Приватиация жилых помещений

До недавнего времени  Законом о приватизации были установлены  особенности приватизации коммунальных квартир. Жилые помещения в коммунальных квартирах были включены в перечень жилых помещений, приватизация которых  запрещена. Вместе с тем в законе говорилось, что наймодателем (собственником и др.) вопрос о приватизации коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат) может быть решен положительно.

До введения в действие ЖК РФ на практике имели место случаи, юридическое обоснование которых  встречало поддержку в литературе, когда при продаже комнаты  применялось право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводились  доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню  и другие объекты общего пользования  квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в таких случаях применяться  не должно было, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению  к объектам общего пользования в  многоквартирном доме.

Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых военных городках, служебных) практически не возникало вопросов относительно запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир имелись разные мнения.

Противники применения к  этим квартирам общего порядка приватизации считали, что в случае частичной  приватизации коммунальной квартиры в  ней будут проживать граждане с разным правовым положением (собственники и наниматели), и это может негативно  отразиться на правах и интересах  соседей, которые не приватизировали  свои комнаты (поскольку жилищные права  собственника шире, в частности он может отчуждать жилое помещение  и соответственно в это жилое помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями, которые являются общими (коридор, кухня и др.).

Сторонники распространения  на коммунальные квартиры общих условий  приватизации жилых помещений приводили  в свою пользу, по крайней мере, два  обстоятельства.

Во-первых, как следует  из Конституции РФ (ст. 19 и др.) оснований  для установления разного подхода  к приватизации для отдельных  и коммунальных квартир не имеется. Во-вторых, согласно ст. 46 ЖК РСФСР Жилищный кодекс РСФСР, освобождающиеся жилые помещения (комнаты) в коммунальных квартирах вправе заселить проживающие в них наниматели. Они зачастую были заинтересованы в том, чтобы комнаты не были приватизированы и в дальнейшем переданы в их пользование. В этом, как правило, были заинтересованы и наймодатели, которые имеют небольшой жилищный фонд и хотели бы распоряжаться им по своему усмотрению.

В этом споре в настоящее  время поставлена точка.  Конституционный  суд РФ указал следующее:

«…Признание оспариваемого  положения части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не соответствующим указанным  нормам Конституции Российской Федерации  означает, что граждане, проживающие  в коммунальных квартирах, имеют  право на приватизацию жилых помещений  без каких-либо предварительных  условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так  и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире. Это не исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке…».

Иными словами, начиная с 3 ноября 1998 г. в отношении коммунальных квартир действует общий порядок  приватизации жилых помещений, без  каких-либо ограничений. В этой связи  Федеральным законом от 20.05.02 № 55-ФЗ из данной статьи закона были исключены  слова «коммунальные квартиры»  О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного  фонда в РФ». Федеральный закон  от 20 мая 2002 года № 55-ФЗ.

Квартира коммунального  заселения (коммунальная квартира) - квартира, в которой наряду с местами  общего пользования имеется несколько  жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам  гражданских правоотношений на праве  пользования (собственности) по отдельным  договорам (сделкам).

Ст. 41 Жилищного кодекса  Российской Федерации, посвящена праву собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Собственнику жилого помещения (комнаты) в квартире коммунального заселения принадлежит также доля в праве общей собственности на места общего пользования в этой квартире. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ.

Под общим имуществом в  коммунальной квартире надо понимать такое имущество, которое предназначено  для обслуживания более одной  комнаты - вспомогательные нежилые  помещения, предназначенные для  обслуживания только этой квартиры, в  том числе: кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические  помещения, иные подсобные помещения.

Общее имущество собственников (общая собственность) в квартире коммунального заселения - является также инженерное и иное оборудование, предназначенное для обслуживания только этой квартиры и находящееся  как внутри квартиры, так и вне ее. Общее имущество не подлежит разделу между собственниками жилых помещений этой квартиры. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире допускается только с согласия всех собственников комнат.

Порядок определения долей  в праве общей долевой собственности  на общее имущество в коммунальной квартире установлен ст. 42 ЖК РФ.

Доля в праве общей  собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику комнаты  в коммунальной квартире, пропорциональна  величине общей площади этой комнаты. Статья устанавливает алгоритм определения  размера доли в праве общей  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме, принадлежащей  собственнику комнаты в коммунальной квартире. Так, доля в праве общей  собственности на общее имущество  пропорциональна сумме размеров:

- общей площади комнаты  в коммунальной квартире;

- площади общего имущества  в коммунальной квартире, определенной  нами выше в ст. 42 ЖК РФ. Жилищный  кодекс Российской Федерации.  Федеральный закон от 29 декабря  2004 года № 188-ФЗ.

Собственник жилого помещения  не вправе отчуждать свою долю в  праве собственности на места  пользования в квартире коммунального  заселения, а также совершать  иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности  на жилое помещение в квартире коммунального заселения.

Другими словами, доля в праве  общей собственности на общее  имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности  на комнату в такой коммунальной квартире. Следовательно, при отчуждении комнаты другому лицу к нему переходит  указанная доля.

Необходимо сказать и  о запретах, установленных Жилищным кодексом в отношении доли в праве  общей собственности на общее  имущество в коммунальной квартире. Эти запреты практически аналогичны запретам, установленным в отношении  долей в праве общей собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме. Так, собственники комнат в коммунальной квартире не вправе:

- осуществлять выдел в  натуре своей доли в праве  общей собственности на общее  имущество в коммунальной квартире;

- отчуждать свою долю  в праве общей собственности  на общее имущество в коммунальной  квартире, а также совершать иные  действия, влекущие за собой передачу  этой доли отдельно от права  собственности на принадлежащую  комнату.

Ст. 42 ЖК РФ устанавливает  преимущественное право покупки  собственниками комнат в коммунальной квартире комнаты, продаваемой одним  из собственников. Право преимущественной покупки - это право участников общей  долевой собственности в отношении  продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе  по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме  случая продажи такой доли с публичных  торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.

Продавец доли обязан известить  в письменной форме остальных  участников долевой собственности  о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает  ее. Извещение может быть оформлено  в виде заказного письма с уведомлением либо в иной письменной форме.

Если остальные участники  долевой собственности откажутся  от покупки или не приобретут продаваемую  долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение  месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки  любой другой участник долевой собственности  имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и  обязанностей покупателя.

Изложенные правила применяются  также при отчуждении доли по договору мены.

Приватизация жилых помещений  в квартирах коммунального заселения - бесплатная передача в собственность  граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений (комнат).

Граждане, занимающие жилые  помещения в квартирах коммунального  заселения на условиях договора социального  найма, имеют право на приватизацию этих помещений один раз независимо от воли собственника этих жилых помещений, а также нанимателей, арендаторов  или собственников иных жилых  помещений в той же квартире.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Приватизация - это возможность  стать полноправным хозяином своего жилья - распоряжаться им по собственному усмотрению, продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду. Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность  граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном  и муниципальном жилищном фонде. Приватизация жилья регулируется Законом  Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации».

Передача жилых помещений  в собственность граждан оформляется  договором передачи, заключаемым  органами государственной власти или  органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в  собственность в порядке, установленном  законодательством. При этом нотариального  удостоверения договора передачи не требуется. Предметом договора, как  и объектом приватизации жилого помещения является жилое помещения, относимое к государственному или муниципальному жилищному фонду РФ.

Каждый гражданин имеет  право на приобретение в собственность  бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном  и муниципальном жилищном фонде  социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Договор передачи квартир  в собственность граждан считается  заключенным с момента подписания его сторонами, и не подлежит государственной  регистрации. Обязательной государственной  регистрации подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

3

1.1 Конституция Российской  Федерации. Принята Всенародным  голосованием 12 декабря 1993 года (с  учетом поправок, внесенных Законами  Российской Федерации о поправках  к Конституции Российской Федерации  от 30.12.2008 № 6-ФКЗ и от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) [Текст] // Российская газета. - 2009. - № 7 - 21 января.

1.2 Гражданский кодекс  Российской Федерации. Часть первая [Текст]: федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51 -ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 21 октября 1994 года (ред. от 27.12.2009) // Российская газета. - 1994. - № 238-239. - 8 декабря.

1.3 Гражданский кодекс  Российской Федерации. Часть вторая [Текст]: федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 22 декабря 1995 года (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ. - 1996.- № 5. - ст. 410. - 29 января.

1.4 Жилищный кодекс Российской  Федерации [Текст]: федеральный закон  от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 24 декабря 2004 года (ред. от 17.12.2009) // Российская газета. - 2005. - № 1. - 12 января.

2. Литература

2.1 Крашенинников, П.В. Жилищное право [Текст]: учебник / П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2008. - 379 с.