Аренда и арендные отношения

В случае начисления арендной платы в натуральной форме (продукцией, товарами или услугами) объект налогообложения определяется исходя из обычной цены такой продукции, товаров, услуг (с учетом НДС). Кроме того, эта цена умножается на повышающий коэффициент 1,176471 ( п. 3.4 Закона № 889).

Это значит, что если начисленный  доход составляет 2 т зерна пшеницы, обычная (рыночная) стоимость которого 1 200 грн/т (с учетом НДС), то налогооблагаемый доход будет равен 2 823,53 грн. (1 200 грн. х 2 т х 1,176471). Следовательно, сумма НДФЛ, подлежащая удержанию, – 423 грн. (2 823,53 грн. х 15 %).Рассмотрим, когда применяется либо не применяется повышающий коэффициент.

Норма п. 34 Закона № 889 гласит, что этот коэффициент применяется, если арендная плата начислена в натуральной  форме, то есть уже при начислении дохода арендатор точно знает, сколько и какой продукции он будет выдавать в качестве арендной платы.

Таким образом, коэффициент нужно  применять только тогда, когда в  договоре аренды четко указано количество и вид продукции, которую должен получить арендодатель (как в примере  выше – 2 т зерна пшеницы). Если же в договоре количество продукции, подлежащей выплате в качестве арендной платы, не определено, а указан только денежный эквивалент арендной платы, то повышающий коэффициент не применяется. Ведь в данном случае арендная плата начисляется в денежной форме и на этот момент еще не известно, сколько и какую продукцию получит арендодатель (напомним, НДФЛ удерживается в момент начисления дохода физическому лицу). В натуральной форме она может быть выплачена позже по соглашению сторон (например, на основании заявления арендодателя).

 Понятно, что расходы по  уплате НДФЛ, увеличивающиеся в  результате применения повышающего  коэффициента, полностью ложатся  на предприятие. В связи с  этим, чтобы не обременять себя  дополнительными затратами, в  договоре целесообразнее предусматривать денежную форму арендной платы. А уже потом по взаимному согласию можно продавать сельхозпродукцию или предоставлять услуги в счет задолженности по арендной плате.

 

 

3.2 Экономическая эффективность производства ОАО «Знамя Октября»

 

Эффективность производства относится к числу  ключевых категорий рыночной экономики, которая непосредственно связана  с достижением конечной цели развития общественного производства в целом  и каждого предприятия в отдельности, а следовательно и с определением арендной платы. В наиболее общем виде экономическая эффективность производства представляет собой количественное соотношение двух величин – результатов хозяйственной деятельности и производственных затрат. Сущность проблемы повышения экономической эффективности производства состоит в увеличении экономических результатов на каждую единицу затрат в процессе использования имеющихся ресурсов.

Рассмотрим исходные данные исследуемого предприятия.

Таблица 15– Исходные данные о наличии ресурсов организации ОАО «Знамя Октября» за 2009-2011 г.г.

Наименование	2009 г	2010 г	2011 г	Коэффициент роста
Среднесписочная численность работников основной деятельности, чел.	126	146	124	0,9841
Среднегодовая стоимость основных средств, тыс. руб.	57354,5	8247,3	168307	2,9345
Полная себестоимость продукции, тыс. руб.	184305	191422	221372	1,2011
Выручка от продаж продукции, тыс. руб.	302418	235726	304826	1,0079
Прибыль от продаж, тыс. руб.	115611	39881	83447	0,7218

 

 

Из данных расчетов можно сделать вывод, что  наибольший коэффициент роста наблюдается  по среднегодовой стоимости основных средств и составляет – 2.9345. А прибыль от продаж напротив, имеет низкое значение – 0,7218.

Для более  полного исследования эффективности предприятия рассмотрим таблицу 16.

Таблица 16– Матрица экономической эффективности использования ресурсов ОАО «Знамя Октября»

	К1	К2	К3	К4	К5
К1	1.1 100,00	2.1Фондо-вооруженность труда =298,19	3.1Приходится затрат на 1 раб. =122,05	4.1 Производи-тельность труда=102,42	5.1Рентабельность персонала =73,35
К2	1.2Приходится стоимости ОС на 1 раб. =33,54	2.2 100,00	3.2Приходится на 1 руб.ОС =40,93	4.2Фондоот-дача=34,35	5.2Рентабельность активов =24,60
К3	1.3Доля фактора «труд» в СБ =81,93	2.3Доля фактора «капитал» в СБ=244,32	3.3 100,00	4.3Производст-во товарной продукции на 1 руб. затрат =83,91	5.3Рентабельность продукции =60,09
К4	1.4Трудоемкость товарной продукции  =97,64	2.4Фондо-емкость= 291,15	3.4Уровень затрат на 1 руб. товарной  продукции =119,17	4.4 100,00	5.4Рентабельность продаж =71,61
К5	1.5Затраты трудового фактора на 1 руб.прибыли от продаж =136,34	2.5Величина стоимости ОС на 1руб  прибыли =406,55	3.5Уровень затрат на 1 руб. прибыли  от продаж =166,41	4.5Приходится выручки на 1 руб. прибыли от продаж =139,64	5.5 100,00

 

 

 

ЭИР=(5.1n+ 5.2n+ 5.3n+ 5.4n)/4=57,4       (1)

ЭИР - интегральный показатель  эффективности использования  ресурсов.

На первый взгляд ресурсы предприятия стали использоваться более эффективно о чем свидетельствует рост фондовооруженности труда (на 298,19%),производительности труда (на 2,42%). Однако увеличение указанных показателей происходит в условиях роста производственных затрат, что в итоге приводит к снижению окупаемости затрат, уровню рентабельности активов, продукции и продаж.

Рассматривая  влияние характера использования  отдельных факторов производства на изменение объема реализации продукции  можно отметить следующее: рост выручки организации обусловлен преимущественно экстенсивным использованием ресурсов, что подтверждается долей влияния стоимости основных средств и масштабов использования произведенной продукции. Положительная динамика производительности труда обусловлена ростом фондовооруженности , причем изменение фондовооруженности также положительно повлияло на объем выручки

Интегральный  показатель  эффективности использования  ресурсов равный 55,4% показывает снижение эффективности производственного потенциала предприятия.

В то время, как доли рассматриваемых форм земельной ренты в стоимости и цене продукции сельского хозяйства зависят от социальных и естественных условий сельскохозяйственного производства, а в конечном счете — от уровня развития экономики в целом. Так, чем выше уровень эффективности производства в земледелии, тем меньше доля абсолютной ренты в стоимости и цене продукции, тем, естественно, меньше величины стоимости и цены при прочих равных условиях. В рамках арендных отношений на уровень технической оснащенности земледелия существенное влияние оказывает срок аренды земли: чем этот срок продолжительнее, тем больше заинтересован арендатор в рационализации землепользования, так как при фиксированной величине арендной платы это ведет к снижению издержек и росту прибыли. Вековые сроки аренды земли сводят к минимуму влияние на результаты землепользования частной собственности на землю и абсолютной земельной ренты. На общую массу абсолютной ренты, образующейся в земледелии, влияет доля земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности граждан: чем эта доля больше, тем (при прочих равных условиях) больше масса абсолютной земельной ренты.

Наиболее  полное и рациональное использование  земельных ресурсов требует новых  условий для развития арендных отношений.

Решение вопроса о целесообразности аренды земли связано с  проведением многоплановой исследовательской и аналитической работы. Земля оценивается по уровню эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур, доходности с классификацией групп почв и почвенных разновидностей. При исчислении доходности пахотной земли необходимо руководствоваться рыночной ценой продаж производимых сельскохозяйственных товаров, которая будет оказывать существенное влияние на образование чистого дохода.

При определении  величины арендной платы следует  учитывать выход продукции в  зависимости от природно-климатических  условий, который может варьировать  в широких пределах. Исходя из этого, арендную плату в зоне с часто  повторяющимися засухами не целесообразно  устанавливать фиксированной. В  противном случае она может поглощать часть прибыли или даже заработной платы арендатора, что подрывает принцип материальной заинтересованности.

