Сделки с недвижимым имуществом

СОДЕРЖАНИЕ

1. Введение
2. Понятие объектов недвижимости
3. Виды прав на объекты недвижимого имущества (объектов недвижимости)
4. Сделки с недвижимым имуществом
5. Заключение
6. Расшифровка сносок
7. Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Введение

Для континентального права  важнейшей является классификация  вещей на движимые и недвижимые. Так, В.И. Синайский¹ писал о том, что «среди деления вещей, или имуществ, главное место по своему значению в гражданском обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые и движимые».

Зарождение категории  «недвижимость» связывается цивилистами  с развитием римского права, в  рамках теории и практики которого впервые проявились зачатки правового  регулирования оборота движимых и недвижимых вещей.

В Древнем Риме под недвижимостью (res immobiles) понимались следующие категории вещей:

1) вещи, перемещение которых  невозможно в принципе, – земельный  участок (praedia, fundi);

2) вещи, связанные с землей  или органически прикрепленные  к ее поверхности.

Вторая из перечисленных  категорий вещей включалась в  понятие недвижимости по правилу  superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). В рамках этого принципа римское право относило к недвижимости постройки, посевы, насаждения. Однако вещи данной категории не являлись самостоятельными объектами недвижимого имущества, а право собственности на них было неразрывно связано с правом собственности на соответствующий земельный участок.

В то же время римское  право стало лишь почвой, на которой  зародились ростки дифференциации правовых режимов движимостей и недвижимостей. Как отмечал И.А. Покровский²: «Римское право имело дело с единым понятием права собственности, заключающего в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательской давности и некоторые другие). Как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка".

В конце XVIII века наступает  перелом устоявшихся традиций правового  регулирования в сфере недвижимости и происходит реформа оборота  недвижимого имущества.

В частности, в 1794 году в Пруссии  вступил в действие Ландрехт, в котором закреплен целый ряд новых норм. Несмотря на то, что Ландрехт в вопросах приобретения права собственности на недвижимое и движимое имущество придерживался римской traditio³ как обязательного условия возникновения права собственности, однако он устанавливал правило о том, что наличие записи в поземельной книге является необходимым условием совершения любой сделки с недвижимым имуществом. Введение поземельных книг было обусловлено стремлением законодателя обладать точным отображением юридического статуса недвижимых вещей.

Возникшее в Древнем Риме деление вещей на движимые и недвижимые существует в правовых системах большинства стран мира. В то же время содержание, которое вкладывается в понятие недвижимого имущества в разных странах, существенно отличается. Так, статья 516 Французского гражданского кодекса 1804 года дифференцировала вещи на движимость и недвижимость. Перечень вещей, относящихся к недвижимости, был дан в статьях 517-526 Французского гражданского кодекса. Нормы, содержащиеся в них, страдали казуистичностью (выражение, применяемое к законодательным сборникам (кодексам, уложениям и т. д.), когда в них преобладают частные вопросы над общими принципами, и разработка деталей господствует над обобщающей работой законодателя) и зачастую представляли исключительно практический, но не теоретический интерес. Если обобщить нормы Французского гражданского кодекса, то можно говорить о том, что данному кодексу известно три вида недвижимого имущества:

1) недвижимое по своей природе - земельные участки и строения, неснятые урожай и плоды;

2) недвижимое по назначению - любые предметы, присоединенные  к недвижимости таким образом,  что их отделение невозможно  без повреждения или ухудшения  части последней (земледельческие  орудия, удобрения, определенное  промышленное оборудование и  т.п.);

3) «недвижимые права»  и иски - узуфрукт на недвижность,  земельные повинности, сервитуты,  иски, имеющие своим предметом  возвращение недвижимого имущества.

Единое понятие «недвижимость» неизвестно и Германскому Гражданскому уложению 1896 года. Оно оперировало  исключительно категориями «движимость» и «земельный участок». В соответствии со статьей 94 Германского Гражданского уложения к недвижимым вещам относился  земельный участок, который, в свою очередь, складывался из существенных составных частей, каждая из которых  не могла быть обособленным, самостоятельным  объектом прав.

Среди этих составных частей можно выделить три группы объектов:

1) собственно земельный  участок, включающий почвенный  слой, недра и «воздушный столб»;

2) строения и продукты  земли, включая растения;

3) права, связанные с  правом собственности на земельный  участок, например, сервитут.

Недвижимость, по целевому назначению, относилась по Германскому Гражданскому уложению к принадлежностям земельного участка. В нее включались: промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни, станки, другие машины, предназначенные для производства и т. д.) и сельскохозяйственные средства производства (орудия, скот, удобрения и т.п.). В последующих кодификациях разных стран также сохраняется тенденция к использованию перечня объектов при раскрытии содержания понятия недвижимости. При этом в данный перечень по прихоти законодателя попадают совершенно разные по своим свойствам объекты. Например, в соответствии с гражданским кодексом Испании недвижимыми вещами признавались, в том числе, машины, сосуды, инструменты и приспособления, предназначенные собственником полностью к обработке земли или эксплуатации сооружения или непосредственно для удовлетворения нужд при пользовании недвижимостью. Гражданский кодекс Мексики 1928 года упоминает в качестве объектов недвижимости такие специфические объекты, как статуи, барельефы, картины (при намерении постоянно содержать их в составе недвижимости), голубятни, плотины и т.п. А гражданский кодекс Бразилии 1916 года включал в перечень объектов недвижимого имущества такие нестандартные объекты, как государственные кредитные билеты, обремененные условием об их неотчуждаемости, и право на открытое наследство.

Впервые термин «недвижимость» появился в Указе Петра I «О престолонаследии» от 23.03.1714 г., который устранил различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью в этот период понималась прежде всего часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что эта связь не могла быть порвана без изменения вида и назначения вещи, однако его содержание не раскрывалось законодателем. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич⁴, теоретически движимые и недвижимые вещи различались по способности к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. В целом, как отмечали некоторые авторы, под недвижимостью понималась, прежде всего, земля и все, что с ней связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. При этом К.П.Победоносцев⁵, оценивая законодательство Российской Империи, делал весьма показательный вывод: «Мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к тому или другому разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды».

В последующем понятие  недвижимости развивалось, отражая потребности соответствующего общественного строя. Следующей важной вехой в эволюции этого понятия стал Гражданский кодекс РСФСР 1922 года, который ликвидировал частную собственность на землю. В примечании к статье 21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года указывалось, что упраздняется и деление имуществ на движимые и недвижимые.

Возрождение понятия недвижимости в российской цивилистике традиционно  связывается с реформами начала девяностых годов.

Недвижимое имущество  представляет собой одну из основ  функционирования любой экономической  системы. Поэтому оптимальная организация  оборота недвижимости является одной  из главных задач в области  экономической политики. Ведущую  роль в организации такого оборота  играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что  от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в этой области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Необходимость регистрации прав - это то главное, что отличает правовой режим недвижимого имущества от правового режима имущества движимого. Из такого положения вытекает особая значимость правовой модели регистрации для правового режима недвижимости. С одной стороны, эта модель должна вписываться в общую концепцию правового регулирования недвижимости, а с другой стороны, все законодательные решения в области недвижимости должны приниматься с учетом действующей системы регистрации прав, поскольку только при соответствии этой системе они могут быть реализованы. Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре.

 

Действующий Гражданский  кодекс Российской Федерации⁶ окончательно закрепил дифференциацию правового режима движимых и недвижимых вещей в российском законодательстве.

При написании данной курсового  проекта мы сформулируем и рассмотрим основные понятия, связанные с вопросом недвижимости, рассмотрим основные права  и сделки с данной категорией собственности. Основную задачу, которую Мы ставили перед собой при написании данной работы – раскрыть и описать основные понятия, прав и нормативно-правовой базы, связанной с недвижимым имуществом.

 

2. Понятие объектов  недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование  ни одного развитого общества и государства.

Объект недвижимости - это  всегда конкретный предмет материального  мира, обладающий определенным местоположением, границами и специфическими характеристиками (здание, сооружение, помещение). Он существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые  существуют по поводу этого объекта

Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости:

- «Недвижимое имущество  – это любое имущество, состоящее  из земли, а также зданий  и сооружений на ней»;

- «...имущества являются  недвижимыми по их природе,  или в силу их назначения, или  вследствие предмета, принадлежность  которого они составляют»;

- «Недвижимость, недвижимое  имущество – реальная земельная  и вся материальная собственность.  Включает все материальное имущество  под поверхностью земли, над  ее поверхностью или прикрепленное  к земле»;

- «Недвижимыми имуществами  признаются по закону земли  и всякие угодья, дома, заводы, фабрики,  лавки, всякие строения и пустые  дворовые места, а также железные  дороги».

Как видно из вышеприведенных  определений, все они тесно перекликаются  и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента  истории) – земля и все то, что  неотрывно с ней связано.

 Определению недвижимости  посвящена ст.130 Гражданского Кодекса  РФ. В данной статье указывается:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.»

Объект недвижимости включает три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические  лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и  т.д.).

Говоря об объектах недвижимости необходимо определить признаки объектов недвижимости. Все признаки, характеризующие объекты недвижимости, условно можно разделить на две больших группы: основные родовые признаки и функциональные признаки (см. Рис.1).