Земельный сервитут: проблемы теории и практики

 

 

Министерство образования и науки Российской Федерации

Бузулукский гуманитарно-технологический институт                

(филиал) федерального государственного  бюджетного  образовательного учреждения   высшего профессионального образования -

«Оренбургский государственный университет»

 

Факультет дистанционных технологий

 

Кафедра гражданского права и гражданского процесса

 

КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА

 

по дисциплине «Земельное право»

 

 

      Руководитель  работы

      ___________Шумских Ю. Л.

  «_____»______________2013г.

      Исполнитель

                                                                       Студент группа  446

        _______________Александров А. А.

«_____»_____________2013г. Нормоконтролер_____________

«_____»_______________2013г.

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                              Бузулук 2013

Содержание

Введение………………………………………………………………………………3

Земельный сервитут: проблемы теории и практики……………………………….4

Глава 1. Сервитуты как предмет гражданско-правового регулирования………...4

1.1 Понятие и правовая  природа сервитутов……………………………………….4

1.2 Общая классификация  сервитутов……………………………………………...6

Глава 2. Правовое регулирование отдельных видов сервитутов………………….8

2.1 Частный и публичный  сервитут………………………………………………....8

2.2 Правовые проблемы и  пути решения регулирования сервитутных прав…...11

Заключение……………………………………………………………………….....14

Список использованных источников…………………………………………..….15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

      Сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком (недвижимостью) в земельном праве СССР, Земельном и Гражданском Кодексе РСФСР отсутствовал, а реальные отношения в этой сфере регулировались с помощью институтов постоянного или временного пользования либо с помощью иных законодательных инструментов. Насущная потребность в регулировании сервитутных отношений на современном этапе обусловлена конституционным признанием многообразия и равноправия различных форм собственности на землю, переходом страны к общепризнанным рыночным отношениям. Изложенные обстоятельства, а также недостаточная популяризация теоретических исследований в области сервитутных отношений, незначительная судебная практика правоприменения в этой сфере (и, как следствие этого, допускаемые судебные ошибки) и составляют актуальность данной темы исследования. Практическая реализация сервитутных отношений в области земельного права началась лишь в последнее время, что связано как с неполной проработанностью и нечеткостью решения этого вопроса в законодательстве (упоминание о земельных сервитутах появилось в Земельном Кодексе в 2001 году), так и непониманием землепользователями сути этих отношений. Реализация права сервитута ограничена недостаточностью его регулирования действующим законодательством. Объектом исследования являются отношения, возникающие между субъектами гражданского общества при установлении, осуществлении, прекращении и защите права на сервитут. Предметом исследования являются законодательные акты, материалы судебной практики, теоретические исследования, посвященные формированию института сервитутов в отечественном законодательстве. Целью исследования является научно - теоретический анализ вещных прав ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом способов приобретения, применения соответствующего законодательства, разработка теоретических положений и рекомендаций, направленных на дальнейшее совершенствование регулирования сервитутов.

 

 

 

Земельный сервитут: проблемы теории и практики

Глава 1. Сервитуты как предмет гражданско-правового регулирования

1.1 Понятие и  правовая природа сервитутов

      Понятие сервитута и основы учения о сервитутном праве возникли еще в Древнем Риме. Учение о сервитутном праве складывалось постепенно. На первых порах выработка основных правовых характеристик сервитута представляла для римских юристов определенную трудность. Значение слова сервитут, имеющее множество смысловых оттенков, сводилось к рабству вещи, некой повинности. В эпоху 12 Таблиц земельные сервитуты рассматривались римскими юристами как реальная ценность и мало чем отличалась от права собственности на часть чужой вещи. Известным достижением правовой мысли был переход от примитивного понимания сервитута как права на часть чужой вещи к его характеристике как права лица на пользования чужой собственностью в определенном отношении. Наиболее распространенное определение сервитутного права в дореволюционной России формулировалось следующим образом: сервитут - это вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающего собственника к положительным действиям. Роль сервитута определялась как восполнение естественных недостатков одних участков за счет преимуществ других земель. Юридическими признаками сервитута, сформулированными еще в древнеримский период можно считать:

1) абсолютный характер;

2) право следования;

3) неделимость;

4) невозможность установления  для себя на собственную вещь;

5) бессрочность;

6) договорной характер, поскольку договор был наиболее распространенным основанием их возникновения.

