Договор аренды и его виды

Содержание

Введение

Глава 1.Понятие и элементы договора аренды.

 

            1.1Понятие договора аренды.

 

            1.2Элементы договора аренды.

 

Глава 2. Форма и государственная регистрация договора аренды. Срок договора аренды.

 

          2.1 Форма и государственная регистрация договора аренды.

 

          2.2 Срок договора аренды. Возобновление арендных отношений.

          2.3 Права и обязанности сторон по договору аренды.

Глава 3.Прекращение и расторжение договора аренды.

          3.1.Досудебная процедура досрочного расторжения судом договора аренды.

Глава 4.Виды договора аренды.

           4. 1.Виды договора аренды.

           4.2.Договор аренды предприятий. Понятие и сфера применения.

           4.3. Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия . 

Глава 5. Договор финансовой аренды (лизинга) . 

           5. 1 Признаки договора лизинга . 

           5. 2 Основные элементы договора лизинга .

           5. 3 Существенные условия и форма договора лизинга.

Заключение

Список использованной литературы

 

Введение

 

Договор аренды один из классических договоров, чья история насчитывает  многие тысячелетия. Первые, хотя и  фрагментарные, упоминания об аренде содержались  в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало  договору найма вещей современную  форму. Особенность римского подхода  состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования  арендатора не следовало за вещью  и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового  регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций  из вещного права, но основы оставались без изменения. 
 
Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи. Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (30-40-е годы), то вновь возрастала (в период НЭПа и после 1985г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК и в 1922г. И в 1964г. Напротив, ныне действующее гражданское законодательство существенно расширило количество норм, посвященных аренде. С развитием предпринимательской деятельности в России для многих коммерческих и некоммерческих организаций стало удобней не приобретать имущество в собственность, а арендовать его. 
 
Цель данной курсовой работы – раскрыть основные черты договора аренды, дать краткую характеристику отдельным его видам.

 

1. Понятие и элементы договора  аренды¹.

1.1Понятие договора аренды.  

 

 

      Статья 606 ГК РФ гласит: « По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.     

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использование арендованного имущества  в соответствии с договором, являются его собственностью». Комментируемая статья исходит из того, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Последнее чаще всего интересует предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества (транспортных средств, помещения для офисов, складских помещений, оборудования).     

По договору аренды передается только имущество. Договор аренды -  возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной). Если имущество передано без оплаты,  то на лицо другой договор – о безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).      

Анализ статьи 606  ГК РФ показывает, что сторонам в договоре аренды, могут являться как граждане, так и юридические лица, к ним применяются различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГК РФ).       

Право пользование арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК).  В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения  при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли – продажи, однако не относится к числу смешанных .В отличие от купли – продажи  при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору  в момент заключения договора.         

«Право пользования арендатора пользуется вещно – правовой защитой  и  в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам ( ст. 305 ГК РФ ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования (без владения), то вещно – правовой  защитой оно не пользуется».¹

 

 

 

1.2. Элементы договора аренды. 

 

Элементы договора аренды – это стороны, предмет, форма  и содержание.

 

Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу , и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права,  как физические, так и юридические, а среди последних – как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно – территориальные и муниципальные образования.        

Статья 608 ГК РФ посвящена  одной из сторон договора аренды –  арендодателю. Она гласит: « Право  сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущества в аренду.»         

Следует подчеркнуть, что сдача в аренду имущества является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник, он и назван в законе в качестве возможного арендодателя. Как уже отметили, собственником может быть любое физическое или юридическое лицо.         

В соответствии с п.2 ст. 295 ГК РФ предприятие, за которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения могут сдавать его  в аренду и, следовательно, быть арендодателями; по объектам недвижимости – только с согласие собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными  нормативными актами.       

В отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться  и иными правовыми актами.       

Иногда и сам закон  предусматривает возможность сдачи  имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником. Образовательные  учреждения « вправе сдавать в  аренду основные фонды и имущество» (ст. 47 Закона РФ «Об образовании).        

Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления (ст. 124 – 127 ГК РФ)². Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом.         

Итак, арендодателем имущества  может быть любое юридическое  или физическое  лицо. Если арендодатель – некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности (ст. 48, 49, 606 ГК). Если лицо, гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской (ст. 2 КГ) и подлежит государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен быть дееспособными (ст. 21 – 35 ГК).          

Арендатором может быть любое  юридическое или физическое лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иное лицо( граждане и юридические  лица) использующее арендуемое имущество  для других целей (проживания, для  удовлетворения потребительских нужд и т.п.).           

Отметим, что арендатор  это лицо, заинтересованное в получении  имущества в пользование. Никаких  специальных требований закон к  нему не предъявляет.           

Предмет договора – это  объекты аренды. Статья 607 ГК гласит:

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (  не потребляемые вещи).

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.

 Пункт 1 ст. 607 обобщенно перечисляет виды имущества, которые могут быть переданы в аренду. Применяя содержащиеся в нем правила следует обратить внимание на ряд обстоятельств:

а) земельные участки могут  быть переданы в аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ (от. 25.10. 2001г.)³, Гражданским кодексом РФ, нормативно - правовыми актами Президента и Правительства РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ. Следует подчеркнуть,  что нормы земельного законодательства не имеют приоритета перед нормами гражданского кодекса в регулировании земельных отношений, если иное не оговорено в нормах самого ГК.

б) другие обособленные природные  объекты – это участки недр, торфяные отводы, леса, озера – все  естественного происхождения, а  также искусственные объекты ( парки, рыбные пруды, цветники и т.п.), но с  одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды. Их основной признак – эти вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, реально сохраняются ( компьютер, земля, самолет).

 Не потребляемые вещи изнашиваются длительное время, но при каждом конкретном акте использования сохраняются в натуре. Износ (амортизация) упомянутого оборудования подлежит учету в соответствии с нормами законодательства о бухгалтерском учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГК РФ принципиально важное правило о том, что именно законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается.      

Ограничение и запреты  на сдачу в аренду относятся прежде всего к имуществу, изъятому из оборота  или оборотоспособность  которого ограничена (п.2 ст.129 ГК). Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться  в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.^{4 5}     

Участки лесного фонда  передаются в аренду (пользование) также  на основании лицензий.⁶     

В законе подчеркивается необходимость  четкого определения объекта  аренды. При невыполнении данного  требования считается, что условия  об объекте подлежащем сдаче в  аренду, сторонами не согласовано, а  поэтому договор не признаётся  заключенным. Эта сделка ничтожна , и подлежит применению правила ст. 168 ГК « недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Форма и государственная регистрация  договора аренды. Срок договора  аренды.

2.1 Форма и государственная регистрация  договора аренды. 

 

Ст. 609 ГК гласит:

« 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной  из сторон договора является юридическое  лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.               

2. Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной           регистрации, если иное не установлено законом.                

3.  Договор аренды имущества предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущества к арендатору (ст. 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли – продажи такого имущества»             

Статья 609 ГК устанавливает  ряд важных специальных правил о  форме договора аренды. По мимо общих  требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены  и специальные требование. Договор  аренды на срок более года, а также  если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока  должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст. 609)⁷. Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч.1 ст.161 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме».