Земельные правоотношения

Исключения из оборота или ограничения в обороте природных объектов, тесно связанных с земельными участками, определяются законодательством. В соответствии с Законом о недрах недра в границах территории РФ являются государственной собственностью, а сделки, ведущие к отчуждению права государственной собственности, запрещены. Соответственно, будучи собственником земельного участка, субъект не может считать своей собственностью участки недр, расположенные под поверхностью своего земельного участка. Таким образом, в содержание расширенного понятия земельного участка не входят тесно связанные с ним недра.

Определяющими признаками земельного участка являются его границы и площадь. Порядок определения границ земельного участка установлен Законом о кадастре недвижимости. Определение границ включает совершение ряда юридически значимых действий кадастровыми инженерами по описанию местоположения границ земельного участка и отражение полученных данных о границах в межевом плане земельного участка с последующей постановкой земельного участка на кадастровый учет1. Границы считаются определенными с момента внесения сведений в государственный кадастр недвижимости. В необходимых случаях закон устанавливает методику определения местоположения границ земельного участка. Так, в соответствии с ч. 7 ст. 38 Закона о кадастре недвижимости местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ. Описание местоположения отдельных частей границ может устанавливаться посредством указания на отдельные природные объекты или объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты.

Имеются случаи, когда применяется процедура уточнения границ земельного участка. Границы земельного участка должны быть уточнены в случае необходимости кадастрового учета изменения площади земельного участка, изменения описания местоположения его границ, либо в случае отсутствия сведений о границах2. В случае если уточнение касается общей границы со смежным земельным участком, то для постановки на кадастровый учет требуется согласование с собственником смежного земельного участка местоположения границ соседнего земельного участка. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок. При отсутствии таких документов, что чаще всего происходит при оформлении нрав на участок, который был предоставлен задолго до современной земельной реформы, границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Допускается возможность изменения границ земельного участка в результате совершения сделок по разделу земельного участка и выделу доли в натуре из земельного участка3 (ст. 11.4— 11.5 ЗК РФ). В соответствии со ст. 24 Закона о кадастре недвижимости в результате таких сделок часть разделенного земельного участка или выделенная в натуре доля временно сохраняются в измененных границах, а земельный участок приобретает статус измененного земельного участка, который действует в течение двух лет, когда заинтересованное лицо имеет возможность зарегистрировать свое право на измененный земельный участок. Если такие действия не будут произведены, то предоставленные сведения об измененном земельном участке будут аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.

Дополнительные требования к границам земельных участков установлены ст. 43 и 44 ГК РФ по отношению к земельным участкам на землях населенных пунктов и на иных категориях земель, предназначенных для размещения строений. Этим законом устанавливаются два вида земельных участков — застроенные и незастроенные земельные участки (ст. 43 ГК РФ). Размеры и границы таких земельных участков отображаются в проектах межевания территории и указываются в градостроительном плане земельных участков, входящих в состав проекта межевания территории. Размеры и соответственно границы застроенных земельных участков устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших на момент застройки указанных территорий. Границы незастроенных земельных участков определяются в порядке формирования земельного участка, т.е. его межевания по общим правилам, установленным Законом о кадастре недвижимости.

Земельные участки обособляются не только физически путем установления границ на местности, но и юридически, когда права конкретных субъектов на данный земельный участок закрепляются в документах, имеющих юридическую силу. Таковыми являются правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, как эго определено Законом о кадастре недвижимости.

Площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участок на горизонтальную площадь.

В необходимых случаях с учетом особенностей их расположения земельным участкам присваиваются специальные наименования. Так, ст. 7 ЛК РФ именует земельный участок в составе земель лесного фонда лесным участком, границы которого определяются в порядке лесоустройства и государственного кадастрового учета в соответствии со ст. 67, 69 и 92 ЛК РФ. Особенностью правового режима таких участков является их использование для целей лесопользования и установление по отношению к ним исключительно права федеральной собственности. Новый вид земельного участка искусственный земельный участок — введен Федеральным законом от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Но сути, искусственный земельный участок — это стационарное техническое сооружение, размещаемое на дне водного объекта с использованием установленных законом технологий: путем намыва или отсыпки грунта (например, искусственный остров, полуостров, дамба, портовое сооружение). Такое сооружение приобретает статус земельного участка но завершении его строительства с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию и, вероятно, теряет статус сооружения по смыслу градостроительного законодательства. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию искусственного земельного участка одновременно является переводом земель водного фонда в другую категорию. Особенностью правового режима таких земельных участков является возможность их использования только для строительства и комплексного освоения в целях строительства. Закон не указывает ясно, о каких водных объектах идет речь, однако из анализа его статей следует, что искусственным земельным участком может быть признано сооружение только на поверхностных водных объектах, за исключением морей.

Если исходить из определения земельного участка, данного в ст. 11.1 3К РФ, то можно сделать вывод о том, что часть поверхности земли становится земельным участком с момента определения его границ. Границы земельного участка будут юридически определены с момента постановки земельного участка на кадастровый учет на основании представленных в Росреестр межевого плана и других документов и последующей выдачи па их основании правоудостоверяющих документов (свидетельства о праве). Для определения границ земельного участка в различных случаях может применяться порядок формирования земельного участка либо образования земельного участка.

Порядок формирования земельного участка применяется в случаях предоставления земель из государственной или муниципальной собственности для строительства, в том числе жилищного строительства, и целей, не связанных со строительством (гг. 30 -34 ЗК РФ). Формирование включает работы, производимые собственником (Россией, субъектами РФ, муниципальными образованиями), в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для государственного кадастрового учета сведения по установлению границ земельного участка на местности и постановки его на кадастровый учет (подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ).

