Договор аренды и его виды

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать  в договоре аренды сочетание указанных  форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды.

Арендодатель, извещенный о  требованиях арендатора или его  намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может  промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным  имуществом, находящимся в нормальном состоянии, либо безвозмездно устранить  недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных  арендатору убытков, он вправе потребовать  возмещение непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает  за недостатки сданного в аренду  имущества, которые были им  оговорены или были заранее  известны арендатору либо должны  были быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества  или проверки его исправности  при заключении договора или передачи в аренду имущества в аренду.»   

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя не переданное в установленный договором срок сданное в наем имущества свидетельствует  об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань  обязательственно – правовых отношений  элементов вещных прав.

«Наделение арендатора правом требования отобрание по суду у арендодателя сданного внаем имущества, хоть и  несколько ухудшает теоретическую  концепцию обязательственно – правового  правоотношения и служит целям оптимальной  защиты прав арендатора.»  ¹²

Что же касается арендодателя, то ему предоставляется единственная возможность избегать отмеченных негативных последствий, получив соответствующее  уведомление арендатора об имеющихся  недостатках, заменить предоставленное  арендатору имущество другим аналогичным  имуществом в надлежащем состоянии  или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

Обязанности арендатора вытекают из договора аренды. Во – первых, арендатор  должен пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором или  назначением его, чтобы в результате  отрицательных последствий невыполнения этих условий не повлекло за собой расторжения договора и возмещение убытков ( п.3 ст. 615 ГК). Арендатор обязан в процессе использование имущества поддерживать его в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы на содержание арендованного имущества (п.2 ст.616 ГК).

Арендатор может пользоваться арендованным имуществом или нет. Но есть особые правомочия, вытекающие из права пользование арендованным имуществом, которые арендатор может  реализовать лишь с согласие арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использования  которых может иметь результатом распоряженым арендованным имуществом, к их числу относятся следующее право: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендное право в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных объектов, складочный капитал, паевой взнос. Очевидно, что согласие арендодателя в данном случае требуется,  т.к. реализация арендатором названных прав может привести  к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное в аренду.

Вторая основная обязанность  арендатора – своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Гражданский кодекс предусматривает целый ряд вариантов  установления в договоре арендной платы, что выгодно отличает его от Основ  законодательства об аренде. Гражданский  кодекс позволяет устанавливать  форму оплаты за аренду даже такую, которая не предусмотрена ГК РФ. Гораздо мене жестким по сравнению  с Основами законодательства об аренде является регулирование в Кодексе  вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменение  происходят на основе договора, но не чаще раза в год.

При возникновении споров Арбитражный суд принимает во внимание то, как стороны урегулировали  порядок изменения арендной платы  при заключении договора арендной платы.¹³ 

Ёще одной из основных обязанностей арендатора является возврат арендованного  имущества по истечении срока  аренды или прекращении договора аренды по другим основаниям (ст. 622 ГК). При не использовании указанной  обязанности арендодатель вправе потребовать  вернуть свое имущество в принудительном порядке.¹⁴

Судьба произведенных  арендатором улучшений арендованного  имущества определяется Гражданским  кодексом в зависимости от их характера (ст. 623 ГК). Всё отделимое от арендованного  имущества – собственность арендатора, неотделимое улучшение – арендодателю. Стоимость таких улучшений, произведенных  арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежат возмещению арендодателем, а также если улучшения произведены за счет амортизационных  отчислений от этого имущества.

Согласно ст. 624 ГК, возможен выкуп арендованного имущества, но для этого: « 1. В законе или  договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора после истечения срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором выкупной цены.

2.     Если условия о выкупе арендованного имущества  не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, при этом вправе договориться о расчете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3.     Законом могут быть установлены случаи  запрещение выкупа арендованного имущества.»

Наиболее широкое распространение  выкуп приобрел при аренде объектов государственной собственности. В  ст. 15 Закона о приватизации выкуп  имущества предприятия, сданного в  аренду, рассматривается как один из способов приватизации.

Право выкупа арендованного  имущества нередко предусматривается  при лизинговых отношения.

В п.3 ст.3 Закона о приватизации приведен перечень объектов государственной  и муниципальной собственности, не подлежащих приватизации, выкупу. Закон  гарантирует право третьих лиц  на имущество, сдаваемое в аренду, а также стабильность договора аренды в случае перехода, в период его  действия, право собственности на имущество к новому лицу.

Согласно ст. 613 ГК передача имущества в аренду не является  основанием для прекращения или изменение прав третьих лиц на сдаваемое в наем имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В данном случае речь идет о правах третьих лиц, которыми они обладают как в силу закона, так и договора. Из этого следует, что залогодержатель, например, может воспользоваться своим правом – обратить взыскание на заложенное имущество, - независимо от того, что после заключения договора залога собственник сдает его в аренду. Аналогично решается вопрос при установлении сервитута – предоставлении третьему лицу ограниченного права пользования данным имуществом. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды. Во всех этих случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым приобретшим вещного права на данное имущество. Пункт 2 ст. 617 ГК РФ содержит новую форму: в случае смерти арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендатор может отказать наследнику лишь только в том случае, если аренда имущества была обусловлена личными качествами умершего арендатора.

3.Прекращение и расторжение  договора аренды

Прежде всего, аренда прекращается с истечением срока действия договора. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно, посредством  расторжения договора аренды. Досрочное  расторжение договора аренды, как  и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу, осуществляется по соглашению сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных  ГК РФ, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение  договора.

Одностороннее расторжение  договора аренды возможно по решению  суда либо без обращения в суд  путем одностороннего отказа от исполнения договора. Со стороны арендатора судебные иски о расторжении подобного  договора редки, со стороны же арендодателя - довольно часты .¹⁵

Расторжение договора без  обращения в суд - исключение из общего правила о судебном порядке расторжения  договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). В частности, возможность расторжения договора без обращения в суд путем  одностороннего отказа определена ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ для случаев, предусмотренных  законом, а для обязательств, связанных  с осуществлением его сторонами  предпринимательской деятельности, также и для случаев, предусмотренных  договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Полагаем, что это правило в полной мере распространяется и на аренду. В  частности, примером предусмотренного в законе случая расторжения договора аренды без соответствующего решения  суда служит правило ст. 626 ГК РФ. В  соответствии с ним арендатор  по договору проката вправе отказаться от договора в любое время без  объяснения причин, письменно предупредив  о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения. Аналогичный внесудебный порядок  расторжения договора путем отказа любой стороны от его исполнения предусмотрен ст. 610 ГК РФ для случаев  заключения договора на неопределенный срок.

Значительно подробнее в  ГК РФ урегулированы специальные  основания для досрочного расторжения  договора аренды по решению суда, т.е. в общем порядке (ст. 619, 620 ГК РФ).

Так, согласно ч. 1 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться в суд, когда арендатор: 1) использует имущество  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократным нарушением (с этим положением соотносится правило  п. 3 ст. 615 ГК РФ о последствиях ненадлежащего  пользования арендованным имуществом); 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении  установленного договором срока  платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта  в случае возложения на него такой  обязанности.

3.1.Досудебная процедура досрочного расторжения судом договора аренды.

Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора, согласно ч. 1 ст. 620 ГК РФ, возможно в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору либо препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) сданное в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; 3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.¹⁶

Помимо ст. 620 ГК РФ расторжение  договора по требованию арендатора предусмотрено  еще в ряде общих положений  об аренде; некоторые из них корреспондируют  с названными специальными основаниями  расторжения (например, п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК РФ), другие же - новые. Частный  случай нового основания - неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц  на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).

Как следует из изложенного, все предусмотренные ст. 619, 620 ГК РФ и иными нормами ГК РФ об аренде специальные основания досрочного расторжения судом договора аренды касаются тех или иных нарушений. Как правило, они носят характер расшифровки абстрактного понятия "существенные нарушения договора" применительно к арендным отношениям и представляют собой установленную  законом презумпцию, какого рода нарушения  считаются существенными.

Согласно ст. 619 и 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены  и другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендатора либо арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. В судебной практике к  таковым, в частности, относят однократное  невнесение арендной платы в установленный срок. ¹⁷Однако то обстоятельство, что указанные статьи в качестве оснований досрочного расторжения предусматривают исключительно нарушения сторонами условий договора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые в договор, также должны быть связаны с нарушением сторонами его условий. Контрагенты вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию одной стороны. Они могут быть и не связаны с каким-либо нарушением договора, поскольку ст. 619 и 620 отсылают к п. 2 ст. 450 ГК РФ. К числу правомерно установленных в договоре оснований, не связанных с нарушением условий договора, судебная практика относит, в частности: включение имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, производственную необходимость эксплуатации объекта аренды арендодателем либо, напротив, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества.