Договор управления многоквартирными домами

 

 

ВАРИАНТ №6.

1.Договор управления многоквартирными домами. Предмет и иные условия договора управления многоквартирными домами. Порядок прекращения и продления договора управления многоквартирными домами. 

2. Супруги Филипповы в декабре 2006г. обратились в суд с иском к своей бывшей снохе И. Хомченко о  ее выселении. В обоснование иска они указали, что в марте 2005 г. ответчица, зарегистрировав брак с их сыном П.Филипповым, вселилась к ним в трехкомнатную квартиру, где в июне того же года была прописана по новому месту жительства. В начале 2006г. у их сына и снохи родился ребенок. Через четыре месяца брак между И. Хомченко и П.Филипповым был расторгнут. Ответчица с несовершеннолетним сыном после расторжения брака перестала постоянно проживать в спорной квартире.

Свое исключительное право на жилую площадь супруги Филипповы пытались доказать тем, что они прожили в спорной квартире около двадцати лет, а их сноха - всего неполных два года, в договор социального найма жилого помещения она не была включена. Ответчица с ребенком, считали истцы, не приобрели права на жилое помещение. Такую же позицию занял и сын истцов, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица.

Однако И. Хомченко не согласилась с иском и предъявила встречные исковые требования о вселении в квартиру. Ответчица указывала на то, что истцы и бывший супруг после расторжения брака из-за возникших неприязненных отношений препятствуют их с ребенком проживанию в квартире, а другого жилья она и ее несовершеннолетний сын, прописанный в квартире со дня рождения, не имеют. По ее мнению, она и ее ребенок, постоянно проживая в квартире одной семьей с Филипповыми, приобрели право на жилое помещение. 

      Какое решение вынесет суд?

 

 

Содержание

Введение…………………………………………………………………….4

1. Договор управления многоквартирными домами……………………….7
2. Предмет и иные условия договора управления многоквартирными домами………………………………………………………………………9
3. Порядок прекращения и продления договора управления многоквартирными домами………………………………………………13

Задача……………………………………………………………………...15Список используемой литературы………………………………………18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Жилье – одно из основных благ и  потребностей человека. И поэтому  решение жилищной проблемы имеет  первостепенное значение и для граждан  и для государства. Многие конституционные  принципы в той или иной степени  связаны с жильем.

Согласно статье 40 Конституции  РФ каждый имеет право на жилище. В силу статьи 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно. Право на жилье справедливо называют атрибутом цивилизации и цивилизованности. Действительно, сам объект этого права должен изменяться в лучшую сторону. Существование нескольких семей в одной квартире, стесненность, стесненность, низкие нормы обеспеченности жилой площадью на одного человека – эти реалии нашей жизни также не имеют никакого отношения к цивилизованному понятию «жилье».

Поэтому, как и во все времена, была и остается проблема обеспечения  граждан жильем, и не простым жильем, а соответствующим современному уровню развития цивилизации. Но обеспечение  населения жильем – это только полбеды, как сохранить то, что  мы имеем? Полуразвалившиеся дома, прогнившие трубы, протекающие краны?!

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является одним из важнейших направлений  народного хозяйства. Значение данной отрасли экономики огромно, хотя бы потому, что каждый житель страны, являясь собственником или нанимателем  помещений в многоквартирном  доме и потребителем жилищно-коммунальных услуг, невольно становится субъектом  ЖКХ.

С советских времён и до сих пор  жилищно-коммунальное хозяйство является планово-убыточной отраслью экономики. В рамках плановой советской системы  это было оправдано, но в современных  условиях становится всё менее и  менее эффективным год от года.

Однозначных путей решения этих вопросов нет. Однако, даже в современных  условиях возможно создание такой государственной  системы управления многоквартирными домами, которая была бы жизнеспособна  и довольно эффективна в условиях рыночной экономики и превратила бы ЖКХ из планово-убыточной отрасли  в прибыльную.

Новый ЖК РФ является инновационным документом, направленным на глубокое реформирование всей системы ЖКХ. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, так гласит ст. 161 ЖК РФ.

Управление  жилищным фондом включает в себя¹:

а) организацию эксплуатации;

б) взаимоотношения со смежными организациями  и поставщиками;

в) все виды работ с нанимателями и арендаторами.

Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов  и собственников жилых помещений  в домах всех форм собственности  имеют право участвовать в  управлении жилищным фондом по месту  жительства с целью защиты своих  экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.²

Собственники помещений в многоквартирном  доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление  собственниками помещений в многоквартирном  доме;

2) управление товариществом собственников  жилья, жилищным кооперативом  или иным специализированным  потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Договор управления многоквартирным  домом - это сравнительно новый вид  договора в жилищном праве. Жилищный кодекс РСФСР не предусматривал такого договора. К нему применяются нормы  и жилищного, и гражданского законодательства. В работе я расскажу о понятии  договора управления многоквартирным  домом, выделю основания для его  заключения, его существенные условия, изменение и его прекращение, а также на основании вышеизложенного  определю плюсы и минусы данного  договора.

В написании работы я использовал  нормативные акты: постановления, указы  и решения, действующие на территории Российской Федерации, монографии, статьи и работы юристов, комментарии к  законодательству.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Договор управления многоквартирными домами. 