Образование земельного участка происходит в двух случаях: 1) появление нового участка на основе одного или нескольких существующих земельных участков в их границах, принадлежащих гражданам или юридическим лицам на праве собственности: 2) при разделе или объединении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и закрепленных за гражданами или юридическими лицами на правах пользования. При образовании земельных участков происходи т изменение конфигурации и границ существующих земельных участков и появление в их границах новых участков. Порядок образования земельных участков применяется в случаях совершения таких сделок, как выдел земельного участка в счет доли из общей собственности, раздел земельного участка, объединение н перераспределение земельных участков. В отличие от формирования земельных участков, объектами образования земельных участков выступают уже существующие земельные участки, а не просто не имеющая определенных границ часть поверхности земли. При образовании земельных участков имеет место изменение границ одного (раздел, выдел) или нескольких земельных участков (перераспределение, объединение). Порядок образования земельных участков установлен ст. 11.2—11.7 ЗК РФ.

Если понятие и признаки «земельного участка» как объекта земельных отношений определены достаточно ясно в законодательстве, то юридические определения понятий «земля» и «часть земельного участка» отсутствуют. Чтобы раскрыть содержание этих понятий, следует исследовать смысл соответствующих положений земельного и экологического законодательства.

Что касается понятия «земля», то главный вопрос заключается в следующем: является ли юридически земля только земной поверхностью либо включает также почвенный слой и тем самым становится относительно самостоятельным объектом земельных общественных отношений, наполняя их новым содержанием.

Законодательство в этой области крайне запутано. В соответствии со ст. 1 Закона об охране окружающей среды земля включена в число компонентов окружающей среды и подлежит охране предусмотренными этим законом мерами. Если исходить из смысла понятия «охрана окружающей среды», то землю нельзя считать только земной поверхностью, так как поверхность не нуждается в охране и не может охраняться с применением этого закона. Вероятно, законодатель подразумевал, что к земле также относится почвенный слой, который имеет не только горизонтальные, но и вертикальные параметры, а также качественные характеристики. В этом случае требования Закона об охране окружающей среды вполне применимы к земле как объекту, обладающему не только пространственными (поверхность), но и качественными характеристиками (состав почв, глубина, плодородие). В то же время ст. 4 Закона об охране окружающей среды называет в качестве самостоятельного объекта охраны окружающей среды почвы, что заставляет предполагать, что земля — это все же только поверхность.

Земельный кодекс РФ оперирует термином «земля» достаточно хаотично. Так, ст. 1 ЗК РФ признает землю природным объектом и природным ресурсом, т.е. включающим почвы. В этом смысле земля выступает объектом охраны, меры которой предусмотрены гл. II ЗК РФ. Статьей 1 ЗК РФ земля одновременно признана недвижимым имуществом и по аналогии с понятием «земельный участок» должна включать только земную поверхность. Но ГК РФ и другие законы, регулирующие отношения по поводу недвижимого имущества, к таковым относят только земельный участок, а не землю. Одновременно тот же ЗК РФ включает землю в число объектов права государственной собственности. Водный кодекс РФ и ЛК РФ также признают объектами права федеральной собственности — соответственно земли (а не земельные участки) водного и лесного фондов. Если считать, что отношения собственности — это всегда имущественные отношения, то земля в отношениях государственной собственности выступает в виде земной поверхности и не включает почвенный слой.

Есть и другие достаточно неясные положения, не позволяющие понять, включает ли понятие «земля» только земную поверхность либо земную поверхность и почвенный слой. Чтобы прояснить ситуацию, попробуем рассуждать следующим образом. В любом случае по ЗК РФ и Закону об охране окружающей среды земля является объектом охраны. Поэтому, в отличие от земельного участка, земля — это земная поверхность в границах РФ, включая почвенный слой (так как экологически охранять можно только почвенный слой). Вся земля в границах РФ выступает в качестве объекта земельных отношений до тех пор, пока из ее состава не будут выделены отдельные ее части в качестве земельных участков. Но будучи выделенными и став юридически земельными участками, они остаются объектами охраны земель. Об этом ясно говорит, по крайней мере, ст. 42 ЗК РФ, в соответствии с которой собственники и другие правообладатели земельных участков обязаны осуществлять мероприятия по охране земель, т.е. обеспечивать экологическую охрану почвенного слоя в границах своего земельного участка.

Все вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что, несмотря на жесткое определение ст. 11.1 ЗК РФ, земельный участок представляет собой индивидуально определенную часть поверхности земли, включая почвенный слой в этих границах, а земля — это земная поверхность в границах РФ, включая почвенный слой (там, где он имеется).

Несколько проще обстоит ситуация с частью земельного участка. Часть земельного участка становится объектом земельных отношений только в двух случаях. Во-первых, по п. 1 ст. 35 ЗК РФ часть земельного участка становится объектом земельных отношений при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке. По этой статье собственник такого здания, строения, сооружения приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением, необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. При этом право на использование земельного участка не требует его оформления в виде юридического титула. Такой пользователь имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка в праве общей собственности, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ). Во-вторых, практически часть земельного участка становится объектом земельных отношений в случаях установления права ограниченного пользования земельным участком (сервитута), когда в порядке установления обременения земельного участка в правоустанавливающих документах определяются точные пространственные параметры (границы) пользования правом ограниченного пользования частью чужого земельного участка.

6. Отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

— земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством Российской Федерации;

— земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

— земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;

— земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации; земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.