Современные нормы о сервитутах содержатся в настоящее время в части первой Гражданского кодекса. В ней определены основные положения, принципы и понятия сервитута, конкретизируемые источниками гражданского и других отраслей законодательства: Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими нормативными актами. Названные нормативно-правовые акты существенным образом обогатили практику применения сервитутных отношений в стране, расширили права земельных и иных пользователей. Сервитутам посвящены статьи 274-277 Гражданского кодекса РФ. В п.1 ст.274 ГК РФ сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Сервитут - не обязательственное, а вещное (ограниченное) право пользования чужим земельным участком, право не на свою, а на чужую вещь, принадлежащую соседу. Как всякое право сервитут относится к абсолютным правам, и его правообладателю противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать это право. Однако на основе такого права сервитуарий приобретает возможность только ограниченного (в силу договора, судебного решения, закона, постановления органов государственной власти, местного самоуправления или в силу приобретательной давности) права пользования в своем интересе чужим земельным участком, который по-прежнему остается во владении, пользовании и распоряжении его собственника. Объектом сервитута как вещного права выступает недвижимое имущество как определенная разновидность имущества вообще. Статья 274 ГК РФ распространяет действие сервитута на земельные участки, а ст.277 - и на здания, сооружения, другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Объектом сервитута могут быть и другие виды недвижимого имущества, «ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком», например, право использования подсобных помещений и лестничных площадок здания. Сервитут может устанавливаться для прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации. В связи с этим действующее законодательство говорит о строительных сервитутах (п.1 ст.50 Федерального закона « О товариществах собственников жилья»). Дефиниция сервитута, данная в ст. 274 ГК РФ предполагает несколько ванных обстоятельств: первое - это то, что отношения по поводу земельного сервитута подразумевают в качестве своей предпосылки наличие двух земельных участков и, соответственно, двух собственников данных земельных участков либо собственника и субъекта, владеющего земельным участком на ограниченном вещном праве. Второе важное обстоятельство связано с тем, что сервитут может быть установлен по инициативе и в интересах лица, не выступающего собственником земельного участка. Сервитут обязывает собственника обремененной им недвижимости претерпевать определенные ограничения своих прав, но он не может выражаться в возможности требования от собственника «служебного» земельного участка или иного объекта недвижимости совершения каких-либо положительных действий в пользу сервитуария. Вместе с тем он может состоять как в ограниченном праве пользования чужой недвижимостью («положительный сервитут»), так и в запрете совершения определенных действий собственником обремененной недвижимости («отрицательный сервитут»). Вообще, говоря, о правовой специфике понятия сервитута, и в особенности публичного сервитута, необходимо обратить внимание на различие между сервитутом и ограничением права собственности. Сервитут предполагает не только ограничение права собственности на земельный участок, но и пользование земельным участком в интересах того или иного лица или недвижимости. Понятие пользования земельным участком имеет в виду некие действия со стороны субъекта, в пользу которого установлен сервитут. С другой стороны, ограничение права собственности на земельный участок, которое всегда предполагает некий публичный интерес, может и не подразумевать наличие факта пользования земельным участком, обремененным сервитутом.

1.2 Общая классификация  сервитутов

     Римское частное право проявило себя и в вопросе разработки конкретных разновидностей сервитутов. Их было довольно много , в связи с чем их требовалось классифицировать. В исторической ретроспективе первыми были три дорожных сервитута. Они формировались таким образом, что каждый последующий сервитут включал в себя и предыдущее право прохода через чужой участок, право прохода и прогона скота, право прогона, прохода и проезда. Позднее наряду с сервитутами, возникшими на почве соседских поземельных отношений, появилась другая категория сервитутных прав уже не обязательно в пользу соседа и не обязательно на пользование землей, а на любое имущество и в пользу какого-либо другого лица, не являющегося соседом: например, завещатель, оставляя имущество наследнику, одновременно предоставляет другому лицу право пожизненного пользования этим же имуществом (так называемый узуфрукт). Так, общеизвестно деление сервитутов на сельские и городские, в основу которого был положен характер господства участка. По содержанию сервитуты подразделялись на положительные и отрицательные. Первые предполагали возможность активных действий субъектов сервитута, вторые заключались в лишении собственника служащего участка возможности совершения определенных действий. Наконец, очень большое значение имело выделение в особую группу личных сервитутов. Личные сервитуты не обязательно были связаны с пользованием чужой недвижимостью, для их существования не требовалось господства вещи, а срок их действия был ограничен продолжительностью жизни управомоченного субъекта. Римское право выработало систему оснований для возникновения сервитутов. Этих оснований было 4:

1) договор;

2) приобретательская давность:

3) судебное решение;

4) завещательный отказ (легат).

