Способы приобретения права собственности на землю

Осуществление подготовки проектной документации – не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства [2].

Выдача разрешения на строительство – документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации [3]. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае.

строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования [5].

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представляются такие документы, как:

акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора); документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации и ряд других.

Таким образом, в соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и с учетом требований ст. 222 ГК РФ право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:

для строительства объекта в установленном порядке отведен земельный участок либо осуществление строительства объекта на участке, находящемся в собственности, не противоречит целевому назначению последнего;

получено разрешение на строительство, за исключением случаев, когда такого разрешения не требуется;

при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы;

объект возведен застройщиком для себя с целью приобретения права собственности, а не для других лиц [4].

Самовольная постройка недвижимости не порождает возникновения права собственности на нее. Сама постройка не становится объектом гражданских прав и не может участвовать в гражданском обороте. Самовольным признается строительство при наличии любого из нарушений, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ:

нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения;

отсутствие необходимой проектной документации и, как следствие, разрешения на строительство;

существенное нарушение строительных норм и правил.

Однако признание права собственности на самовольную постройку возможно. Застройщик может приобрести право собственности на самовольно возведенное строение, если при этом не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан, что подтверждается наличием необходимых разрешений органов пожарного и санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля, а лицо, осуществившее такую постройку, надлежащим образом оформило право на соответствующий земельный участок [13]. При наличии перечисленных условий суд может признать право собственности на данную постройку за собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена [7].

Приобретение права собственности на бесхозяйные вещи – один из первоначальных способов приобретения этого права. Под бесхозяйным понимается имущество, собственник которого неизвестен, либо отказался от него, либо утратил на него право.

Бесхозяйное недвижимое имущество должно быть принято на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится. Принятие на учет и снятие с учета объектов недвижимого имущества осуществляют: Росрегистрация – в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории более одного регистрационного округа; территориальные органы Росрегистрации – в отношении иных объектов недвижимого имущества, расположенных на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Объект недвижимого имущества снимается с учета в качестве бесхозяйного в случае государственной регистрации права собственности на данный объект или принятия вновь этого объекта ранее отказавшимся от права собственности собственником во владение, пользование и распоряжение. Государственная регистрация права собственности осуществляется в соответствии с порядком, установленным ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. В соответствии с п. 3 ст. 225 ГК РФ государственная регистрация права муниципальной собственности на объект недвижимого имущества осуществляется по истечении года со дня принятия на учет этого объекта недвижимого имущества, на основании вступившего в силу решения суда. В этом случае объект недвижимого имущества считается снятым с учета с момента государственной регистрации права муниципальной собственности [12]. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. Недвижимое имущество, принятое на учет как бесхозяйное, может находиться в фактическом владении, осуществляемом добросовестно, открыто и непрерывно, в течение 15-летнего срока, предусмотренного для установления перехода в собственность недвижимого имущества в силу приобретательной давности [10], сущность которой кратко можно выразить так: «время возводит владение в право» [11]. Право собственности на недвижимость в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация права собственности на находящийся на учете объект недвижимого имущества за каким-либо лицом в силу приобретательной давности может быть осуществлена независимо от даты принятия на учет этого объекта. В этом случае объект недвижимого имущества считается снятым с учета в качестве бесхозяйного с момента регистрации права собственности на него в силу приобретательной давности [6].

2.2 Производные способы  приобретения права собственности

Наличие правопреемства – вот основной отличительный признак производных способов приобретения права собственности на недвижимость. К производным способам приобретения права собственности относятся:

приобретение по договорам;

в порядке наследования;

в результате реорганизации юридического лица.

Большое значение имеет определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. На объекты недвижимости, права на которые подлежат регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в момент государственной регистрации перехода права, а не в момент фактической передачи или в какой-либо иной момент, определенный договором. Такой порядок получил название «система регистрации». Таким образом, право собственности на недвижимость на основании договоров возникает из сложного юридического состава.

Право собственности на недвижимое имущество и любое иное имущество, переходящее в порядке наследования по завещанию или по закону, возникает со дня открытия наследства. Статьей 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. В этом случае государственная регистрация имеет не правообразующее, а лишь правоподтверждающее значение.

При реорганизации юридических лиц право у организаций-правопреемников возникает с момента их государственной регистрации в права – передаточный акт или разделительный баланс [8].

Заключение

Таким образом, можно сказать, что каждый из способов приобретения прав собственности на землю имеет свои особенности, установленные Земельным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ. В результате исследования данной темы мною были сформулированы следующие выводы:

Субъектами права собственности на землю являются органы государственной власти и органы местного самоуправления; граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане и лица без гражданства; юридические лица — коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Объектами права собственности являются: земельный фонд страны, земля в пределах территориально-административной единицы, отдельный земельный участок.

Собственность на землю подразделяется на следующие виды: государственная, муниципальная и частная.

Имущество в собственность может приобретаться следующими способами: первоначальным – т.е. не зависящим от прав предшествующего собственника на данную вещь, и производным – т.е. право собственности на вещь переходит к последующему собственнику от его предшественника.

Список использованных источников

Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ // – Ст. 28, 29.

Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей: постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580 // Собрание Законодательства РФ. – 2003. – N 38. – Ст. 3668.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ // – П. 1 ст. 25.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Государственная Дума, Федеральное Собрание РФ. – 22.12.2004. – Ст. 48, п. 3.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Государственная Дума, Федеральное Собрание РФ. – 22.12.2004. – Ст. 51.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Государственная Дума, Федеральное Собрание РФ. – 22.12.2004. – Ст. 55.

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Государственная Дума, Федеральное Собрание РФ. – 21.10.1994. – Ст. 58.

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Государственная Дума, Федеральное Собрание РФ. – 21.10.1994. – Ст. 222, п. 3.

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Государственная Дума, Федеральное Собрание РФ. – 21.10.1994. – Ст. 234, п. 1.

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Государственная Дума, Федеральное Собрание РФ. – 21.10.1994. – Ст. 234.

Дернбург Г. Пандекты: вещное право. – т.1., ч. 2. – СПб., 1905. – 127 с.

Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав / Пискунова М.Г. – 4-е изд., перераб. и доп. – Юрайт, 2011. – 241 с.

Толчеев Н. Признание судом права собственности на самовольную постройку// Российская юстиция. – 2003. – N