Возникновение, ограничение и прекращение прав на землю

Кроме того, обычно делящиеся земельные  участки застроены индивидуальными  домами, дачами, коттеджами или другими  постройками. И раздел земельного участка  тесно переплетается с разделом этих строений. При этом раздел строения отдельно от земельного участка возможен и часто происходит на практике.

         А вот  раздел земельного участка с  оставлением строения в общей  долевой собственности полностью  исключается, потому что в таком  случае не происходит выделения  каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц. Раздел земельного участка может быть только после раздела строения или одновременно с ним. Если строение невозможно разделить в натуре, и суд не нашел оснований для прекращения права общей долевой собственности путем передачи строения одному из сособственников с выплатой другим денежной компенсации, не могут быть удовлетворены и требования о разделе земельного участка или выделе из него.

Такое положение является одним  из основных положений при разделе домовладений и земельных участков, находящихся в общей долевой собственности. Другое основное положение вытекает из статьи 252 ГК РФ.

Согласно этой статьи, при не достижении участниками общей долевой собственности  соглашения о разделе общего имущества или выделе доли одного из них участник общей долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Поэтому при рассмотрении таких дел суды должны исходить из размера долей сторон в праве общей долевой собственности. Отступление от размера долей допустимо только как исключение, с выплатой соответствующей денежной компенсации, устраняющей несоразмерность раздела. При добровольном же разделе, учитывая общие положения о свободе договора, стороны вправе и не придерживаться размера принадлежащих им долей в праве собственности на часть домовладения или земельного участка.

Однако, на практике суды руководствуются  не положениями статьи 252 ГК РФ, а  пунктом 37 Постановления Пленума  Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 01.07.1996 года, где указано, что при определении порядка пользования имуществом суды должны учитывать фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей долевой собственности. При этом не учитывается, что порядок пользования имуществом и раздел имущества (выдел из него доли), находящегося в общей долевой собственности,- абсолютно разные юридические понятия: иски об определении порядка пользования имуществом и иски о разделе имущества в натуре рассматриваются разными судебными инстанциями, влекут разные правовые последствия.

Так, если установление нового порядка  пользования имуществом не требует  государственной регистрации, то раздел домовладения или земельного участка, независимо от того, произведен ли он по соглашению сторон или в судебном порядке, влечет за собой обязательную государственную регистрацию.

Следуя вышеизложенной позиции, суды под «фактически сложившимся  порядком пользования имуществом» подразумевают реальную принадлежность долей, которыми в натуре владеют и пользуются каждый из сособственников. Это, по мнению судов, предотвращает возможное получение одним из участников общей долевой собственности при разделе имущества или выделе из него доли той части имущества, которой он реально не владел, не пользовался и не нес материальных затрат по ее содержанию.

Вывод:

Удовлетворение просьбы граждан  о выделении долей земельного участка в натуре и регистрации  их в качестве индивидуальных собственников  законно и возможно. Выдел доли земельного участка в натуре можно произвести, заключив между всеми сособственниками соглашение о реальном разделе земельного участка пропорционально долям в праве общей собственности и прекращении долевой собственности. Заключение таких соглашений вступают в силу после государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке. Если участники долевой собственности не могут договориться между собой о способе и условиях раздела или выдела, то возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. Раздел и выдел земельного участка в натуре зависит и от размеров этого земельного участка, и от числа владельцев-собственников, и от требований градостроительного кодекса, линий регулирования застройки и т.п.

 

Задача  № 2

 

        Гражданин Петров, получивший по наследству от своего отца домовладение, расположенное на земельном участке размером 3000 кв. м, не переоформляя право на земельный участок, передал жилой дом в дар в равных долях двоим сыновьям и такую же долю в домовладении оставил за собой. Договоры дарения нотариально удостоверены и зарегистрированы в Бюро технической инвентаризации. Впоследствии совладельцы домовладения обратились с заявлением об оформлении права собственности на земельный участок в органы местного самоуправления. Орган местного самоуправления издал постановление о передаче земельного участка в собственность за плату совладельцам домовладения. В соответствии с данным постановлением совладельцы провели работы, связанные с землеустройством. Однако, при согласовании границ земельного участка с соседом – АО «Вымпел»,

оказалось, что часть участка  Петрова оказалась занятой этой организацией. АО «Вымпел» предъявило Свидетельство о государственной  регистрации права на земельный  участок, основанием которого явилось постановление администрации области о предоставлении земельного участка указанному обществу. Совладельцы домовладения считают, что их права на землю нарушены и подлежат защите.

        Каким образом следует разрешить данный спор?

       

        Решение:

        В Конституции Российской Федерации (ст. 8) предусмотрено, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Согласно

ст. 9 Конституции земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Эти конституционные гарантии прав собственников земли предусмотрены

главой 1 Конституции, посвященной основам конституционного строя. Они могут быть пересмотрены или изменены лишь в порядке, определенном самой Конституцией (ст. 135), что свидетельствует об их особой социальной значимости и стабильности.

Анализируя действующее земельное  законодательство, можно утверждать, что право собственности на землю, как и иные права на нее, возникают на основе право устанавливающих и право изменяющих юридических фактов. Таковыми в данной сфере отношений являются акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправления; договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также, хотя и не предусмотренные им, но не противоречащие ему; приобретательная давность и др.

Соответствующие права на землю  возникают после регистрации  права собственности на землю, права землевладения, землепользования, договоров на временное пользование и аренду  земельных участков. Согласно Федеральному закону от 21 июня 1997 г.  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также ограничения (обременения) - сервитута, ипотеки, доверительное управление, аренда и др.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ, а так же со ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. В случае перехода права собственности к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Таким образом, права двоих сыновей гражданина Петрова в отношении земельного участка будут идентичны его правам, так что нашей главной задачей является выяснение вопроса о том, на каких правах владел указанным участком гражданин Петров.

Исходя из условий задачи мы видим, что гражданин Петров получил  по наследству от своего отца только домовладение на этом участке. До 1 марта 1996 г. существовал порядок, определяемый ст. 37 ЗК РСФСР, согласно которому при переходе права собственности на здание, строение, сооружение вместе с этими объектами переходит право пользования соответствующим земельным участком. В подтверждение перехода права органы местного самоуправления выдавали документ о предоставлении земли на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования. После вступления в силу ст. 552 ГК РФ соответствующее право на земельный участок переходит на основании закона, а не документа. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).⁴

Следовательно, можно сделать вывод, что гражданину Петрову и его двоим сыновьям земельный участок принадлежал на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Оба этих права при вступлении в силу ЗК РФ сохраняются (ст. 20, ст. 21 ЗК РФ). Оформление таких участков в собственность граждан в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается (п. 9 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК РФ).

Ст. 64 ЗК РФ устанавливает, что земельные  споры рассматриваются в судебном порядке. Статья 61 ЗК РФ устанавливает, что ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным. Статья 60 ЗК РФ указывает, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок.

Вывод:

Гражданин Петров и его сыновья  обоснованно считают, что их права нарушены и подлежат защите. Для восстановления своих нарушенных прав им необходимо обратится в суд с иском о признании недействительными: постановления органа местного самоуправления о предоставлении права на земельный участок АО «Вымпел»; свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок данного АО. Суд, по этому иску должен будет восстановить нарушенные права землепользователей гражданина Петрова и его сыновей. После чего им будет необходимо зарегистрировать свои права на земельный участок в Управлении государственной регистрационной службы.

 

 

 

 

Список использованных источников

 

1. Конституция Российской Федерации  принята 12 декабря 1993 г. – М.: Юрист, 1993. – С.48.

2. Гражданский кодекс РФ, часть  первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ (в ред. от 4.10.2010).– М.: Юрист, 2002. – С.437.

3. Гражданский кодекс РФ, часть  четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ  по (в ред. от 4.10.2010).– М.: Юрист.  – 2002. – Ст.1551.

4. Гражданский процессуальный кодекс  РФ от 14.11.2002 года №138-ФЗ (в ред.  от 27.07.2010). // СЗ РФ. – 2002. – №46, Ст.246; 2010. – №48. – С. -152.

5. Земельный Кодекс РФ. ЭКСМО., 2010.

          6. Земельное право: учебник / под ред. О.И. Крассова. М., 2005 – 95с.

7. Лесной кодекс РФ от 04.12.2006 №200-ФЗ (в ред. от 26.07.2010 г.). // Российская  газета. – 2006. – Ст. 109; 2010. – 28 авг..

8. Ежегодного послания президента  РФ Д.А. Медведева к Федеральному  собранию РФ. О переводе земель  или земельных участков из одной категории в другую: федеральный закон РФ от 21.12.2004 года №172-ФЗ (в ред. от 15.05.2008) //СЗ РФ. – 2004. – №48. – С. 25; 2008. – №52. – С. 25.

9. О государственных и муниципальных унитарных предприятиях: федеральный закон РФ от 14.11.2002 года №161-ФЗ (в ред. от 1.12.2007) // СЗ РФ. – 2002. – №48. – С.47; 2007. – №52. – С.47.

10. О землеустройстве: федеральный  закон РФ от 18.06.2001 года №78-ФЗ (в  ред. от 13.05.2008) //СЗ РФ. – 2001. –  №26. – С.58; 2008. – №32. – С. 58.

11. О государственном земельном кадастре: федеральный закон от 2.01.2000 г. N 28-ФЗ (в ред. от 04.12.2006) // СЗ РФ. – 2000. – №28. – С.52; 2006. – №44. – С. 52.

          12. Комментарий к Земельному кодексу. / Под ред. М.В. Бархатов М.: Юрайт-Издат, 2002.

 

¹ Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года.

² Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года. № 136-ФЗ

³ Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) 2-е издание, переработанное.     Крассов О.И. «Норма». 2009 год.

⁴ Переход права на землю при отчуждении недвижимости (Фатальная связь земли и дома) / Газета "Бизнес-адвокат" № 15 (207) август 2005 года