Правовой режим земель энергетики

 

Использование земли обусловливается  не только уровнем производства, но и характером использования сельскохозяйственных угодий, особенности которого в определенной степени предопределяют некоторую  специфику оценки. Поэтому экономическую  оценку земель надо также проводить  по видам сельскохозяйственных угодий.

 

Поскольку на плодородие земли  влияют как почвенно-климатические, так и экономические условия, экономическую оценку земель осуществляют по природно-экономическим зонам.

 

 

 

 

 

 

 

 

Показатели экономической  оценки земель. Методика оценки земель различных категорий земельного фонда.

 

Во второй части учебного курса дается характеристика всех семи категорий земельного фонда, согласно нормам Земельного кодекса РФ от 30 октября 2001г. рассматриваются основные принципы и стандарты оценки земли, закрепленные в Федеральном законе от 18 июня 1998г. «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» и в Постановлении  Правительства от 6 июня 2001г «О стандартах оценки». Рассматривается методология  оценки земли как специфичного объекта  недвижимости в совокупности принципов, на основе которых должны осуществляться оценочные работы. Дается показ влияния  отдельных факторов как определяющих и вспомогательных в установлении стоимости земельных участков различного функционального назначения.

 

Делается обзор и сравнительный  анализ существующих отечественных  и зарубежных методик земельно-оценочных  работ, принятых в мировой практике. Показываются положительные стороны  и недостатки конкретных используемых методик по оценке земель различных  категорий земельного фонда, рассматриваются  перспективные разработки предлагаемых оценочных методик отечественных  и зарубежных ученых.

 

2.1. Классификация земель  по категориям в зависимости  от их целевого назначения  позволяет обеспечить дифференцированный  подход как к правовому регулированию  земельных отношений в рамках общего правового режима всех земель так и в регулировании проведения оценочных работ по отдельных категориям земель - в частности. Рассматривается общая структура земельного фонда, согласно ст.7 Земельного кодекса РФ и дается детальная классификация земель внутри каждой из семи категорий. Анализируются основания для отнесения земель к той или иной категории и перевода их из одной в другую с учетом специальных норм, регулирующих особенности разных категорий земель.

 

Стоимость земли, а также  расположенных и неразрывно связанных  с ней объектов недвижимости и  природных ресурсов, расположенных  на поверхности земли и в ее недрах зависит от ряда взаимосвязанных  групп факторов, которые необходимо учитывать при проведении региональных земельно-оценочных работ. Среди  основных факторов выделяются следующие: потенциал местоположения; рыночный спрос; правовое положение земельного участка, в том числе наличие  или отсутствие публичных и частных  ограничений и обременений. Дается характеристика каждой из перечисленных  групп. Особое положение при выполнении оценки земли занимает фактор производства, его экологическая составляющая, характерная любому типу землепользования.

 

Теоретическим фундаментом  процесса оценки является единый набор  оценочных принципов. Применительно  к земле эти принципы включают в себя : остаточную продуктивность, вклад, возрастающие у уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение. Подробно рассматривается каждый из названных оценочных принципов.

 

Земельная страта как единица  сравнения землевладения, объединяющая в себе подверженные влиянию рынка  географические территории, отражающие различия в зонировании и других регуляторах и возможных вариантах  землепользования. Эффективность стратификации  земли по географическому принципу и нормам зонирования или возможному варианту землепользования при разбивке землевладения на ряд групп.

 

Рассматривается сам процесс  оценки, предусматривающий определение  задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости земли. Сравниваются применяемые к различным категориям земли существующие в теории и практике подходы к проведению земельно-оценочных работ. Анализируются: доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки; затратный, основанный на определении затрат, необходимый для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом их износа; сравнительный или рыночный подход, основанный на сравнении с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними к оценке земельного участка.

 

В обзоре российских методик  оценки земли наиболее детально рассматривается  методика кадастровой оценки земель поселений в соответствии с постановлением Правительства от 25 августа 1999г.№945 «О государственной кадастровой оценке земель» и в соответствии с правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденной постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000г.№316,а также методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, водного фонда, земель особо охраняемых природных территорий и земель запаса.

 

 

 

 

Оценка земли 

 

Оценка земли, согласно ст. 66 ЗК РФ регулируется законодательством  об оценочной деятельности и о  государственной кадастровой оценке земель. В рамках оценочной деятельности в понимании ФЗ Об оценочной деятельности в РФ, в рамках данного издания, кадастровая оценка земли не будет рассмотрена. Государственная кадастровая оценка несет определенные законодательством цели и предметом оценки рыночной или иной стоимости, в правовом и экономическом понимании, не является.

 

Так как отечественные  стандарты оценки, обязательные к  применению, не дифференцированы по объектом оценки, к ней применяются те же правила что и ко всем объектам. Однако Минимуществом РФ были приняты методические рекомендации по оценке земельных участков и прав аренды на земельные участки. Фактически,   эти   рекомендации   являются   стандартами   оценки,   не обязательными к применению О днако эти документы достойны внимания, так как являются рекомендуемыми к применению органом, контролирующим оценочную деятельность и, во-вторых, закрепляют признанные методы оценки данных категорий объектов оценки, что может быть ориентиром в методологии проведения оценочных работ.

 

 

 

 

 

 

 

От кадастровой стоимости необходимо отличать рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается  в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, содержащие следующие принципы оценки рыночной стоимости земельных участков:

1) стоимость имеют те земельные  участки, которые способны удовлетворять  потребности пользователя (потенциального  пользователя) в течение определенного  времени (принцип полезности);

2) рыночная стоимость земельного  участка зависит от спроса  и предложения на рынке и  характера конкуренции продавцов  и покупателей (принцип спроса  и предложения);

3) рыночная стоимость земельного  участка не может превышать  наиболее вероятные затраты на  приобретение объекта эквивалентной  полезности (принцип замещения);

4) рыночная стоимость земельного  участка зависит от ожидаемой  величины, срока и вероятности  получения дохода от земельного  участка за определенный период  времени при наиболее эффективном  его использовании без учета  доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку  для предпринимательской деятельности (принцип ожидания);

5) рыночная стоимость земельного  участка изменяется во времени  и определяется на конкретную  дату (принцип изменения);

6) рыночная стоимость земельного  участка зависит от изменения  его целевого назначения, разрешенного  использования, прав иных лиц  на земельный участок, разделения  имущественных прав на земельный  участок;

7) рыночная стоимость земельного  участка зависит от его местоположения  и влияния внешних факторов (принцип  внешнего влияния);

8) рыночная стоимость земельного  участка определяется исходя  из его наиболее эффективного  использования, т.е. наиболее вероятного  использования земельного участка,  которое является физически возможным,  экономически оправданным, соответствующим  требованиям законодательства, финансово  осуществимым и в результате  которого расчетная величина  стоимости земельного участка  будет максимальной (принцип наиболее  эффективного использования).

Наиболее эффективное использование  земельного участка определяется с  учетом возможно обоснованного его  разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование  может не совпадать с текущим  использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное  использование;

- преобладающие способы землепользования  в ближайшей окрестности оцениваемого  земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный  участок;

- ожидаемые изменения на рынке  земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного  участка.

В соответствии с Законом РФ "О плате за землю" нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли ежегодно должна определяться органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

В настоящее время нормативная  цена земли применяется только в  случаях, когда кадастровая стоимость  земли не определена, для целей, указанных  в ст. 65 ЗК РФ, а именно для целей налогообложения и для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Земельное право: учебник / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов и др. М.: Частное право, 2010. 344 с.