В связи  с этим предложен вариант использования натуральных показателей при определении платы за используемые ресурсы, оценке и распределении результатов деятельности арендных коллективов применительно к условиям нестабильной экономической ситуации. На этой основе разработана модель  издольной натуральной аренды в растениеводстве. Сущность ее заключается в том, что для определения валовой продукции в физическом объеме, арендной платы за используемые ресурсы и хозрасчетного дохода арендного коллектива рекомендуется использовать метод оценки по зерну. Хозрасчетный доход арендного коллектива определяется на основе тарифного фонда оплаты труда или прожиточного минимума или размера средней заработной платы работников промышленности и доплат в размере до двукратного фонда оплаты труда за конечные результаты деятельности.

Рекомендуется разработать модель внутрихозяйственной аренды в растениеводстве, в основе которой фиксированная арендная плата за каждый вид ресурса и оценка результатов деятельности арендных коллективов по планово-учетным ценам с корректировкой на нормативную рентабельность. Модель позволяет учитывать изменение физического объема, качества продукции, расхода материальных ресурсов - оценить деятельность арендных коллективов по вновь созданной стоимости (валовому доходу).

 Также предлагается методика определения арендной платы за землю при внутрихозяйственной аренде, позволяющая обеспечить воспроизводство почвенного плодородия. Арендная плата включает: земельный налог, установленный законодательством и уплачиваемый в региональный бюджет; необходимый уровень затрат по внесению органических удобрений в объеме, позволяющем восполнить вынос с урожаем питательных веществ из почвы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

С правовой точки зрения, аренда представляет собой имущественный наем, договор, по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) представляет другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество во временное пользование за определенную плату. С экономической точки зрения, аренда выступает как форма реализации отношений собственности.

В условиях перехода к рыночным отношениям и становления многоукладной экономики, способствующей эффективному функционированию коллективов сельскохозяйственных предприятиях различных организационно-правовых форм  хозяйствования.

При аренде происходит разграничение субъектов присвоения, т.е. средства производства, как объекты собственности принадлежат арендодателю, а как объекты хозяйствования на срок аренды присваиваются арендатором, что обуславливает распределение продукции, произведенной в процессе использования арендного имущества между сторонами арендных отношений.

Распределение продукции, произведенной в процессе использования арендованного имущества, тесно связано с отношениями воспроизводства. При осуществлении воспроизводства средств производства арендодателем его доля в произведенной продукции возрастает на размер средств, необходимых для его осуществления. Когда воспроизводственный процесс осуществляется арендатором, возрастает его доля в произведенной продукции.

 Мировой  опыт арендных отношений показывает, что аренда является важным элементом аграрного сектора зарубежных стран. В таких странах, как Германия, Бельгия, Франция, доля арендованной земли в общем землепользовании составляет более 60%. Законодательство зарубежных стран придерживается принципа приоритетности интересов арендатора как непосредственного производителя продукции перед интересами собственника. Абсолютными остается право собственника на продукты труда, но не признается такое право в отношении земли.

  Проблема арендных отношений в развитие сельского хозяйства рассмотрены на примере сельскохозяйственного предприятия открытого типа «Знамя Октября» расположенного в станице Октябрьской Крыловского района Краснодарского края. Хозяйство  создано в 2004 году. ОАО «Знамя Октября»- крупный производитель растениеводческой и животноводческой продукции. Географическое расположение очень удобно: хозяйство находится в небольшой удаленности от Федеральной автомагистрали ДОН. Расстояние до железной дороги – 6 км, это станция Крыловская. Продукция зернового растениеводства согласно долгосрочного договора реализуется на Крыловский элеватор находящийся в 5 километрах от хозяйства.

За исследуемый  период с 2009 по 2011 годов отмечается, что общая стоимость имущества увеличилась на 6,2%, за счет роста внеоборотных активов в 3,6 раза При этом наибольшее увеличение произошло по статье основные средства в 4,2 раза Так же увеличиваются собственные средства на 64,9 %, при этом уставный и добавочный капитал остаются прежними Производственная площадь уменьшилась за исследуемый период на 16 га , при снижение численности работников предприятия на 2 человека, что составило 124 работника. При этом происходит стабильный ежегодный рост объема выручки от продаж. В основном все показатели оборотных активов увеличиваются, работу предприятия можно оценивать как расширяющее объем производства. ОАО «Знамя Октября» является производителем растениеводческой продукции.