работать уже с новыми ипотечными кредитами.

В дальнейшем, для непосредственного  участия государства в рыночных инвестиционных процессах, проведения крупных общегосударственных программ в области жилья, были созданы  специальные агентства (Федеральная  национальная ассоциация ипотечного кредитования, Федеральная   корпорация жилищного ипотечного кредита). Они были предназначены для выработки и внедрения совершенно новой гарантированной государством финансовой технологии: приобретение стандартных ипотечных кредитов и их пулов у банков и выпуск на их базе ценных бумаг, а также организация вторичного рынка кредитных долгов (ипотек), где эти кредиты или ценные бумаги могли бы свободно обращаться, бесконечно расширяя инвестиционные рамки. Именно с организацией таких агентств решалась важнейшая правительственная задача – создание эффективной низкорисковой ипотечной системы, являющейся главным стержнем, стабилизирующем всю экономику.    

Продажа ипотечного кредита  на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть продан целиком - это простая продажа индивидуального кредита, так называемая продажа целиком, или продажа инструмента «целая ссуда». Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите - продажа участия. В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты,   называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами (процесс трансформации ипотечных кредитов в ценные бумаги получил название секьюритизация).

Значение как приобретения ипотечных кредитов или пулов  у первичных кредиторов, так и  секьюритизации ипотечных долгов огромно. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

          Глава 2 ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ АО «КАЗАХСТАНСКАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ»

 2.1 История и миссия АО с участием государства «Казахстанская ипотечная компания»

 

Акционерное Общество «ИО  «Казахстанская Ипотечная Компания»  существует на финансовом рынке с декабря 2000 года. Основными задачами деятельности компании являются расширение объемов ипотечного кредитования, создание благоприятных условий для приобретения жилья в кредит путем снижения процентных ставок.

Кредиты по программам Компании выдаются через банков-партнеров. Такими партнерами выступают банки второго уровня и организации, осуществляющие отдельные виды банковских услуг. Поэтому основными направлениями деятельности Компании являются предоставление ипотечного займа на основании лицензии уполномоченного органа на осуществление банковских заемных операций, приобретение прав требований по долгосрочным ипотечным жилищным займам, выданным банками, привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, в том числе путем выпуска собственных ипотечных ценных бумаг.

Казахстанская Ипотечная  Компания переняла мировой опыт и  была создана по аналогии известных мировых компаний, таких как американская Fannie Мае и малазийская Cagamas Berhad.

2001 год – год выдачи  первого ипотечного кредита в  Республики Казахстан. Именно  с этого момента начинает свой отчет история ипотечного кредитования в нашей стране. Надо отметить, что данный кредит был выдан именно по программе Компании.

В 2002 году Казахстанская  Ипотечная Компания первой среди  компаний стран СНГ выпустила ипотечные облигации. В ноябре 2002 года решением Биржевого Совета ЗАО «Казахстанская Фондовая Биржа» облигации Компании были включены в официальный список по категории «А».

Значимым событием 2003 года стало получение Компанией статуса  финансового агентства.

В 2004 году была разработана  и принята Специальная программа  ипотечного кредитования доступного жилья в рамках Государственной программы жилищного строительства в РК на 2005-2007 годы. В данной программе Компания играла роль финансового оператора и должна была выпускать ипотечные облигации и финансировать ипотечное кредитование населения страны в объеме 146,1 млрд. тенге.

В 2010 году Компания была реорганизована путем присоединения дочерней организации АО "ИО "КазИпотека". "Казахстанская Ипотечная Компания" получила статус ипотечной организации и лицензию с правом на прямое ипотечное кредитование населения.

В настоящее время АО «ИО  «Казахстанская Ипотечная Компания»  осуществляет свою деятельность во всех регионах Казахстана. В целях обеспечения доступности ипотечных жилищных займов широким слоям населения Компанией проведена работа по снижению уровня процентных ставок и увеличению сроков ипотечных жилищных займов до 20 лет.

 «Казахстанская Ипотечная Компания» – Акционерное общество с участием государства. Крупным акционером компании является Правительство Республики Казахстан в лице Министерства финансов РК.

Компания является государственной  структурой с социальной направленностью.

Компания является стабильным и динамично развивающимся финансовым институтом, ориентированным на повышение доступности ипотечного кредитования в масштабах Республики Казахстан.

Миссия Компании связана  с главными целями, которые определены следующим образом:

− Успешная реализация Государственной  программы развития жилищного строительства  в Республике Казахстане;

− Стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования по программам Компании;

− Совершенствование развития системы ипотечного кредитования;

− Улучшение качества своих  продуктов, поддерживание высоких  стандартов профессионализма;

− Увеличение долгосрочной акционерной стоимости, путем увеличения доходности Компании;

− Сохранение лидирующей позиции  в ипотечном кредитовании.

Основным видом деятельности Компании является предоставление ипотечного займа на основании лицензии уполномоченного органа на осуществление банковских заемных операций.

Компания вправе осуществлять следующие дополнительные операции:

1) доверительные операции: управление правами требования по ипотечным займам в интересах и по поручению доверителя;