 
Конституция Российской Федерации  закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться  им как единолично, так и совместно  с другими лицами. Указанное конституционное  положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых  помещений в многоквартирном  доме по своему усмотрению и в своих  интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом  при минимальном вмешательстве  органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном  управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным  жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим  договорные связи при каждом способе  управления.

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным  жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый  раздел. Дадим определение такому явлению как управление многоквартирным  жилым домом. 

Управление многоквартирным жилым  домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. 

Предусмотренный ЖК РФ договор управления многоквартирным домом - новый вид  гражданско-правового договора.

В соответствии со ст. 162 Кодекса одной  стороной договора управления является управляющая организация, другой могут  быть:

- собственники помещений в многоквартирном  доме (если управляющая организация  выбирается на общем собрании  собственников помещений в многоквартирном  доме);

- органы управления ТСЖ, жилищного  кооператива или специализированного  потребительского кооператива, предусмотренного  федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация  выбирается органами управления  этих некоммерческих организаций.  При этом факт заключения договора  управления не означает изменения  способа управления многоквартирным  домом;

- ОМС в установленных ЖК РФ  случаях. Кодекс допускает заключение  договора управления многоквартирным  домом в случае, если все помещения  в таком доме находятся в  собственности Российской Федерации,  субъекта Федерации или муниципального  образования (ст. 163).

Договор управления многоквартирным  домом заключается в простой  письменной форме. При этом каждый собственник  помещения заключает его на условиях, указанных в решении общего собрания.

Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников  помещений в многоквартирном  доме, поскольку это единый сложный  объект недвижимости. Им может управлять  только одна управляющая организация. Условия управления многоквартирным  домом как единым объектом не могут  быть различными, взаимоисключающими, противоречивыми. Безусловно, полного  единства мнений достичь на практике невозможно. Вместе с тем решения  на общем собрании по этому вопросу  принимаются простым большинством голосов, вероятность получения  которого достаточно высока.

Положение о том, что договоры управления должны заключаться на единых условиях для всех собственников помещений  в конкретном многоквартирном доме, распространяется и на случаи, когда  управляющая организация выбирается на открытом конкурсе, проводимом ОМС (часть 4 ст. 162 ЖК РФ). В этом случае договоры также должны заключаться не муниципалитетом, а самими собственниками помещений. 
 

 

2. Предмет и иные условия договора  управления многоквартирными домами.

 
       Предметом договора управления многоквартирным  домом является осуществление управляющей  организацией по заданию другой стороны  в течение согласованного срока  за плату следующей деятельности (ст. 162 ЖК РФ):

- оказание услуг и выполнение  работ по надлежащему содержанию  и ремонту общего имущества;

- предоставление коммунальных  услуг собственникам помещений  в многоквартирном доме и лицам,  пользующимся помещениями в этом  доме;

- осуществление иной, направленной  на достижение целей управления  многоквартирным домом, деятельности.

Кодекс впервые называет существенные условия договора управления: он может  считаться заключенным, если между  сторонами в надлежащей форме  достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать  такой договор заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или  иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров  данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению  одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. ЖК РФ называет следующие существенные условия договора управления;

- состав общего имущества многоквартирного  дома, в отношении которого будет  осуществляться управление, и адрес  такого дома;

- перечень услуг и работ по  содержанию и ремонту общего  имущества в многоквартирном  доме, в т. ч. по предотвращению  и ликвидации аварий, порядок  изменения такого перечня, а  также перечень коммунальных  услуг, за предоставление которых  отвечает управляющая организация;

- порядок определения цены договора  и составляющей ее платы за  содержание и ремонт жилого  помещения и платы за коммунальные  услуги, а также порядок внесения  такой платы собственниками помещений  в многоквартирном доме;

- порядок осуществления контроля  выполнения управляющей организацией  ее обязательств по договору  управления.

Таким образом, договор должен четко  определять, в отношении какого имущества  осуществляется управление. Это положение  конкретизируется путем описания общего имущества многоквартирного дома.

Стороны должны указать в договоре управления, что необходимо сделать  для достижения целей управления домом. Собственники помещений вправе определить любой перечень работ  и услуг по содержанию и ремонту  общего имущества. Единственным критерием  при установлении такого перечня  является обеспечение собственниками помещений необходимого состояния  многоквартирного дома, определяемого  правовыми актами, имеющими обязательную силу. При этом управляющий не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, поскольку любой договор заключается  по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ)[2]. Он может лишь объяснить собственникам  влияние включения или невключения какой-либо конкретной работы или услуги на состояние дома. Окончательное решение по этому вопросу всегда остается за собственниками - на них лежит вся ответственность за принятое решение. Следует отметить, что перечни работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, упоминавшиеся в ст. 1 Основ в определении термина "плата за ремонт жилья", после прекращения их действия с 1 марта 2005 г. теряют свою обязательную силу. Соответственно, если право определения цены договора управления является компетенцией собственников помещений, то государственное регулирование цен на содержание и ремонт жилья будет упраздняться по мере реализации собственниками помещений своего самостоятельного выбора способа управления домом.