Защита прав субъектов земельных правоотношений

Статья 63 ЗК РФ закрепляет гарантии прав на землю при изъятии у землепользователей земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

- предоставления по желанию  лиц, у которых изымаются, в том  числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

- возмещения стоимости жилых, производственных  и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных  участках;

- возмещения в полном объеме  убытков, в том числе упущенной  выгоды.

Таким образом, во-первых, владелец земельного участка имеет право требовать предоставления равноценного земельного участка. Определиться, что представляет собой равноценный земельный участок так в случае с изъятием земельных участков равноценный земельный участок должен сравниваться по потребительским характеристикам (местоположение, площадь, состав земель).

Земельный участок, предоставляемый взамен изымаемого, не может быть меньшей ценности. Он может быть либо равноценным, либо иметь большую цену. Земельные участки большей ценности могут предоставляться по усмотрению уполномоченного органа. При этом равноценность распространяется на любые земельные участки и определяется по различным критериям. Для земельного участка сельскохозяйственного назначения равноценность определяется, в частности, плодородием почвы, для земельного участка под строительство - размерами, плотностью грунта и т.д. Следует заметить, что в случае если собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок, наряду с гарантиями, предусмотренными пунктами 1 и 2 статьи 63 ЗК РФ, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка.

Во-вторых, согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 63 ЗК РФ владелец земельного участка имеет право требовать возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках. Жилищный кодекс РФ также установил единые для всех собственников последствия изъятия независимо от оснований возникновения их права. Изъятие осуществляется путем выкупа. Предусмотрены два варианта возмещения:

1) выплата выкупной цены, включающей рыночную стоимость жилого помещения и все причиненные убытки;

2) предоставление другого жилого  помещения с зачетом его стоимости  в выкупную цену.

Определение выкупной цены или предоставление денежного возмещения должно осуществляться в строгом соответствии с конституционным критерием равноценности возмещения. В целях выявления соответствия этому критерию сравнение может быть проведено между ранее занимаемым и предоставленным жилым помещением, а также стоимостью ранее занимаемого жилого помещения и полученным денежным возмещением. При этом следует иметь в виду, что компенсируется только то имущество, которое неразрывно связано с землей, иное, свободно отделимое от нее в натуре без ущерба хозяйственного назначения, компенсационному возмещению не подлежит.

 

                                     Задача №1

     Гражданами был заключен  договор купли- продажи жилого  строения, принадлежащего одному  из них на правах собственности. Жилое строение расположено на  земельном участке, используемом на праве пожизненного наследуемого владения. В  договоре было указано, что земельный участок приобретался покупателем в собственность, а также, сто  право собственности на земельный участок возникает после регистрации договора в территориальном органе Росимущества.

    Правомерен ли данный  договор? Каковы полномочия лиц, использующих земельные участки  на правах пожизненного наследуемого  владения?

 

                                       Решение:

   По ст. 266 ГК гражданин, обладающий  правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленным законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Так же как и собственники земельного участка, владельцы участка обязаны платить земельный налог.

   Продажа, залог земельного  участка, находящегося на праве пожизненного наследуемого владения, и совершение других сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

   Право пожизненного наследуемого  владения подлежит государственной  регистрации на основании ГК и ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако в соответствии с тем же ФЗ граждане, получившие право пожизненного наследуемого владения до принятия названного Закона (а их подавляющее большинство), не обязаны его регистрировать. Регистрация обязательна при вступлении в права наследования. Следует сказать, что на практике замечена одна существенная проблема, связанная именно с наследованием земельных участков, принадлежавших умершему на праве пожизненного наследуемого владения. Трудность заключается преимущественно в определении наследника. Дело в том, что правом не предусмотрена возможность предоставления права на один и тот же земельный участок нескольким лицам.

   Право пожизненного наследуемого  владения прекращается либо со смертью владельца, либо с отказом владельца от земельного участка, и тогда земельный участок переходит в распоряжение местной администрации. В принципе, для владельцев существует возможность обмена земельными участками – при посредничестве местной администрации. Тогда у него прекращается право на один земельный участок и возникает право на другой.

   Распоряжение земельным  участком, находящимся на праве  пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением  перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода прав пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

   На основании п. 2 ст. 21 ГК  владелец земельного участка не вправе совершать с земельным участком сделки: продавать данный участок, передавать его в залог, обменивать или дарить.  Владелец земельного участка лишен также права передавать земельный участок в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ или товариществ. Он вправе только передать земельный участок по наследству.

   Договор, указанный в условии  данной задачи неправомерен.

   В соответствии со ст. 266 ГК РФ владелец земельного  участка имеет право владения  земельным участком, т.е. правом фактического обладания данным участком. Это означает, что земельный участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении, имеет границы, местоположение, размеры т.е. земельный участок индивидуально определён и ограничен на местности от соседних земельных участков.

   Владелец земельного участка  обладает также правом хозяйственного  использования земельного участка  в строгом соответствии с его  целевым назначением, указанным  в документе, подтверждающем право  пожизненного наследуемого владения  соответствующим участком.

   Указанная статья ГК РФ  устанавливает общее правило, согласно  которому владелец земельного  участка вправе возводить на  нем здания, строения и сооружения и создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Одновременно данная статья (ст. 266 ГК РФ) указывает на возможность установления законом таких условий пользования земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, когда землевладелец не вправе возводить на данном участке здания, сооружения и иную недвижимость.

   Также согласно ст. 267 ГК  РФ владелец земельного участка  имеет ограниченное право распоряжения  земельным участком. Он имеет  право совершать лишь два вида  сделок: сдавать земельный участок  в аренду или в безвозмездное  срочное пользование.

 

                                             Задача№2

    На земельном участке, необходимом для строительства автомобильной дороги, находится жилое строение, принадлежащее гражданину на правах собственности. Для компенсации убытков, причиняемых изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, была произведена оценка имущества, принадлежащего гражданину. Выкупная стоимость земельного участка, установленная независимым оценщиком, составила сумму, не позволяющую купить гражданину другое жилое строение и земельный участок в данной местности.

Как защитить права собственника имущества в данном случае?

 

                                       Решение:

Как отмечается в ст. 49 Земельного кодекса РФ, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств  Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов  государственного или муниципального  значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными обстоятельствами в установленных  федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в  том числе путем выкупа, земельных  участков из земель, находящихся  в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 279 ГК земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.  Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии со ст. 282 ГК РФ если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса.

Вместе с тем собственник, надлежаще извещенный о предстоящем изъятии и не согласный с решением уполномоченного органа об изъятии земельного участка, не ограничен в праве на судебную защиту. Согласно п. 2 ст. 11 ГК РФ решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления является одним из способов защиты гражданских прав (ст. ст. 12 и 13 ГК РФ). Одновременно ч. 2 ст. 60 ЗК РФ предусматривается, что действия, в том числе создающие угрозу нарушения прав на землю граждан и юридических лиц, могут быть пресечены путем признания недействительными в судебном порядке не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления. С учетом ч. 1 ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, могут быть признаны судом недействительными.

Таким образом, гражданину-собственнику земельного участка необходимо обратиться в суд за защитой нарушенных прав для оспаривания решения уполномоченного органа.

 

                                            Задача №3

    Администрацией города гражданину в аренду сроком на 2 года был предоставлен земельный участок для возведения жилого строения. Строение было возведено с нарушением строительных правил и норм. В связи с этим по истечении срока договора администрация отказала в перезаключении его на новый срок.

Правомерны ли действия администрации?