Договор управления многоквартирными домами

В договоре управления указывается  перечень коммунальных услуг, которые  обязана предоставлять управляющая  организация: она должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг, которые  только возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме. Управляющие  должны отвечать также за электро- и газоснабжение, от ответственности за предоставление которых дистанцировались прежние управляющие, поскольку сами ресурсы - холодная и горячая вода, газ, электрическая и тепловая энергия - подаются в жилое помещение по общедомовым сетям, за содержание которых они отвечают. Преобладающим способом оплаты коммунальных услуг будет являться оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета. Необходимо подчеркнуть, что выбранная управляющая организация должна являться единственным лицом, отвечающим перед собственниками жилых и нежилых помещений в доме за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку договор управления является возмездным, то в нем должна быть указана общая цена договора. Помимо этого он отражает расчет платы собственников  за содержание, ремонт жилого помещения  и коммунальные услуги, а также  порядок ее внесения (сроки, номер  банковского счета управляющего, основания и порядок снижения оплаты и т. п.).

Важнейшим условием договора управления является контроль выполнения обязательств управляющей организации. Дело в  том, что сегодняшние управляющие  подвергаются в основном административному  контролю со стороны муниципалитетов, да и то чаще по обращениям и жалобам граждан. Представляется, что при новом порядке отношений, помимо государственного и муниципального контроля, должен сложиться институт действенного контроля всеми собственниками. ЖК РФ (часть 11 ст. 162) обязывает управляющего ежегодно в течение первого квартала текущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной форме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен.

Кодекс устанавливает, что договор  управления многоквартирным домом  заключается на срок не менее года и не более пяти лет (часть 5 ст. 162). При отсутствии заявлений сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании  срока его действия он считается  продленным на тот же срок и на тех  же условиях (часть 6 ст. 162). Управляющая  организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее тридцати дней со дня его  подписания (часть 7 ст. 162). Договором  этот срок может быть изменен. За нарушение  указанного срока к управляющему могут быть применены соответствующие  санкции.

Выше уже отмечалось, что согласно ЖК РФ передача жилых домов в управление управляющей организации должна осуществляться не в масштабе всего  поселения, административного округа или района, а в отношении каждого  многоквартирного дома в отдельности. Исходя из этого для каждого дома, даже если одна управляющая организация  управляет группой близлежащих  однородных домов, должен заключаться  самостоятельный договор управления. Это вытекает из положений ст. 161 ЖК РФ, согласно которым выбор управляющей  организации может осуществляться на собрании собственников помещений  только одного дома.

Немаловажным обязательством по договору управления является передача технической  документации на многоквартирный дом  и иных документов, связанных с  управлением домом. Управляющая  организация обязана передать ее за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом вновь  выбранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений передача технической документации должна производиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Порядок ведения технической документации на многоквартирный дом, в т. ч. воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовываться сторонами в договоре управления. 

 

 

3. Изменение и расторжение договора  управления многоквартирными домами.

 

Изменение и расторжение договора управления возможны по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным  нормами Гражданского кодекса РФ.

Если стороны пришли к соглашению об изменении или расторжении  договора управления, то это соглашение оформляется в письменном виде. При  заключении соглашения об изменении  условий договора права и обязанности  сторон сохраняются в измененном виде.

В случае заключения соглашения о  расторжении договора управления права  и обязанности сторон договора должны прекращаться с момента, установленного в соглашении, поскольку сразу  невозможно прекратить управлением  многоквартирным домом.

Договор управления может быть изменен  или расторгнут в судебном порядке  по требованию одной из сторон при  существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.

Существенным признается нарушение  договора одной из сторон, которое  влечет для другой стороны такой  ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако ЖК РФ предусмотрен еще один случай расторжения договора управления. В ч. 3 ст. 161 настоящего Кодекса установлено, что способ управления многоквартирным  домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном  доме и может быть изменен в  любое время на основании его  решения. Таким образом, если общее  собрание выберет другой способ управления (например, создаст товарищество собственников  жилья), то заключенный договор управления подлежит расторжению, поскольку право  собственников на изменение в  любое время способа управления многоквартирным домом установлено  ЖК РФ.