Гражданский кодекс РФ дает общее понятие «сервитут», не проводя его классификацию и не регулируя особенности каждого вида сервитута. Действующий Земельный кодекс РФ различает частный и публичный сервитуты, указывая, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а публичный сервитут вводится законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения без изъятия земельных участков. Наряду с сервитутами, возникающими на почве соседских поземельных отношений, появляется другая категория сервитутных прав уже не обязательно на пользование землей, а на любое имущество и в пользу любого лица, не являющимся соседом. Отсюда происходит деление сервитутов на две категории так называемые предиальные, т.е. земельные и личные. Различие проводилось по субъектам права: личный сервитут принадлежал определенному лицу персонально, предиальный сервитут принадлежал лицу как собственнику земельного участка. Назначение предиальных сервитутов - восполнить недостающие конкретному земельному участку блага или свойства и удобства. Среди предиальных сервитутов различают сельские, устанавливаемые в пользу полевых и незастроенных участков и городские, устанавливаемые в пользу застроенных участков. Важнейший личный сервитут - узуфрукт - определяется следующим образом: узуфрукт есть право пользования чужой вещью и получение от нее плодов с сохранением ее целостности субстанции. По мнению Андреева Ю.А. сервитуты можно классифицировать на личные и вещные (предиальные) , частные и публичные, земельные, водные и лесные, градостроительные и сельские, положительные и отрицательные, постоянные и непостоянные (срочные), возмездные и безвозмездные, договорные сервитуты и сервитуты, установленные в силу закона, судебного решения, постановлений органов государственной власти, местного самоуправления.

Глава 2. Правовое регулирование отдельных видов сервитутов

2.1 Частный и  публичный сервитут

      Развитие законодательства о публичных сервитутах вызвано признанием частной собственности на недвижимое имущество и столкновением интересов собственников и государства по поводу использования имущества. Существуют также исторические, социальные и другие предпосылки, которые привели к закреплению этого института в нормах права. Совершенствование законодательства о публичных сервитутах предполагает решение вопроса о месте данного института в системе права, его природе, содержании, порядке и условиях введения и прекращения. Современное российское законодательство о публичных сервитутах представлено отдельными нормами в Федеральных законах, актах субъектов РФ и муниципальных образованиях. Единый Федеральный закон о сервитутах отсутствует (в октябре 2002 года в Государственную Думу вносили проект Федерального закона «О сервитутах», но он был отклонен. В настоящее время нормы о публичных сервитутах можно найти в Земельном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, Федеральном законе «О приватизации государственного и муниципального имущества» и др. Нормотворчество субъектов федерации в этой области допустимо, так как в совместном ведении РФ и ее субъектов, в частности, находятся: вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами, природопользование, охрана окружающей среды, обеспечение экологической безопасности и др. (подп. «в», «д», «к» п.1 ст.72 Конституции РФ).

Существует 2 точки зрения на природу публичного сервитута. Некоторые ученые понимают сервитута как особое вещное право, при этом природа данного права ими не определяется либо указывается, что публичные сервитуты не относятся к сфере регулирования гражданского законодательства. Другие авторы характеризуют его лишь как ограничение права собственности, указывая в качестве аргументов на то, что возникновение отношений происходит в силу закона и в результате обеспечиваются «публичные нужды всех лиц».

Право ограниченного пользования чужим имуществом может быть 2 видов: публичный и частный сервитут. Оба являются вторичными вещными правами, также их объединяют общие содержание и объект. В случае перехода права собственности на объект, обремененный сервитутом, последний сохраняет силу. Владелец сервитута пользуется абсолютным характером защиты от посягательств любых третьих лиц. По объекту можно выделить: публичные земельные, градосроительные, лесные, водные сервитуты, сервитуты приватизируемого государственного и муниципального имущества. По сроку действия различают срочные и постоянные сервитуты. Публичные земельные сервитуты могут устанавливаться на срок или быть бессрочными. Публичные лесные и водные сервитуты являются постоянными. Градостроительный кодекс не предусматривает срок действия публичного сервитута. В Земельной кодексе установлен исчерпывающий перечень публичного земельного сервитута по содержанию (перечень частных сервитутов не ограничен). В соответствии с п. 3 ст.23 Земельного кодекса РФ публичные сервитуты устанавливаются для: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; забора воды и водопоя; прогона скота через земельный участок и др. И частные, и публичные сервитуты могут быть возмездными и безвозмездными. Если системно комментировать нормы ГК РФ и ЗК РФ, то можно сделать вывод о том, что публичные сервитуты осуществляются безвозмездно. И лишь когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших такой сервитут, соразмерную плату. В отличие от римских источников и российского дореволюционного законодательства п.1 ст. 274 ГК РФ перечисляет лишь несколько примерных разновидностей сервитутов, способных относиться к категории публичных и частных сервитутов, отмечает, что сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, а также для других нужд, которые не могут быть реализованы без установления сервитута. Частный сервитут устанавливается на основе договора. Договор как способ установления сервитутов предусмотрен п.3 ст. 274 ГК РФ, ч.2 ст.43 Водного кодекса РФ, п.1 ст.27 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В п.1 ст.23 Земельного кодекса РФ говорится о том, что частный земельный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Сервитутным договором устанавливаются вид сервитута, права и обязанности сторон, объем полномочий или пределы осуществления права пользования, основания изменения и прекращения сервитута, ответственность сторон на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения этого соглашения. К существенным условиям такого договора относятся условия о его предмете и цене. Предмет соглашения - предоставление сервитуарию права ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью. Как уже отмечалось, сервитутное право имеет возмездный характер. Пункт 5 ст.274 ГК РФ определяет, что собственник участка, обремененного сервитутом вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлении сервитут, соразмерную плату за пользование участком. И частные, и публичные сервитуты могут быть срочными и постоянными (п.4 ст.23 ЗК РФ). Непостоянный сервитут означает возможность ограниченного, не постоянного пользования чужим земельным участком. Возможность установления сервитута на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления предусмотрена в отношении частных лесных сервитутов (ст.21 Лесного кодекса РФ). Такой способ возникновения сервитута базируется на общих нормах гражданского права, допускающих возникновение гражданских прав и посредством издания административных актов в случаях, прямо предусмотренных законом. Во время реализации своих сервитутных прав сервитуарий вправе осуществлять судебную защиту своих нарушенных прав с помощью материальных и процессуальных способов защиты, предусмотренных законом. При характеристике оснований прекращения частного сервитута ст.48 Земельного кодекса РФ ссылается на основания, предусмотренные гражданским законодательством. Согласно ст.276 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу. В результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Сервитут прекращается по истечении срока действия сервитута (если он имел срочный характер), в случае гибели земельного участка, обремененного сервитутом либо в пользу которого установлен сервитут, а также в результате совпадения сервитутодателя и сервитуария в одном лице (ст.413 ГК). Публичный сервитут может быть прекращен путем выкупа обремененного земельного участка, а также вследствие устранения общественных нужд, для которого он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

2.2 Правовые проблемы  и пути решения регулирования  сервитутных прав

     Что можно поставить в заслугу российскому законодателю, имея в виду содержательную сторону правовых норм, посвященных сервитутам? Во-первых, законодательно закреплено определение сервитута. В ст. 274 ГК земельный сервитут трактуется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Во-вторых, законодатель постарался предусмотреть конкретные виды сервитутов. В Гражданском Кодексе в качестве таковых названо право прохода и проезда, прокладки и эксплуатации линий злектропередачи, связи и трубопроводов, а также право пользования источником воды для обеспечения водоснабжения. В-третьих, заслугой российского законодателя можно считать введение судебного решения как основания возникновения сервитутов. О судебном решении упоминает п.3 ст.274 ГК, ч.2 ст.8 Федерального закона " О ТСЖ". Эту новеллу российского закона следует считать достижением гражданско-правового регулирования, поскольку ни римское частное право, ни дореволюционное гражданское право России не знали принудительного судебного порядка создания сервитутных прав. В-четвертых, важной особенностью современного российского подхода к регулированию сервитутных отношений является установление законодателем их возмездного характера. Согласно п.5 ст.274 ГК, собственник участка, обремененный сервитутом, вправе потребовать от лиц, в интересах которого установлен сервитут вносить соразмерную плату за пользование участком. Возмездность сервитутных отношений - это та специфическая новелла, которая свидетельствует о самостоятельности российского законодательства в подходах к нормативному регулированию сервитутов. Пятой чертой, характеризующей отечественное законодательство о сервитутах можно назвать признаваемую им возможность соединения сервитутов с иными вещными правами, а не только с правом собственности. Так, сервитуарием, т.е. лицом, в пользу которого устанавливается сервитут в соответствии с ГК может быть не только собственник, но и лицо, которому господствующий земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. А лицом, обременяемым сервитутом, может только собственник земельного участка или иной недвижимости, но не субъект иного вещного права. При всех отмеченных достижениях законодательного регулирования сервитутов в России оно страдает и существенными недостатками, и один из них видится в отсутствии объединяющего подхода. Законодательству не хватает системности, общих положений, единого механизма. Создать такой механизм, видимо, должен был Гражданский кодекс. Содержащиеся в нем гражданско-правовые нормы при всей их принципиальной значимости оказалось достаточно поверхностно и явно недостаточно для эффективного регулирования сервитутов как особой группы вещных прав. Следствие этого - многочисленные противоречия в решении конкретных вопросов сервитутного права различных нормативно-правовых актов. Коллизии имеются в самых разных аспектах - начиная с определения сервитутов и заканчивая основаниями его возникновения и прекращения. Свидетельством фактического отсутствия эффективного гражданско-правового регулирования является и современная судебная практика. Анализ ее показывает, что судьи не применяют законодательство о сервитутах. Второй недостаток законодательного регулирования сервитутов в России, тесно связанный с первым, состоит в отсутствии четкого единообразия определения сервитутов. Третий отрицательный момент в законодательном регулировании связан с «растаскиванием» отдельных видов сервитутов по различным нормативным актам, что вносит неопределенность в их общую систему. Водный кодекс повторяет положения Гражданского кодекса о сервитутах пользования источником воды, земельный кодекс - о сервитутах пользования земельными участками. В результате нарушается единая структура возможных сервитутов. Четвертая негативная характеристика касается отсутствия в ГК перечня оснований возникновения сервитутов. Тексты ст.274-276 ГК приводят к выводу о том, что главным основанием сервитутов является договор, а дополняет его судебное решение в случае разногласия собственников. В действительности же оснований возникновения сервитутов больше. Среди них акты государственных органов и органов местного самоуправления (ч.2 ст.21 Лесного кодекса), завещательный отказ. В настоящее время для договора об установлении сервитутов предусматривается простая письменная форма и обязательная государственная регистрация. Надо подчеркнуть, что в п.3 ст.274 ГК нет специального указания об обязательной письменной форме этого договора - данный вывод можно сделать, исходя из общих положений ГК о форме договора. Представляется, что ГК должен предусматривать специальные правила о форме договора об установлении сервитута. Таким специальным правилом может быть установленная законом обязательная нотариальная форма. Пятый недостаток современного регулирования сервитутов заключается в неполноте нормативного регулирования оснований их прекращения. Законодатель назвал два мотива, по которым собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может требовать его прекращения. Первым является отпадение оснований установления сервитута, вторым - невозможность для собственника участка, обремененного сервитутом, использовать его в соответствии с назначением. Название статьи «Прекращение сервитутов» обязывает законодателя упомянуть все возможные основания для прекращения этого вида вещных прав. Преследуя такую цель, на первое место можно было поставить гибель служебной земли или иной недвижимости. Второе место заняло бы основание в виде слияния в одном лице собственников господствующих и служебных участков. На третьем месте оказался бы односторонний отказ сервитуария от своих прав. Наконец, еще одним основанием стало бы расторжение договора об установлении сервитута. Шестой аспект, на который должен обратить внимание законодатель - это роль закона в деле устройства так называемых добрососедских отношений собственников недвижимости. В настоящее время, подобных норм-запретов, с помощью которых устанавливаются некоторые ограничения собственных прав в интересах других собственников для полноценного осуществления права явно недостаточно. Предоставляется правильным пополнить Гражданский и Земельный кодекс РФ дополнительным перечнем частных сервитутов, включающих в себя право пастьбы скота на чужом земельном участке, право сенокоса на соседнем участке, право заготовки дров в лесу, находящемся на земле соседа и др. Подводя итог, важно отметить, что у сервитутного права большое будущее, обеспечить которое может и должно гражданское законодательство, посвященное данному виду ограниченных вещных прав.