Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка

 

 

ПЛАН:

Введение 3

Понятие земельно-правовых сделок 4

Общие правила земельно-правовых сделок 5

Специальные правила земельно-правовых сделок 9

Механизм применения наказаний за нарушение договорных обязательств 10

Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка

14

Заключение 20

Список литературы: 21

 

Введение

В условиях земельной реформы и перестройки управления экономикой происходят развитие самостоятельности, демократизации земельных отношений, расширение прав собственников земли и землепользователей, в том числе арендаторов, устранение командно-административного метода организации землепользования и землеустройства. Земельное законодательство предоставляет возможность выбора форм собственности и хозяйствования на земле. Развиваются институты права частной собственности на землю и аренды земли, государственное управление земельным фондом сочетается с широкой самостоятельностью хозяйств - пользователей земли.

Сегодня земельное законодательство рассматривает землю, прежде всего, не как объект администрирования, а как хозяйственную ценность. Предприятия, организации, учреждения, а также граждане, в чьем бы пользовании ни находились земли, каков бы ни был титул пользования ими, - все они признаются хозяевами находящихся в их владении земельных участков. Им гарантируется право самостоятельно хозяйствовать на земле, приобретенное право собственности на земельный участок, собственности на посевы сельскохозяйственных культур и свободного распоряжения произведенной продукцией, а также другие права. Тем самым повышается эффективность земельного законодательства, одной из главных целей которого является обеспечение заинтересованности в лучшем использовании земли.

Современная рыночная экономика предопределяет наличие рынка земли. Но введение рыночного оборота земли — процесс исключительно сложный и противоречивый и должен осуществляться на принципе приоритета земельно-правового регулирования, при котором отчуждение земельной недвижимости разрешается только в случаях, прямо разрешенных земельным законодательством.

В данной работе будет рассмотрен механизм земельно-правовых сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка.

 

Понятие земельно-правовых сделок

Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэтому его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей (ст. 27 ЗК). Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т. п., а значит, и появление особого рода сделок -земельно-правовых.

Вопрос о земельно-правовых сделках недостаточно был разработан и в дореволюционном законодательстве, а уж современная земельно-правовая наука, недавно вышедшая из-под запретов монопольного положения государственной собственности на землю, имеет сплошные пробелы в разработке данной проблемы.

Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации.

В ст. 36 Конституции РФ сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. ГК РФ в ч. 3 ст. 209 указывает, что перечисленные правомочия собственник земли и Других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот Допускается законом (ст. 129 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В земельном же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве принципе, и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным законодательством.

Частная собственность на землю предполагает существование земельного рынка. Каким ему быть?

Цивилистическое      понимание      земельного      рынка стихийная

саморегулирующаяся сфера, живущая по законам свободной рыночной экономики. Однако с точки зрения здравого смысла очевидно, что закон обязан придать земельному рынку статус регулируемого, чтобы избежать в России формирования мафиозно-спекулятивных структур на земельном рынке. Поэтому государство должно взять на себя контроль за регулированием цен при заключении сделок с землей.

Переход от командно-административной системы в регулировании земельных отношений к рыночным земельным отношениям сделал возможным применение методов правового регулирования гражданских отношений к сфере регулирования земельных отношений. Однако нормы гражданского права действуют в этой сфере не непосредственно, а в трансформированном виде, значительно преобразуясь, так как учитывают требования земельного законодательства. Поэтому нормы гражданского права соотносятся с нормами земельного права как общее с частным. При этом общей

 

является норма гражданского права, а специальной — земельного права. При возникновении коллизии между нормами этих отраслей права преимущество получают нормы земельного права.

Высказанная в юридической литературе точка зрения о полной свободе земельного рынка в РФ не может быть признана правильной, так как при этом забывают, что земля является особым имуществом и оборот земли (особенно в отношении земель сельскохозяйственного назначения) должен осуществляться при строжайшем правовом регулировании земельным законодательством.

Так, если в 1996 г. в России было совершено 500 тыс. сделок с земельными участками, то в 2001-м — 5,2,млн.

В силу сказанного выше на сделки с землей распространяются общие и особенные правила, которые мы рассмотрим по отдельности.

Общие правила земельно-правовых сделок

Общие правила земельно-правовых сделок сводятся к следующему:

1. Земельно-правовая сделка  может быть совершена только  между правомочными субъектами, к числу которых могут быть отнесены:

а) дееспособные граждане, т. е. лица, достигшие восемнадцатилетнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями.

К числу дееспособных граждан могут быть приравнены и лица, не достигшие совершеннолетия (восемнадцатилетнего возраста). В частности, ст. 21 ГК РФ признает полную дееспособность и за несовершеннолетними лицами, если они вступили в законный брак.

Граждане с 14-летнего возраста хотя и не являются совершеннолетними, тем не менее имеют право на совершение ряда сделок самостоятельно, все другие сделки совершаются подростками с письменного согласия своих законных представителей.

Если какая-нибудь из сделок, требующих такого согласия, уже совершится, а о ее разрешении подросток не позаботился, то она становится действительной только в случае письменного одобрения ее законными представителями гражданина (родители, усыновители или опекуны).

Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14 лет, сделки могут совершать его представители, за исключением сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения или регистрации (п. 2 ст. 28 ГК РФ);

б) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершение подобных сделок. Например, промышленное предприятие, в уставе которого не оговорено право выращивания сельскохозяйственной продукции, не может совершать земельно-правовые сделки по покупке сельскохозяйственных земельных угодий. Такое право может принадлежать лишь сельскохозяйственным предприятиям либо предприятиям, в уставе которых

 

предусмотрена возможность осуществлять сельскохозяйственную деятельность наряду с промышленной.

2. Если земельно-правовая сделка  осуществляется через представителей, то они должны быть:

а) дееспособными, т. е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности 
в судебном порядке;

б) иметь   надлежащие   полномочия   на   совершение   данной   сделки 
(доверенность   установленной   формы   с   необходимой   полнотой   реквизитов; 
служебные полномочия представителя администрации предприятия и др.).

3. Земельно-правовая сделка обязательно  предполагает активные (а не пассивные) действия субъектов этого правоотношения: подача оферты офертантом акцептанту; акцепт, подаваемый акцептантом офертанту в ответ на его оферту; регистрация сделки в местной администрации и т. п.

Пассивные действия (например, молчание) не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону только активные действия.

4. Активные действия могут повлечь  за собой заключение земельно-правовой сделки только в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает не действительной мнимую (ничтожную) сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

При этом следует различать волю субъектов земельно-правовой сделки и их действительное волеизъявление. Так, указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявления, подразделяя их на действительные и притворные. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если стороны маскируют сделку купли-продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то применяться должны правила сделки купли-продажи.

5.При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделок по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана, насилия, угрозы; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст. 178, 179 ГК РФ).

б.Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку 
признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности с 
применением двойной реституции (возвратом сторонами

друг другу всего полученного по сделке и возвращением их в первоначальное положение, существовавшее до сделки).

Законность сделки определяется по следующим направлениям: а)     по форме, т. е. по документальному оформлению ее. Как правило, сделки    в    земельных    отношениях    имеют    регламентированную    законом форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей, подлежащей нотариальному заверению;

 

б) по процедуре заключения; нарушение которой может повлечь также незаконность сделки. Так, нотариально заверенная купчая на земельный участок гражданами подлежит регистрации в местной администрации. Однако, если данная последовательность нарушена и вначале осуществляется регистрация купчей, а потом ее нотариальное заверение, то это является основанием оспаривания ее в суде.

Местная администрация, которая осуществляет сделки по купле-продаже земельных участков, воспользовавшись правовым вакуумом в связи с отменой большей части статей действующего ныне ЗК РФ, сильно осложнила процедуру заключения этих сделок, поставив перед гражданами — собственниками земельных участков множество преград на пути осуществления их конституционного права по распоряжению принадлежащими им земельными участками, установив сложнейшую процедуру для его реализации.

Для того чтобы убедиться, какого высочайшего уровня достиг бюрократизм, граничащий с абсурдом, достаточно перечислить множество различных справок и документов, которые необходимо представить гражданину, вздумавшему продать собственный земельный участок. Так, земельный комитет Ленинского района Московской области для осуществления подобного рода сделки затрачивает около двух месяцев, а за вызов представителей различных служб районного масштаба и получение различных документов необходимо вносить установленные многочисленные поборы в больших размерах. Комитет определил предоставление следующих документов:

1)копии свидетельства  на право собственности на  земельный участок (предварительно для нотариальной конторы нужно получить от местной администрации справку о размерах земельного участка, об отсутствии арестов, запрещений на дом и земельный участок, судебного спора и задолженности по налогам с указанием о том, кто постоянно проживает по данному адресу);

2)протокола согласования  границ земельного участка с  соседями, который подписывается главой местной администрации, землеустроителем и собственниками смежных земельных участков;

3)справки о наличии  на участке магистральных подземных  коммуникаций, которая выдается районным архитектором;