Содержание жилищных правоотношений

Жилищное законодательство предъявляет к жилым помещениям определенные требования. Прежде всего, оно должно быть жилым, т.е. в течение всего года функционально предназначенным для проживания граждан. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа. Всевозможные времянки, вагончики к таковым строениям не относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, но с ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма). Статья 673 ГК РФ к предмету договора коммерческого найма устанавливает только два требования: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. В Гражданском кодексе содержание понятия "пригодность жилого помещения для проживания" определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Отсюда можно сделать вывод, что жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям. При определении пригодности жилого помещения исходят из строительных норм и правил (СНиП), противопожарных и санитарных требований (например, помещение не должно располагаться в подвальных, полуподвальных этажах, высота помещения от пола до потолка должна составлять не менее 2,5 м, освещение помещения должно быть естественным). Непригодность жилого помещения может быть связана с физическим износом дома, расположением в зонах, запрещенных к застройке, в опасных для жизни и т.д. Из статьи 673 ГК РФ можно сделать и другой вывод: к предмету договора коммерческого найма жилого помещения предъявляется минимум требований, т.е. предметом данного договора может быть любое помещение, в том числе и неблагоустроенное, отвечающее только санитарным и техническим требованиям.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами.

2.2 Субъекты жилищных правоотношений

Субъекты правоотношения - это лица, обладающие правосубъектностью, которые могут участвовать в правовых отношениях и быть носителями прав и обязанностей.

Субъекты жилищных отношений указаны в п. 2 ст. 4 ЖК РФ. Ими являются: 1) граждане; 2) юридические лица; 3) Российская Федерация; 4) субъекты Российской Федерации; 5) муниципальные образования.

Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан и иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом.

Граждане (физические лица) выступают субъектами самых разнообразных жилищных правоотношений, поскольку в соответствии с жилищным законодательством жилое помещение предназначено для проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК). В целях удовлетворения постоянной потребности в жилье граждане вступают в жилищное правоотношение с юридическими лицами, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения. Вместе с тем, являясь нанимателями жилых помещений в указанных домах, граждане могут являться субъектами правоотношений поднайма и временного проживания, выступая в качестве наймодателей занимаемых ими жилых помещений.

В домах жилищных кооперативов правоотношения по пользованию жилыми помещениями складываются между гражданами - членами кооператива и кооперативом.

В частном жилищном фонде граждане вступают в правоотношения пользования жилыми помещениями между собой. Гражданин - собственник жилья использует, как правило, жилье для личного проживания и проживания членов его семьи, но может также сдавать жилье для проживания другим гражданам по договору коммерческого найма.

Юридические лица участвуют в жилищных правоотношениях, как правило, в виде наймодателей, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые дома (жилые помещения). В договоре социального найма жилого помещения в качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации, а также государственные и муниципальные предприятия, учреждения, организации или создаваемые ими жилищно-эксплуатационные организации, являющиеся юридическими лицами.

Российская Федерация как субъект жилищных отношений обладает следующей компетенцией (ст. 12 ЖК РФ):

1) определяет порядок государственного  учета жилищных фондов;

2) устанавливает требования к  жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества  собственников помещений в многоквартирных  домах;

3) определяет основания признания  малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определяет порядок предоставления  малоимущим гражданам по договорам  социального найма жилых помещений  муниципального жилищного фонда;

5) определяет иные категории  граждан в целях предоставления  им жилых помещений жилищного  фонда Российской Федерации;

6) определяет порядок предоставления  жилых помещений жилищного фонда  Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых  помещениях и категории которых  установлены федеральным законом;

7) определяет основания предоставления  жилых помещений по договорам  найма специализированных жилых  помещений государственного и  муниципального жилищных фондов;

8) определяет порядок организации  и деятельности жилищных и  жилищно-строительных кооперативов, правовое положение членов таких  кооперативов, в том числе порядок  предоставления им жилых помещений  в домах жилищных и жилищно-строительных  кооперативов;

9) определяет порядок организации  и деятельности товариществ собственников  жилья;

10) определяет условия и порядок  переустройства и перепланировки  жилых помещений;

11) определяет основания и порядок  признания жилых помещений непригодными для проживания;

12) признает в установленном  порядке жилое помещение жилищного  фонда Российской Федерации непригодным  для проживания;

13) устанавливает правила пользования  жилыми помещениями;

14) определяет основания, порядок  и условия выселения граждан  из жилых помещений;

15) осуществляет правовое регулирование  отдельных видов сделок с жилыми  помещениями;

16) устанавливает структуру платы  за жилое помещение и коммунальные  услуги, порядок расчета и внесения  такой платы;

17) осуществляет контроль за  использованием и сохранностью  жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений  данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства;

18) решает иные вопросы, отнесенные  к компетенции органов государственной  власти Российской Федерации  в области жилищных отношений  Конституцией Российской Федерации, Жилищным кодексом и другими  федеральными законами.

К компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся (ст. 13 ЖК РФ):

1) государственный учет жилищного  фонда субъекта Российской Федерации;

2) установление порядка определения жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

3) установление порядка определения  размера дохода, приходящегося на  каждого члена семьи, и стоимости  имущества, находящегося в собственности  членов семьи и подлежащего  налогообложению в целях признания  граждан малоимущими и предоставления  им по договорам жилищного  найма жилых помещений муниципального  жилищного фонда;

4) определение иных категорий  граждан в целях предоставления  им жилых помещений жилищного  фонда субъекта Российской Федерации;

5) определение порядка предоставления  по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

6) признание в установленном  порядке жилых помещений жилищного  фонда субъекта Российской Федерации  непригодными для проживания;

7) определение порядка ведения  органами местного самоуправления  учета граждан в качестве нуждающихся  в жилых помещениях, предоставляемых  по договорам социального найма;

8) осуществление контроля за  использованием и сохранностью  жилищного фонда субъекта Российской  Федерации, соответствием жилых  помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства;

9) иные вопросы, отнесенные к  компетенции органов государственной  власти субъектов Российской  Федерации в области жилищных  отношений Конституцией Российской  Федерации, ЖК РФ, другими федеральными  законами и не отнесенные к  компетенции органов государственной  власти Российской Федерации, компетенции  органов местного самоуправления.

К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся (ст. 14 ЖК РФ):

1) учет муниципального жилищного  фонда;

2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена  семьи, и стоимость имущества, находящегося  в собственности членов семьи  и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан  малоимущими и предоставления  им по договорам социального  найма жилых помещений муниципального  жилищного фонда;

3) ведение в установленном порядке  учета граждан в качестве нуждающихся  в жилых помещениях, предоставляемых  по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления  жилых помещений муниципального  специализированного жилищного  фонда;

5) предоставление в установленном  порядке малоимущим гражданам  по договорам социального найма  жилых помещений муниципального  жилищного фонда;

6) принятие в установленном порядке  решений о переводе жилых помещений  в нежилые помещения и нежилых  помещений в жилые помещения;

7) согласование переустройства  и перепланировки жилых помещений;

8) признание в установленном  порядке жилых помещений муниципального  жилищного фонда непригодными  для проживания;

9) осуществление контроля за  использованием и сохранностью  муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений  данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства;

10) определение порядка получения  документа, подтверждающего принятие  решения о согласовании или  об отказе в согласовании переустройства  и (или) перепланировки жилого помещения  в соответствии с условиями  и порядком переустройства и  перепланировки жилых помещений;

11) иные вопросы, отнесенные к  компетенции органов местного  самоуправления в области жилищных  отношений Конституцией Российской  Федерации, ЖК РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.4

 

 

 

3. Содержание жилищных  правоотношений

Содержание жилищного правоотношения составляют субъективные жилищные права и неразрывно связанные с ними жилищные обязанности. По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения. В организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий - поставить гражданина на учет по улучшению жилищных условий, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения. Сходные отношения возникают в связи с вступлением гражданина в жилищно-строительный или жилищный кооператив и получением в нем жилой площади. Особенность подобных правоотношений состоит в том, что одной из их сторон выступает орган, уполномоченный законом способствовать реализации конституционного права гражданина на жилище.

Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента выдачи ордера и заключения договора социального найма (или договора об использовании служебного жилого помещения, помещения в общежитии или ином специализированном фонде), в иных случаях - с момента заключения договора найма жилого помещения (договора коммерческого найма, поднайма, о вселении временных жильцов и др.). Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив) как субъект жилищного права отличается от юридических лиц, наймодателей своим особым правовым положением. Он не является наймодателем кооперативных квартир. Выступая их собственником, он обязан предоставить жилые помещения в пользование только пайщикам и членам их семей. С вынесением решения общего собрания о предоставлении члену ЖСК (ЖК) жилого помещения возникают жилищные имущественные отношения.

Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности их (правоотношений) сторон - это в основном права (а значит, и обязанности) по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект - жилое помещение. Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Поэтому не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные права пользователя жилого помещения, а не его обязанности. Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют правом на жилую площадь, понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение.