Инвестиционный проект строительства коттеджа

 Фундамент ленточный сборный железобетонный. Крыша  двускатная по наслонным стропилам. Деревянные конструкции и изделия, соприкасающиеся с каменными и металлическими конструкциями, изолированы толем и полиэтиленовой пленкой. Все деревянные элементы подвергнуты пропитке антисептиками и антипиренами.

Дом будет расположен главным  фасадом к реке. Разметив территорию под строительство дома, мы определимся с расположением дополнительных строений. Что касается дополнительных строений или пристроек, то они как раз и делятся на 2 вида: отдельно стоящие постройки и пристройки к дому. Данным проектом предусмотрено место на земельном участке для таких отдельно стоящих построек как: баня, беседка, мастерская. Гараж будет пристройкой к дому и реализован застройщиком. Площадь данного земельного участка позволяет нам определить так же и зону активного отдыха (бассейн, волейбольная площадка и т.д.). Далее нужно распланировать местоположение огорода, сада, клумб и всех возможных посадок на данном участке. И в конце между уже теоретически расположенными объектами проводим линии дорожек (проходов) и проездов для автомобиля (или нескольких авто).

Схема планировки земельного участка и архитектурные чертежи (план 1и 2 этажа, разрез, фасад) смотри в приложениях.

2.2. Предварительное  обоснование инвестиций

Площадь данного участка  составляет 2507 кв.м., его кадастровая стоимость приравнивается 422981,04 руб. Кадастровая стоимость не учитывает особенностей земельных участков. Она назначается для земель определенного целевого использования в конкретном районе и одинакова для всех участков, входящих в данную группу. По этой причине в работе практически не принимается во внимание кадастровая стоимость земли. По существу, она служит лишь базой для расчета суммы земельного налога. Рыночная же стоимость земельных участков превышает кадастровую в среднем на 10-15%. Таким образом, мы можем получить приблизительную рыночную стоимость земельного участка. Рыночная стоимость разрабатываемого участка составит примерно 485 тыс. руб.

Для определения стоимости строительства  необходимо рассчитать локальную смету  на основные виды общестроительных работ, представленную в таблице 1.

Таблица 1

 

Локальный сметный расчет на общестроительные работы

 

№ п/п	Обоснование		Наименование работ и  затрат	Ед изм.		Кол		Стоимость единицы						Общая стоимость												Затр. тр. раб. не зан. обсл.маш.
								Всего		Экс. маш.		Материалы		Всего			в т. ч. оплата труда		Экспл. маш.			Материалы				Обслуж-х машины
								опл. труда		в т. ч. опл.труда									в т.ч. опл.труда							на единицу			всего
1	2		3	4		5		6		7		8		9			10		11			12				13			14
Раздел 1. Земляные работы
1	ФЕР-2001-01		Разработка грунта с погрузкой на автомобили-самосвалы экскаваторами с ковшом вместимостью 1 (1-1,2) м3, группа грунтов 3	1000 м2		0,067		2336,59		2283,42		3,25		156,55			3,35		152,98			0,218				6,40			0,4288
								49,92		346,18									23,19
2			Уплотнение грунта прицепными катками на пневмоколесном ходу 25 т  (50 см.)	1000 м2		0,034		669,26		669,26		---		22,75					22,75							---			---
								---		83,69									2,84
Раздел 2. Фундаменты
3	ФЕР-2001-06		Устройство ленточных  фундаментов	100 м3		0,24		64823.80		1991.61		59923.11		15557,7			698,18		477,98			14381,54				337,48			80,99
								2909.08		295.53									70,92
Раздел 3. Стены
4	ФЕР-2001-06		Устройство стен подвалов и подпорных стен железобетонных высотой до 3 м, толщиной:400 мм.(шлакобетон)	100 м3		1,16		130236,14		3781,3		120349,43		151073,9			7082,26		4386,308			139605,34				698,56			810,32
								6105,41		449,76									521,72
5	ФЕР-2001-06		Устройство стен и перегородок легкобетонных высотой до 3 м, толщиной до 150 мм	100 м3		0,0198		113383.45		8224.71		91208.13		2245,14			276,223		162,84			1805,92				1618,4			32,044
								13950.61		1247.29									24,7
6	ФЕР-2001-06		Устройство перекрытий безбалочных толщиной до 200 мм, на высоте от опорной площади до 6 м	100 м3		0,214		146604,37		2741,73		135664,33		31373,33			1754,43		586,73			29032,16				951,08			203,53
								8198,31		400,97									85,80
7	ФЕР-2001-08		Кладка стен кирпичных  наружных сложных при высоте этажа  до 4 м	м3		22,94		912,00		34,56		827,91		20921,28			1136,21		792,80			18992,25				5,66			129,84
								49,53		4,23									97,04
Раздел 5. Кровля
8	ФЕР-2001-12		Устройство кровель из черепицы	100 м2		0,6764		6525,63		200,80		5447,96		4413,94			593,11		135,82			3685				96,6			65,34
								876,87		24,23									16,38
9			Утепление покрытий плитами  из минеральной ваты или перлита  на битумной мастике	100 м2		0,3259		4708,61		128,95		4146,24		1534,54			141,25		42,02			1351,26				45,54			14,84
								433,42		8,78									2,86
10			Устройство пароизоляции прокладочной	100 м2		0,3259		950,92		30,84		851,50		309,9			22,35		10,05			277,5				7,84			2,39
								68,58		2,22									0,72
Раздел 5. Полы
12	ФЕР-2001-11	Устройство тепло- и звукоизоляции  ленточной из плит древесноволокнистых  под лаги			100 м2		1,126		573,81		17,59		520,29			646,11		40,45			19,80			585,84			4,48		5,04
									35,93		2,86										3,22
13		Устройство стяжек цементных			100 м2		1,126		1470,97		29,94		1127,07			1656,31		353,51			33,71			1269,08			39,51		44,48
									313,96		13,44										15,13
14		Устройство покрытий на цементном  растворе из плиток			100 м2		1,126		8802,02		147,14		7979,24			9911,07		760,77			165,67			8984,62			119,78		134.87
									675,64		39,89										44,91
Раздел 6. Отделочные работы
15	ФЕР-2001-15		Облицовка потолков декоративными плитами с установкой каркасов	100 м2		1,126		56476,37		479,59		44610,46			63592,39		12855,16			540,01			50231,37		1254			1412
								11386,32		56,50										63,6
16			Высококачественная штукатурка декоративным раствором по камню  стен.	100 м2		2,04		3272,83		78,74		1548,56			6676,57		3356,88			160,63			3159,06		165,88			338,39
								1645,53		29,41										59,99
18			Остекление в построечных  условиях металлических переплетов двухслойными стеклопакетами	100 м2		0,2479		20825,35		137,72		19938,70			5162,6		185,66			34,14			4942,8		87,8			21,76
								748,93		18,20										185,66
Итого прямые затраты по смете															315254,08		29259,8			7724,238			278026,46		5439,03			3296,26
																				1218,68
Общестроительные работы															315254,08		29259,8			7724,238			278026,46		5439,03			3296,26
																				1218,68
ИТОГО															315254,08		29259,8			7724,238			278026,46		5439,03			3296,26
																				1218,68
Сметная прибыль															263779,53
Всего в ценах 2000 г.															638999,8
Всего в ценах 2012 г.															2297238,9
На покрытие НДС 18%															593503
ИТОГО ПО СМЕТЕ															3154521,43

Суть системы отопления одноквартирного  жилого дома на газу заключается в  поддержании заданной температуры  отапливаемого помещения с помощью  котла, работающего на природном  газе. Проект, врезка в трубу и закладка ее под землю до нашего дома (примерно 40 метров) покупка, установка и наладка оборудования (котел, бойлер) обойдётся примерно в сто пятьдесят тысяч рублей.

Проектом предусмотрена автономная индивидуальная система водоснабжения. Источником воды является подземный  водоносный горизонт. В скважину глубиной 25 м. опускается центробежный глубинный  насос, качающий воду по трубам в дом  через систему фильтров. Бурение  скважины обойдётся примерно в 50 тысяч рублей, оборудование системы водоснабжения 30 тысяч рублей. Стоимость земельного участка составляет 485 тыс. руб.

Итого, цена по которой дом будет  отчуждён, включает в себя: затраты на возведение коттеджа (в том числе з/п рабочим, эксплуатация машин и механизмов, строительные материалы), стоимость земельного  участка, сметную прибыль, стоимость подключения  к инженерным коммуникациям (включая необходимое оборудование),сумму налогообложения и составит примерно 3800000 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Строительство

3.1. Схема разработки  проектной документации

Данным курсовым проектом предусмотрена схема разработки проектной документации, когда  управление проектированием осуществляется силами специальной управляющей инжиниринговой компании (в форме независимой инжиниринговой компании или созданной на базе проектного института).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Генеральная проектная организация (генпроектировщик) – это организация, выполняющая основную часть проектных и изыскательских работ. Генпроектировщик для выполнения отдельных частей проекта может привлекать на конкурсных (договорных) началах специализированные проектные организации. При этом он несет ответственность за комплексность выполнения проекта. Главными задачами Генпроектировщика являются комплексная разработка проектов и смет и обеспечение высокого технического уровня и наивысшего экономического эффекта проектируемых предприятий.

Генеральный проектировщик  обязан:

• участвовать в разработке задания на проектирование, в выборе площадки для строительства, подготавливать для этого необходимые материалы;

• подготавливать и выдавать субподрядным специализированным проектным организациям задания на разработку проектов и рабочей документации;

• определять по согласованию с заказчиком и подрядчиком объемы, этапы и стоимость проектных работ;

• проводить необходимые согласования с подрядными строительно-монтажными организациями;

• выдавать заказчику технические требования на разработку специального технологического оборудования;

• координировать работу субподрядных проектных организаций и увязывать все части проекта;

• совместно с субподрядными проектными организациями защищать проекты в экспертных и утверждающих инстанциях;

• вносить исправления в проектно-сметную документацию по решению указанных органов.

Стоимость проектных работ  определяется в соответствии со Справочниками  базовых цен на проектные работы для строительства, разработанными по видам строительства и утверждаемым Росстроем.

Свои задачи и функциональные обязанности Генпроектировщик выполняет в тесном взаимодействии с местными органами архитектуры и градостроительства, генеральными проектировщиками промышленных объектов, единым (генеральным) заказчиком и генеральным подрядчиком.

3. 2. Предпроектная подготовка строительства

Ключевые задачи, решаемые на этапе предпроектной подготовки – разработка задания на проектирование, разработка, согласование и утверждение исходно-разрешительной документации (ИРД) и получение разрешения на строительство.

Задание на проектирование – обязательная часть исходной документации, утверждаемая Заказчиком и определяющая характер и объем выполнения архитектурно-градостроительной  деятельности по объекту, включающая весь комплекс основных требований Заказчика  и условий исходно-разрешительной документации.

Вместе с заданием на проектирование мы предоставим проектной организации исходные материалы, номенклатуру, порядок и сроки подачи которых оговариваются в контракте на выполнение проектных работ. При этом исходные материалы включают в себя:

• обоснование инвестиций строительства данного объекта;
• решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта;
• акт выбора земельного участка для строительства и прилагаемые к нему материалы;
• архитектурно-планировочное задание составляемое в установленном порядке;
• технические условия на присоединение проектируемого объекта к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;
• имеющиеся материалы утвержденного проекта детальной планировки участка строительства;
• имеющиеся материалы топографической съемки участка строительства и данные геологических и гидрогеологических изысканий;
• материалы по существующей и сохраняемой застройке и зеленым насаждениям;
• сведения о надземных и подземных инженерных сооружениях и коммуникациях;
• сведения о фоновом состоянии окружающей природной среды, комфортности проживания населения, о наличии техногенных объектов вблизи строительства объектов жилищно-гражданского назначения и зонах их воздействия при возможных аварийных ситуациях.

 

Решение о предварительном  согласовании места размещения объектов строительства

Разработка проектной  документации осуществляется при наличии  утвержденного решения о предварительном  согласовании места размещения объекта, на основе утвержденных обоснований  инвестиций в строительство или  иных предпроектных материалов, договора, задание на проектирование и материалов инженерных изысканий.

Проектирование объектов жилищно-гражданского назначения осуществляется в соответствии с утвержденными  в установленном порядке генеральными планами городов, поселков и сельских поселений, схемами и проектами  районной планировки и разработанными на их основе проектами застройки.

Исходно-разрешительная документация

Подготовка исходно-разрешительной документации осуществляется в соответствии с нормативно-правовыми документами  Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

Подготовку исходно-разрешительной документации осуществляют местные  органы архитектуры и градостроительства. Итогом проведения работ по подготовке исходно-разрешительной документации является пакет документов, который включает следующие документы:

1. Основание для оформления исходно-разрешительной документации (ИРД).
2. Справка Государственного градостроительного кадастра (по конкурсным объектам).
3. Градостроительное заключение в составе:
1. Эскиза №1;
2. Заключение по обследованию объекта недвижимости;
3. Заключения по условиям проектирования;
4. Заключения согласующих организаций.
4. Заключение по инженерному обеспечению объекта.
5. Заключение по компенсационному озеленению (необходимость подготовки определяется региональным законодательством).
6. Заключение регионального органа охраны окружающей среды и природных ресурсов (необходимость проведения Государственной экологической экспертизы определяется этим органом в процессе согласования).
7. Протокол рассмотрения материалов предпроектных проработок Архитектурным советом региона.
8. Заключение Главного управления охраны памятников (ГУОП) региона о необходимости проведения археологических исследований (для объектов на исторических территориях городов).
9. Заключение по визуально-ландшафтному анализу (для объектов на исторических территориях городов).
10. Расчет соцкультбыта.
11. Расчет продолжительности инсоляции и естественной освещенности.
12. Сводный расчет платежей, осуществляемых инвестором за право реализации проекта на этапе получения комплекта исходно-разрешительной документации и до начала производства строительных работ на объекте.
13. Проект правового акта городской администрации.
14. Проект договора аренды земельного участка.

Материалы ИРД подлежат согласованию:

• с местными органами власти;
• Главным управлением по делам гражданской обороны и чрезвычайными ситуациями (ГУ ГО и ЧС) по субъекту РФ;

оформлению заключений:

• органа санитарно-эпидемиологического надзора в регионе;
• регионального органа охраны окружающей среды и природных ресурсов;
• отдела подземных сооружений или другого аналогичного подразделения регионального уровня;
• регионального учреждения, отвечающего за градостроительную деятельность;
• управления охраны памятников архитектуры (для объектов на исторических территориях городов);
• местного органа, отвечающего за земельные ресурсы и землеустройство;
• структурного подразделения субъекта РФ/муниципального образования – департамента, отдела и др. государственного и муниципального имущества города (с информацией об оценке зданий и сооружений, расположенных на участке);
• Управления государственной противопожарной службы управления внутренних дел региона.

ИРД по объектам нового строительства  и реконструкции подлежит регистрации в Службе Государственного градостроительного кадастра.

Разрешение на строительство

Основанием для получения  права на строительство с оформленными земельными и имущественными отношениями  является разрешение на проектирование и строительство, оформленное в  соответствии с комплектом ИРД. Разрешение на осуществление градостроительной  деятельности – это правовой акт  местной администрации, определяющий Заказчика и условия проведения инвестиционно-строительной деятельности. Разрешение оформляется местным органом по градостроительству и архитектуре в соответствии с комплектом ИРД.

Проектная подготовка строительства предполагает выполнение следующих четырех основных шагов:

1. предпроектная проработка и/или разработка, согласование и утверждение архитектурно-градостроительного решения – архитектурного проекта (для жилищно-гражданского строительства);
2. разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектной документации – проекта, утверждаемой части рабочего проекта;
3. разработка рабочей документации;
4. оформление разрешения и ордера на производство строительно-монтажных и земляных работ.