По окончании срока действия договора управления стороны вправе прекратить договор либо заключить его на иных условиях. Но при этом сторона, желающая изменить условия договора, должна в определенный срок до окончания действия договора управления предупредить другую сторону о заключении нового договора на иных условиях. Отказ другой стороны от заключения договора управления на иных условиях означает прекращение действия договора управления по окончании срока его действия. Если по окончании срока действия договора управления ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор управления считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В комментируемой статье не установлен срок предупреждения о прекращении  договора либо об отказе стороны заключить  новый договор или продлить действие уже заключенного договора. Судя по сроку, указанному в ч. 10 статьи, где  установлено, что управляющая организация  за 30 дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и все  иные документы, связанные с управлением домом, можно сделать вывод, что срок предупреждения о прекращении договора должен быть более чем 30 дней. В противном случае управляющая организация не будет знать о том, продлен ли договор или нет, и соответственно она должна будет возвращать техническую документацию на многоквартирный дом собственникам помещений. Передача производится выбранной общим собранием управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу, при отсутствии названных организаций - собственнику помещения, указанному общим собранием, а если он не назван, то любому собственнику помещения в данном многоквартирном доме.

А возврат документации может означать, что управляющая организация  не желает продлевать договор управления. Таким образом, без указания срока  предупреждения об окончании договора управляющая организация за 30 дней до окончания срока не будет знать  о желании собственников помещений  продлить договор. Полагается, что этот срок в договоре необходимо прописать.

После передачи документации и прекращения  срока действия договора управления права и обязанности управляющей организации по управлению данным многоквартирным домом прекращаются.

 

 

 

Задача

 
      Супруги Филипповы в декабре 2006 г. Обратились в суд с иском к своей бывшей снохе И.Хомченко о ее выселении. В обоснование иска они указали, что в марте 2005 г. Ответчица, зарегистрировав брак с их сыном П.Филипповым, вселилась к ним в трехкомнатную квартиру, где в июне того же года была прописана по новому месту жительства. В начале 2006 г. У их сына и снохи родился ребенок. Через четыре месяца брак между И.Хомченко и П.Филипповым был расторгнут. Ответчица с несовершеннолетним сыном после расторжения брака перестала постоянно проживать в спорной квартире. 
      Свое исключительное право на жилую площадь супруги Филипповы пытались доказать тем, что они  прожили в спорной квартире около двадцати лет, а их сноха – всего неполных два года, в договор социального найма жилого помещения она не была включена. Ответчица с ребенком, считали истцы, не приобрела права на жилое помещение. Такую же позицию занял и сын истцов, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица. 
      Однако И.Хомченко не согласилась с иском и предъявила встречные исковые требования о вселении в квартиру. Ответчица указала на то, что истцы и бывший супруг после расторжения брака из-за возникших неприязненных отношений препятствуют их с ребенком проживания в квартире, а другого жилья она и ее несовершеннолетний сын, прописанный в квартире со дня рождения, не имеют. По ее мнению, она и ее ребенок, постоянно проживая в квартире одной семьей с Филипповыми, приобрела право на жилое помещение. 
      Какое решение вынесет суд?

Решение. 
    В иске Филипповым откажут. Гражданка И.Хомченко и ее несовершеннолетний сын останутся проживать по месту прописки. 
     П. 1 ст. 69 ЖК РФ гласит, что к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.  
     В п. 2 ст. 69 ЖК РФ говорится, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные права с нанимателем права и обязанности. 
     Ст. 71 жилищного кодекса: Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, какого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. 
           

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 
1.      Конституция Российской Федерации (от 12 декабря 1993г.) 
2.      Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изменениями и дополнениями) 
3.      Гражданский кодекс Российской Федерации  
4.      Гуев А.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). –  Система ГАРАНТ, 2009 г. 
5.      Грудцына Л.Ю. Жилищная энциклопедия. - Система ГАРАНТ, 2008 г. 
6.      Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам. – Юридическая фирма "Контракт":  ИНФРА-М, 2008 г. 
7.      Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. -  2005 г. 
8.      Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ",  2007 г.

¹ Пункт 1.8 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

² Пункт 1.3 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»